Прежние решения в сфере жилищной политики надо радикально пересматривать

Прежние решения в сфере жилищной политики надо радикально пересматривать. Безоговорочная ставка только на американскую модель ипотеки, как способ решения жилищных проблем в России - это стратегическая ошибка.

Чтобы комплексно организовать решение жилищной проблемы в России необходимо развитие ипотеки в двух направлениях - классической ипотеки и  арендно - накопительной «ипотеки» для людей с невысоким уровнем доходов. 

Ключ к решению жилищной проблемы находится сейчас в новых подходах, ориентированных на использование адаптированных под Российские условия - моделей накопительного жилищного кредитования, учитывающих переходные условия развития экономики России и способных в будущем трансформироваться в классические модели жилищного кредитования. Но работающих на краткосрочных финансовых ресурсах.

Кризис это наглядно показал. Если всё оставим так, как есть, мы ипотеку в России никогда не разовьём.

Небольшое отступление.

Семь лет назад проводилось глубокое исследовании на тему введения ипотеки в России. Заказчиком был Госстрой, финансировалась работа Всемирным банком. Изначально ставилась задача развивать ипотеку не по европейскому, а по американскому пути - с секьюритизацией и созданием двухуровневого рынка ипотечных ценных бумаг. Учитывая, что деньги платили американцы, другого ожидать и не приходилось.

Так вот, одним из результатов исследования был закономерный в общем-то факт: введение массовой ипотеки сделает жилье в России еще менее доступным. Логика такова: Нельзя сложную ипотечную технологию с развитого рынка запада без изменений применять на развивающихся, но ещё неокрепших рынках, в которых введение ипотеки разрушит баланс спроса и предложения. Спрос резко вырастет, а вот предложение не так эластично: строительство у нас монополизировано, при нынешней политике оно не сможет быстро нарастить объемы. В итоге ипотечные кредиты приведут к тому, что жилье при ограниченном новом предложении резко подорожает, и большинство людей от введения ипотеки проиграет. В наибольшем выигрыше останутся монополисты, владеющие землей, и девелоперы.

Это можно заметить по тому факту, что ипотека как финансовый механизм хорошо развита только в экономически развитых странах Западной Европы и США. А в остальных (развивающихся странах) она так не получила широкого развития, несмотря на все усилия местных властей.

Результаты исследования «очень не понравились заказчикам». Но в дальнейшем все произошло точно так, как и предсказывалось: быстрый рост цен, снижение доступности жилья и т. д. При этом банковские лоббисты напрочь заблокировали все конкурентные схемы: в Думе уже согласованный закон о стройсберкассах мистическим образом пропал из общего пакета о жилье чуть ли не в последнюю ночь перед голосованием.

Теперь о настоящем моменте. Сегодня делать ставку только на ипотеку - это глупость вдвойне. Вбрасывать новые миллиарды в ипотеку - это надувать новый ценовой пузырь поверх старого.

Во-первых, цены на недвижимость в России и так оторвались от реальных доходов населения за предыдущие годы.

Во-вторых, американская модель ипотеки трещит по швам в самой Америке. В отличие от России, в США все было намного лучше: большие объемы строительства (более 1 миллионов домов в год), высокие доходы населения, дешевые деньги и т. д. И все равно ипотека, сорвавшаяся с поводка и взвинтившая цены, даже в Америке рушит экономику.

Разворачивается настоящая трагедия: только в этом году более 3 миллионов американцев потеряют свое ипотечное жилье. Десятки миллионов живут в постоянном страхе: если они потеряют работу, то вслед за этим лишатся квартир и домов. Крупнейшие ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, занимающие половину рынка, не смогли выполнять свои обязательства и по сути были национализированы. От полного коллапса рынок недвижимости США удержали лишь многомиллиардные вливания напечатаных денег. В общем «неожиданно» оказалось, что ипотечная система по-американски невероятно рискованна и близка к банкротству. В этой ситуации продолжать идти по американскому пути - это какой-то особый мазохизм. Делать ставку на американскую ипотеку - это идти путем, который гарантированно ведет в экономическую и социальную пропасть.

Классический русский вопрос: что же делать? Отбросить стереотипы и выстраивать новые механизмы. Ипотека по-американски - это не панацея и не единственная схема решения жилищного вопроса. Есть масса финансовых схем, которые позволяют строить, покупать и арендовать жилье, не раскручивая маятника цен.

Характерно, что в большинстве стран Европы рынки жилья оказались намного устойчивей к кризису. Многие страны, создавали собственные механизмы для решения жилищных проблем. А не старались заимствовать Американскую модель ипотеки. (например Германия в послевоенные годы почему-то не применяла и не навязывала ипотеку так как сейчас это происходит в России.

Впрочем, понятно, что отправить 250 миллиардов рублей на ипотеку гораздо легче и привычнее, чем выстраивать новые схемы социального жилищного рынка.

ВЫВОДЫ:

Для успешной реализации в России жилищного кредитования мы должны сломать стереотипы.

Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения являются рыночным барьером, который делает ипотеку недоступной и невыгодной. Основные риски ипотеки связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования, когда кредиты начинают предоставлять заведомо неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.

Ставка и цена квадратного метра - тоже проблема, но неспособность заёмщика платить, главная причина тормоза в развитии ипотеки в России и она в Программе «Жилищный шаг» решается экономическим (рыночным) путем.

Ипотечное кредитование на пределе возможностей для граждан является ложным подходом в обеспечении доступности. Поэтому такой подход, в целом, является ошибочным.

В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки жилищного кредитования имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий.

Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю.

Не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве единственно возможной. Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем.

Кредитные продукты не есть что-то законсервированное, условия ипотечного кредитования могут видоизменяться, все зависит от конъюнктуры развития рынка и возможностей финансовых организаций в стране.

Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовывав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России.

Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес- модель соответствующая экономическому развитию страны. Слепо копировать технологии жилищного кредитования не следует, прежде всего из-за различия в экономических условиях Запада и России. Поэтому ипотека по американской модели не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем для граждан России.

Нацеленность государства на западные образцы ипотеки сделала жилье недоступным. Изменить ситуацию позволит ввод и применение механизма поэтапного приобретения жилья, который предлагает Программа "Жилищный шаг".

России, да и всем странгам с развивающейся экономикой, ипотека по  западным стандартам  не пождходит. Развивающимся странам нужна другая схема для полноценного и доступного решения жилищных проблем граждан. Нам нужна мадель кредитования, которая будет эффективно работать в Российских экономических реалиях.

Руководство проекта «Жилищный шаг» предлагают правительству расширить участие в жилищных программах, не ограничиваться только стимулированием ипотеки, а в комплексе решать задачу увеличения объемов доступного жилья, через рыночный механизм цивилизованной аренды и возможность поэтапного решения жилищного вопроса для граждан России.

Надёжность, эффективность и прибыльность новой Российской бизнес - модели многократно превосходит американскую (англо-саксонскую) и европейскую (континентальную) модели ипотечного жилищного кредитования.

С преимуществами механизма Программы и предложениями организаторов можно ознакомиться в разделе «Отзывы специалистов» и «механизм программы»  на официальном сайте.  Но при изучении нужно учитывать, что материал изложенный на сайте, ориентирован на обычных пользователей и не содержит экономических моделей.

P.S.

Важнейшим условием повышения доступности жилья для населения является формирование системы рефинансирования для жилищного кредитования и создание накопительных механизмов для формирования населением первоначального взноса, а также защиты накоплений от удорожания квадратных метров.

Не одной стране не удалось создать массовую систему ипотечного жилищного кредитования, минуя стадию накопительных схем, в тех или иных модификациях.

Предлагаема нами технология является естественным инструментом, позволяющим людям с максимальной надёжностью накапливать средства в рамках механизма жилищного кредитования, через защищенное государством право собственности. Обеспечение недвижимостью и гарантии государства, позволяет механизму Программы стать более привлекательным, чем другие механизмы накопления и приобретения жилья.

Программа «Жилищный шаг» внедряется как дополнительный способ жилищного кредитования без тех издержек, которые несет в себе обычная ипотека.

Жилищное кредитование - как реальный инструмент благодаря новому механизму Программы может заработать уже в ближайшее время. Для банков, жилищное кредитование по Программе «Жилищный шаг» уже сегодня может стать прибыльным видом бизнеса.

Доступное жилье для каждого - вот цель предпринимаемых мер!