Раньше фондировали ипотеку на западе— почему бы в будущем не делать это на востоке?

Правда и мифы об «исламской ипотеке», вернее, о программе партнерского финансирования, которая в пилотном режиме тестируется в нескольких регионах России, включая Башкортостан.

Недавно старший вице-президент Сбербанка Олег Ганеев заявил, что «в целом традиционная и исламская ипотека не отличаются по стоимости» («Отличие всего партнерского финансирования от классического заключается в том, что в нем не берутся проценты. Банк работает с конкретным активом через определенную наценку, это касается и ипотеки» — цитата по РИА Новости). Важно не ввести никого в заблуждение таким однозначным заявлением.

Под исламскими финансовыми инструментами в таком контексте банки обычно имеют в виду только договор мурабаха — рассрочку, в которой разрешена наценка. Это такая единственная в своем роде схема в исламском банкинге, в которую можно «зашить» переплату, сопоставимую с переплатой в процентах годовых по аннуитетным платежам. Схожесть даже в том, что если человек погасит рассрочку досрочно, то уменьшить сумму переплаты не может. Да, с позиции такого договора традиционная и исламская ипотеки не очень различаются.

Но мурабаха не единственный вид контракта, соответствующий шариату, который может быть использован при приобретении жилья. Среди примеров других договорных механизмов — «убывающая мушарака» — аренда с правом выкупа. Покупатель вносит первый взнос (выкупает часть квартиры) и платит аренду за невыкупленную часть, и с каждым взносом сумма арендной платы уменьшается, то есть это дифференцированные платежи.

В целом исламские финансовые инструменты создают много возможностей для того, чтобы люди могли помогать друг другу, а банк выступал при этом финансовым посредником. Деньги в этом участвуют не «бесплатные» (это скорее, действительно, миф), но достаточно «дешевые», потому что при их распределении ставка сделана на справедливость, а не получение сверхприбылей.

Например, еще одна модель партнерского финансирования уже реализована в Татарстане в жилищном накопительном кооперативе «Жилищные традиции Татарстана». Принцип в том, что граждане создают кооператив, который становится приобретателем жилья в порядке очереди. Люди, объединяя денежные средства, приобретают жилье каждому из пайщиков поочередно по рыночной стоимости. Тот, кто уже получил квартиру, продолжает платить взносы. Причем, эти взносы индексируются, поскольку и стоимость недвижимости меняется. Да, в ситуации, когда цены на жилье резко растут, как в России в последние годы (они были разогнаны льготной ипотекой), модель рискованная. Но если государство не будет делать резких шагов, модель станет более устойчивой. Это справедливая модель – настоящая взаимопомощь.

Прогнозы развития партнерского финансирования в России оптимистичные. Возможно, в будущем удастся реализовать и не только те схемы и традиции исламского банкинга, которые названы выше, но и другие. Например, в мусульманском мире сильна традиция милосердия, когда более состоятельные члены общины (уммы) финансово помогают менее состоятельным. Это может быть поддержка с приобретением жилья (такие примеры есть в исламском мире), такие, как предоставление депозитов во временное пользование, различные финансовые продукты в виде аренды с правом выкупа, лизинга, рассрочки и т.д., которые не связаны с желанием получить на них доход, — а значит, они могут быть довольно дешевыми. Такие модели перспективны для отраслевых общин или жителей моногородов.

Что на самом деле интересно банкам, которые готовы участвовать в проектах партнерского финансирования? Часто — по-прежнему получение дохода. Они хотели бы сохранить свой уровень дохода от кредитных продуктов, зайдя с новыми привлекательными названиями этих продуктов в новую перспективную аудиторию (мусульманскую умму). И все-таки мы, участники эксперимента, считаем, что банкам стоит хотя бы попробовать по-настоящему погрузиться в партнерские взаимоотношения — и получить прибыль не на фиксированной ставке процентов годовых, а, например, от того, что объект недвижимости будет быстро и эффективно продан с использованием инструментов исламского банкинга. Попробуйте, выделите хотя бы скромную долю ваших капиталов, не ожидая от нее гарантированной выручки под фиксированные проценты. Не попробовав, нельзя понять, каков будет реальный эффект воплощения в жизнь новых финансовых схем.

Можно услышать отдельные возражения, комментарии, что вокруг партнерского финансирования еще не создан рынок ценных бумаг, система секьюритизации и т.д. Но мы все помним, что этого не было и при зарождении ипотеки в России, и фондирование поначалу осуществлялось самим государством. Постепенно появились и коммерческие источники фондирования, в том числе и зарубежные финансовые рынки. Так и в системе партнерского финансирования постепенно появятся свои ценные бумаги, например, аналоги облигаций (в исламском банкинге это называется сукук). И интерес зарубежных финансовых рынков также может возникнуть. В прежние годы мы фондировали ипотеку на западе. Почему бы в будущем не фондировать ее на востоке?