Необходим дальнейший прогресс жилищного кредитования. На новых принципах!

Чтобы продолжить достижения в решении жилищного вопроса граждан России, необходим дальнейший прогресс жилищного кредитования на новых принципах.

Мы уверены, что скоро в России начнётся новая эпоха жилищного кредитования. Как и всякое крупное "нововведение" в области финансов, она начинётся не вдруг. К этому привело глубокое понимание ипотечного фиаско sub-prime в США.

Сегодня рынок ипотеки в США пришел в состояние замкнутого порочного круга: головокружительный рост цен на недвижимость многие годы поддерживался интенсивным ипотечным кредитованием населения на условиях постоянно снижающихся критериев оценки его кредитоспособности.

Так возникла эпидемия кредитов низкого качества — т. н. subprime, породившая сначала задержки, а затем и неплатежи по кредитным обязательствам. 

Многие законодатели в России это понимают и обвиняют в кризисе коммерческие банки, возлагая на них ответственность за практику ипотечных злоупотреблений, и на «позитивной ноте», даже берут на поруки некоторых ипотечных заёмщиков.

Банки, как коммерческие структуры, заинтересованные в прибыли по инерции продолжают пропагандировать американскую модель ипотеки, как единственно возможное решение жилищной проблемы.

Для обоснования своей пропаганды ипотеки, они постоянно повторяют, что есть только один путь решения жилищной проблемы для малообеспеченных граждан – это понижение процентной ставки. И они не хотели бы дискриминировать тех, кто не богат, и поэтому нуждаются в заимствованиях и субсидиях государства, чтобы решить жилищную проблему, поэтому выдают им ипотечные кредиты.  

Они просто не понимают, что субсидируя процентную ставку, выдавая ипотечные кредиты на пределе возможностей граждан, мы лишь позволяем небогатым людям приобщиться к прелестям владения недвижимостью, которая им не по карману. И тем самым загоняем людей в заведомо непосильные долги.

Временные меры помощи таким гражданам, не починят то, что не работает: и не снимут систему конфликтов в ипотеке, которая существует в России.

Сегодня крайне низкая насыщенность внутреннего Российского рынка долгосрочными ресурсами при существующих колоссальных объемах спроса и потребности со стороны населения еще в течение долгого времени будет тормозить решение жилищной проблемы и роста объёмов жилищного кредитования и строительства.

Поэтому необходимо применять механизмы предполагающие работу на коротких и среднесрочных финансовых ресурсах. И в этом нет ничего сверхъестественного и невозможного.

В силу того, что российская банковская система не имеет возможности полностью насытить рынок долгосрочными кредитными ресурсами. В настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 15% жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 1 - 2%

На днях, в очередной раз уже сам президент Владимир Путин четко изложил государственную позицию: что уменьшение ставок по ипотеке, за счет государственных денег, это в значительной степени искусственная мера, которая на доступности жилья никак не скажется. Наверное, она кому-то из нуждающихся льготников и очередников немного поможет, но она в принципе не содержит рыночную составляющую для массового решения доступности жилья.

Такое развитие событий движет индустрию кредитно - финансовых услуг в России в тупик!

В России доходы населения не успевают за повышением стоимости жилья и процентных ставок. Собственно, этого достаточно, чтобы поставить на ипотеке как общественно значимом явлении жирный крест.

Разработка качественно новых кредитных программ является на настоящий момент наиболее перспективным из видов развития рынка жилищного кредитования в России. Программ не просто меняющих вниз – вверх процентную ставку, а предполагающих изменения технологии и подходов к применению механизмов ипотеки!

Но Российские Банки продолжают, вносит лишь незначительные и неэффективные изменения в свои ипотечные программы: удлиняют сроки кредитов, снижают первоначальный взнос, чуть-чуть уменьшают ставки в рекламе. Но все эти «изменения» не сильно влияют на увеличение доступности жилья для граждан России, поскольку низкие доходы населения и высокие цены на недвижимость не позволяют существенно наращивать обороты дорогостоящего ипотечного кредитования. 

В большинстве европейских государств ипотечные кредиты выдаются под 4-5% при значительно более высоких доходах граждан, что делает ее доступной для населения. У нас же, из-за низких доходов лишь 10-15% работающего населения могут себе представить выплачивать ипотечные долги.

Даже 2% граждан России, которые воспользовались ипотекой, сильно рискуют!

Влезать в нынешнюю ипотеку среднестатистическому в экономическом отношении россиянину, смерти подобно. Дефолты среди российских ипотечных заемщиков случаются втрое чаще, чем среди европейцев и американцев. Исследования говорят, что происходит это в первую очередь из-за низких доходов Россиян.

Кризис подорвал доверие и показал несостоятельность ипотеки в нашей стране. Возник вопрос о снижении рисков для всех сторон заинтересованных в жилищном кредитовании.

В случае с ипотекой, клиент берет на себя долгосрочное долговое обязательство (10 -30 лет) со всеми сопутствующими штрафами и санкциями за просрочки платежей и риском лишиться жилья в случае неплатежеспособности.

Государство пыталось помочь, субсидируя стоимость жилья или процентную ставку для социальных льготников. Но беда в том, что между несколькими тысячами «социальных льготников» и другими гражданами - военные, молодые семьи, переселенцы с Севера и т. п. и теми 6–8%, которые способны осилить ипотеку собственными силами, находятся остальные 90% граждан России, которые сегодня никак не могут решить свой жилищный вопрос.

Как поступать им? Как значительно снизить риски неплатежей с заёмщиков и повысить доступность в решении жилищного вопроса для граждан, которые имеют достаточные доходы, но не уверены в их стабильности?

Руководством Программы  «Жилищный шаг» была создана новая концепция по вопросам формирования рынка доступного жилья на поэтапной основе.

Цель концепции – способствовать обеспечению населения Российской Федерации жильем по доступным ценам.

Новый подход поэтапного решения жилищной проблемы ограничивает платежную нагрузку на заемщика, защищает заемщиков от бесконечного ипотечного долга, от дефолта при временных трудностях с доходами. Позволяет значительно снизить риски неплатежей и повысить доступность в решении жилищного вопроса для большей группы граждан.

В новой концепции существующий механизм ипотечного кредитования был дополнен системными, комплексными решениями. Такие решения позволяют отказаться манипуляций процентными ставками.

Отличие предложенного механизма от ипотеки заключается в том, что ипотечный механизм построен исключительно на институте собственности и поэтому такое решение жилищного вопроса обходится столь дорого.

Новая концепция предлагает сделать ипотечный механизм более устойчивым.

Жилищная Программа, созданная на базе новой концепции, удобно сочетает в себе накопительный механизм, выгодную цивилизованную аренду. Она предлагает подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: накопления, аренда, собственность, а не сразу собственность с непосильными финансовым бременем как в случае с ипотекой.

Решение жилищной проблемы заключено не только в приобретении собственности, но и цивилизованной доступной аренде жилья, которая параллельно с кредитованием, выгодно для человека решает его жилищную проблему.

«Жилищный шаг» создаёт систему, при которой брать в аренду жилье выгодно и помогает постепенно накопить средства на покупку жилья. Это решает трудности тех, кто не может своими силами приобрести жилье.

Механизм Программы  иначе выстраивает структуру платежей и ограничивает платежную нагрузку на заемщика, защищает заемщиков от бесконечного ипотечного долга, от дефолта при временных трудностях с доходами. Позволяет значительно снизить с заёмщиков риски неплатежей.

Важно помнить, что ипотечный кредит в 40-60 раз превышает ежемесячные доходы семьи и каждые пол процента по ипотечному кредиту наращивают долг и становится для семьи непосильным.

Разрешая повышенную кредитную нагрузку на заемщика, свыше 45 % от его доходов на столь длительный период, кредитор, в итоге загоняет заемщика в неизбежный дефолт.  И в таком случае бизнесом для банка становится не решение жилищной проблемы клиента, а реализация «качественного залога», который часто, по словам ипотечных специалистов, для них и является основой ипотечного кредитования.

Модель поэтапного решения жилищной проблемы  благодаря изменениям в технологии жилищного кредитования, позволит банкам применять и пользоваться другими методами и моделями оценки кредитоспособности заёмщиков для эффективного кредитования более широкого круга потребителей.

Новый кредитный продукт, содействует экономической выгоде всех участников жилищного рынка, уменьшая риски, перераспределяя их в высшей степени рассчитанным образом.

Программа «Жилищный шаг» в этом смысле олицетворяет собой гибкость и изобретательность, в области жилищного кредитования, необходимую для создания новых форм жилищного финансирования, которые  будут способствовать решению жилищного вопроса в России.

Одной из ключевых выгод новой технологии кредитования стало расширение возможностей для управления рисками и оценкой кредитоспособности, что создает потенциал для недорогого, настроенного для каждого клиента жилищного решения с доступными ценами, учитывающими уровень доходов граждан.

Внедряя новую технологию кредитования руководство Программы «Жилищный шаг» стремится помочь гражданам России и финансовым институтам, обеспечить создание стабильной платформы для решения жилищного вопроса в области жилищного строительства и кредитования в целом.

С помощью нового поэтапного подхода к решению жилищной проблемы  Российские финансовые институты смогут лучше обслуживать различные уголки жилищного рынка, чтобы помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки".