Рынок недвижимости 2019-2020: что не так?

За последние десять лет рынок недвижимости испытал на себе всё. И огромный рост цен и столь же значительное их падение, полную неопределенность, ажиотажный спрос и стагнацию. В попытке решить проблему обманутых дольщиков Закон о долевом строительстве менялся в год по несколько раз. В конечном счете после системы страхования и отчислений в государственный фонд защиты дольщиков пришли к полной зависимости застройщиков от банков и необходимости ведения эскроу-счетов. При этом доля проблемных объектов в общем объеме сдаваемого в стране нового жилья составляла всего 5-6%. Можно было ограничится реальным контролем за застройщиками и отчислениями в госфонд, но теперь дополнительные расходы или сложности с получением обязательного проектного финансирования коснутся всех застройщиков.

В среднем по сибирским регионам на конец 2019 года по старой схеме привлечения средств дольщиков достраивается 65% новостроек.

В течение двух лет произойдет постепенный переход всех новостроек на новую схему финансирования строительства с использованием банковских кредитов. Получить проектное финансирование в банках на новые проекты смогут не все застройщики, а себестоимость одобренных проектов будет увеличиваться за счет банковских процентов. Будут появляться единичные дома комфорт класс, которые компании будут строить полностью за собственные средства не привлекая деньги дольщиков и продавать их в готовом виде.

В последние два года мы наблюдаем сближение средней стоимости квадратного метра вторичного жилья и новостроек. Старый жилой фонд дешевел быстрее, а средняя стоимость «квадрата» в строящихся домах росла в первую очередь из-за того, что увеличивалас доля жилья комфорткласса.

Увы, низкий уровень доходов населения не будет способствуать росту спроса на недвижимость в 2020 году.

Значительное падение процентных ставок по ипотеке в 2019 году не привело к заметному увеличению сделок на рынке жилья. Более низкая ставка сейчас позволяет заемщикам увеличить сумму кредита или рефинансировать ранее взятую ипотеку, но количество ипотечных сделок остается на прежнем уровне. Появление программ без первоначального взноса говорит о том, что банки вынуждены привлекать даже недостаточно качественных заемщиков с минимальными накоплениями.

Продавцам вторички и застройщикам не стоит сейчас повышать стоимость своих квартир в надежде на поток новых ипотечников. Иначе повторится летняя ситуация когда с появлением в СМИ информации о возможных проблемах на рынке долевого, вызванных внедрением эскроу-счетов, продавцы вторички подняли цены и тем самым остановили свои продажи. В конечном счет к осени они вынуждены были снизить цены или соглашаться на значительный торг.

Очень аккуратно нужно относиться к различного рода данным по средней стоимости квадратного метра жилья публикуемым в СМИ. Зачастую озвучиваемое повышение цены является просто статистической погрешностью текущей базы анализируемых предложений, а рост средней цены на рынке новостроек может быть вызван появлением в продаже новых проектов комфорт и бизнес-класса в конкретном районе.

Если вы продавец вторичной недвижимости, то стоит очень внимательно отнестись к определению цены продажи своего объекта в 2020 году. Изучайте не только цены на квартиры в рекламе на аналогичные объекты в интернете, консультируйтесь у риэлторов и оценщиков. Если вы настроены на сделку в новом году, то продавайте дешевле средне-рыночных цен, иначе ваш объект зависнет на пару лет. Тем более, если вы улучшаете жилищные условия и покупаете новостройку, то стоит это делать именно сейчас, когда есть выбор интересных проектов и готовых квартир в новостройках.

Александр Шляхин, руководитель портала sibdom.ru,

аттестованный аналитик рынка недвижимости,

инженер-строитель