Жилищное кредитование в России ждут перемены

Cегодня стоит задача не столько восстановления рынка жилищного кредитования, сколько перехода его в новое качество. 

Чтобы комплексно организовать решение жилищной проблемы в России необходимо развитие ипотеки в двух направлениях - классической ипотеки и  арендно- накопительной «ипотеки» для людей с невысоким уровнем доходов. 

Ключ к решению жилищной проблемы находится сейчас в подходах, ориентированных на использование адаптированных под Российские условия - моделей накопительного жилищного кредитования, учитывающих переходные условия развития экономики России и способных в будущем трансформироваться в классические модели жилищного кредитования. Но работающих на краткосрочных финансовых ресурсах.

Если всё оставим так, как есть, мы ипотеку в России никогда не разовьём. Нельзя жить и процветать на поводке западных «дешёвых» денег. Они всегда будут кончаться и становиться у нас поперёк горла. Кризис это наглядно показал.

Сегодня становление ипотеки в России необходимо провести через постепенную замену бюджетного подхода к организации рыночно ориентированных систем ипотечного кредитования. Причем этот процесс должен происходить через создание и внедрение именно новых социально ориентированных ипотечных рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки.

Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель.

Нам не нужно делать, так, как делают в США. Этот путь мы уже видели. И знаем куда он ведёт. Выдавать ипотечные кредиты людям на пределе их возможностей нельзя ни в коем случае. А многие сейчас закрывают на это глаза. Изучив большинство статей и публикаций всех ведущих специалистов по жилищной проблеме в России я пришёл к выводу, что многие из них это прекрасно понимают. 

Путем манипуляций с доступностью и выгодой ипотечного кредитования, жилищная проблема превратилась в национальную катастрофу. Надо как можно быстрее внедрять в России альтернативу ипотеке для людей с невысоким уровнем доходов. 

Перенести зарубежный опыт ипотеки в наши Российские экономические условия невозможно. Нацпроект "Доступное жилье" буксует, во многом из-за того, что граждане "не спешат" воспользоваться для решения квартирного вопроса ипотекой. Почему? Ответ на этот вопрос лежит на поверхности. Первая причина: народ наслышан, об ипотеке и попросту боится связываться с банками. Вторая - она же главная: у людей просто нет денег. Например, средний ежемесячный взнос за ипотеку в столице составляет 1,5 - 2 тыс долл в месяц, а это для большинства граждан непосильно.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах ипотечного кредита, максимальная граница доступности ипотеки для России составит не более 10% населения. Потенциальный рынок ипотеки очень маленький (3-5%), Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет. Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, не способны сделать жилье широкодоступным.

Время кризисов — время поисков новых решений. Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.

У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?
Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета. Почему, мы должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?

Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.

«В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. И это – одно из главных препятствий для развития ипотеки» 

Доля ипотеки в ВВП России составляет  менее 2,5%, в то время как аналогичный показатель в странах с развитой экономикой может превышать 100%. О причинах того, что рынку ипотечного кредитования в нашей стране не удается достичь полноценности, о существующих препятствиях для развития рынка ипотечных ценных бумаг, рассказал в интервью президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.

Мы должны учитывать уроки кризиса. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, требует совершенствования, для чего предлагается внесение изменений в ипотечный механизм. Главный смысл этих изменений заключается в необходимости работы системы на краткосрочных финансовых средствах привлекаемых преимущественно на внутреннем рынке России, включающих требования к обеспечению ценных бумаг, платёжеспособными условиями для граждан России.

Данные исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо не подъёмную ипотеку, либо покупку путем участия в стройке. Люди боятся стройки, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя. 

Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами жилья по адекватной цене. Именно в этом причина того, что люди, влезают в ипотеку и купив жилье, которое им дорого, т.е. не по доходам, как одежда не по размеру, да еще и по высоким ставкам, допускают просрочки. 

Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья.  В России общественному мнению навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Мы считаем это ошибкой, потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит.

Итог ипотечного кризиса - знаковый для всех участников Рынка. Создана новая модель арендно - накопительного кредитования, предполагающая поэтапное решение жилищной проблемы. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора модели жилищного кредитования, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, расширяя линейку своих кредитных продуктов на людей с невысоким и средним уровнем доходов. 

Мы считаем, что нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы банки не злоупотребляли своим правом на взыскание, а у граждан не возникало страха, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют. Понятно, что если будет низкая ставка и низкая цена метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, Программа предоставляет условия, чтобы граждане России смогли за приобретенное жилье платить.

Строить надо. Но не так как сейчас, не на деньги дольщиков!

Банки кредитуют девелоперов неохотно, минимум под 12% - 16%, и так вдруг, на ровном месте, они им льготный процент не дадут. Нужно предложить на рынке жилья эффективный механизм кредитования и накопления. В противном случае стройки без денег и без покупателей встанут, так как привлечь сегодня банковское проектное финансирование крайне сложно. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, в состоянии взять кредит на строительство в банке. И только таким образом, увязываются интересы строителей и человека, который приобретает жильё в кредит. 

Строить застройщики станут больше и быстрее, когда будут уверены, что смогут построенное жильё своевременно продать.

Государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья. Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.

Сегодня в России возможно построение прозрачных кредитно-накопительных схем, эффективно выполняющих свою главную задачу – решение жилищного вопроса. Современный рынок в силах предоставить клиенту цивилизованный и надёжный способ улучшения жилищных условий.

Мы считаем, что нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы у людей не возникало сомнений, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют. 

Понятно, что если будет низкая ставка по кредитам и низкая цена квадратного метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, Программа предоставляет условия, чтобы граждане смогли за приобретенное жилье платить, и не теряли все, как это происходит сегодня при ипотеке. Даже при временных трудностях с доходами.

Экономика ипотечного рынка в целом трещит по швам. Ипотечные займы становится всё трудней получить и выплачивать. Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям. 

То, как сейчас "восстанавливается" рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это эффективный инструмент, но только для высокообеспеченных граждан.

В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного арендно - накопительного кредитования ориентированный на людей с невысокими и средними доходами. Позволяющий решать жилищную проблему поэтапно. Чтобы люди не брали кредиты на пределе своих возможностей и не рисковали потерять всё, при временных трудностях с доходами. Платежи не должны составлять более 30% дохода семьи. И  предлагаемая технология поэтапного решения жилищной проблемы, может это обеспечить.