«Жилищный Шаг»: О новых подходах в решении жилищных проблем граждан.

Нестабильные доходы и высокая стоимость жилья делает ипотечные займы неподъёмными для большинства граждан. Многие эксперты и граждане понимают, что-то единственное решение в виде ипотечного кредитования, которые у нас существуют, не способно сделать жилье широкодоступным и решить жилищную проблему для всех категорий населения.

Ипотека никогда не будет доступна всем (даже при нулевой ставке) и нужны дополнительные механизмы для людей с невысоким уровнем доходов. Чтобы люди могли подступиться к решению жилищного вопроса другим способом. Необходимо разнообразить, расширит, структурировать рынок жилья новыми подходами и вариантами проживания кроме кредитных.

Проблема жилья в России состоит в том, что сейчас россиянам предлагают только один вариант — купить жилье, взяв ипотеку, то есть либо ипотека, либо нет жилья.

В России объем ипотеки не превышает 10% ВВП. У этой финансовой технологии есть своя черта доступности и ограниченный коридор спроса, который определяется не ставкой процента, а уровнем доходов граждан.

Ипотека недоступна по разным данным 50% - 80% населения России. Поэтому, мы понимаем, что у большинства людей в России не стоит вопрос: брать или НЕ брать ипотеку! Сегодня вопрос стоит так: либо тебе негде жить и в лучшем случае ты арендуешь жильё по рыночным ценам! Любо ютишься в тесных условиях проживая вместе с друзьями или родственниками в малогабаритном и устаревшем жилье. Люди побогаче прибегают к самостоятельному, частному строительству. У большинства же простых людей нет альтернативы.

Конечно, можно говорить о том, что сегодня: - ипотека является пока единственным (всем известным) инструментом для приобретения недвижимости, но уровень цен на недвижимость, размеры платежей по таким кредитам, отсутствие уверенности и стабильности будущих доходов очень сильно уменьшают возможность широкого развития ипотеки.

Отметим, что рекламные процентные ставки банков, ориентированы на «идеальных потребителей», для рядового заемщика, если он вообще имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже.

Вследствие вышеуказанных причин ипотечная система в нашей стране пока не является доступным решением жилищной ситуации для большинства граждан.

Именно сегодня, вовремя кризиса, можно действительно понять, насколько недостаточно в России  применение  только  одного варианта  решения  жилищной проблемы.  Одного инструмента финансирования  жилищного рынка. 

Поэтому в целях расширения возможностей для государства,  бизнеса и граждан, которые находятся за чертой доступности ипотечного кредитования, менее финансово обеспеченных, был разработан и предложен другой подход.

Реализация Жилищной Программы предлагает инструмент аналогичный по эффективности и надёжности ипотечному кредитованию, но обладающий рядом преимуществ. — она в несколько раз уменьшает финансовую нагрузку на граждан по платежам.

Расширяет варианты решения жилищной проблемы для людей с невысокими и нестабильными доходами и предлагает альтернативный механизм.

Реализуя поэтапный подход к улучшению жилищных условий, она позволяет эффективно накапливать денежные средства и взять жильё в цивилизованную выгодную аренду, чтобы увеличить по максимуму первоначальный взнос и не брать сразу на много лет неподъёмный кредит, на пределе возможностей.

Жилищная Программа предлагает участникам механизм эффективных жилищных накоплений с возможностью долгосрочной цивилизованной аренды жилья и последующим приобретение собственности с максимальным первоначальным взносом. (не менее 50-60%)

Поэтапное решение жилищного вопроса, — создаёт условия, позволяющие уменьшить размер ежемесячных выплат по ипотеке и защитить граждан от нестабильности и роста цен в арендном жилье на период увеличения первоначальных жилищных накоплений. В таких условиях можно переждать любой кризис и выиграть время, чтобы накопить побольше первоначальный взнос, и получить более привлекательный условия кредита для покупки.

Возможность выгодной аренды и одновременно эффективных жилищных накоплений (хотя бы до 50% стоимости жилья) является более безопасным и эффективным решением, чем дорогостоящий ипотечный кредит на 20 - 30 лет с минимальным первоначальным взносом!

Программа позволяет разделить оплату жилья между участниками, находящимися на разных этапах жилищных накоплений. Значительно снижая с каждого из них финансовую нагрузку по платежам. Цель данных мер – минимизировать риск потери всего из-за временных трудностей с доходами у граждан. Так достигается устойчивость и надежность системы. Все обязательства по выплатам не ложатся на одного человека, и в случае проблем у одного из участников, Программа продолжает стабильно работать без дефолтов и убытков для граждан и организаций.

В отличие от ипотеки, в Жилищной Программе полностью отсутствует риск потерять жилищные накопления из-за временных трудностей с доходами.

Первое, что мы хотим уточнить, что заёмщик с большой долей вероятности может не потянуть ипотеку, если месячный платеж превышает 35% от дохода. (В США этот показатель не может превышать 31 % от дохода). В оценке доступности жилья и механизмов кредитования целесообразно, учитывать доступный размер ежемесячных выплат. Если выплаты превышают 40% дохода семьи, значительно снижается вероятность благоприятного погашения кредитных обязательств. Такие люди не смогут долго осуществлять платежи и попадут в ситуацию, когда жильё нужно будет продавать и закрывать долги.

Это часто приводит к потере первоначального взноса и почти всех предыдущих платежей по ипотеке. Обман таких людей банками дискредитирует весь механизм ипотеки и ухудшает параметры ценных бумаг для его финансирования (секьюритизации).

Если граждане смогут исправно платить, банки будут не в праве злоупотреблять взысканием. И не смогут отобрать у человека жильё и лишить его сбережений. Понятно, что если будет низкая ставка по кредиту и низкая цена квадратного метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, чтобы люди смогли увеличить первоначальный взнос на жилье и исправно и вовремя платить. Понижение процентных ставок и цены квадратного метра - тоже важная задача, но страхи перед непосильными платежами по ипотеке, на наш взгляд, главный тормоз в развитии жилищного кредитования, и он в Жилищной Программе решается эффективным способом.

Основным критерием стабильности и привлекательности в предлагаемой модели арендно накопительного проживания является возможность семьи без надрыва осуществлять платёж, не снижая критически свой уровень жизни. Программа создаёт условия, чтобы платежи были посильными, и у людей была уверенность, что они способны вовремя оплачивать жильё и не потеряют его из-за временных трудностей с доходами.

В обычных условиях, получая ипотечный кредит, заемщик, фактически, берет деньги в аренду, и в итоге переплачивает за ипотеку очень крупную сумму. В сегодняшних условиях, аренда денег значительно дороже аренды жилья, на которой основан механизм жилищной программы.

Предложенный механизм позволяет накапливать денежные средства, решить жилищную проблему поэтапно, чтобы самостоятельно накопить на жильё, а не брать на всю сумму на много лет неподъёмный ипотечный кредит. Он защищает участников от бесконечного ипотечного долга, от риска потерять всё при временных затруднениях с доходами, снижает финансовую нагрузку по платежам и делает условия и суммы расчётов доступными и посильными для граждан.

Защита платёжеспособности участников — это первый и важнейший момент, на котором построен механизм Программы и его работа. Люди очень боятся ипотеки в основном из-за этого. Кто знает, что его ждет завтра? Разведётся, заболеет, потеряет работу.

Поэтапный подход позволяет приобрести жильё в два - три безопасных этапа. Это происходит значительно быстрее чем если бы вы копили самостоятельно и значительно безопаснее, и дешевле по сравнению с ипотечным кредитом.

Расчет показывает, что удорожание жилья в схеме арендно накопительного финансирования составляет значительно меньше, чем при ипотеке. В Программе, несмотря на наличие нежелательных расходов по арендной плате, нет двойной или тройной переплаты процентов, как в ипотеке. Так как аренда составляет 3-4% в год, а проценты по ипотеке более 8-10% Что в два с половиной раза дешевле. Итоговая финансовая нагрузка меньше в двое.

Механизм арендно накопительной жилищной программы более универсальный, в нём возможно подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: накопления, аренда, собственность, а не сразу собственность с непосильным финансовым бременем.

Ипотека ориентирована только на собственность. Программа удобно сочетает в себе и накопительный механизм (защищая деньги от инфляции), выгодную цивилизованную аренду и кредит на покупку жилья на более выгодных и безопасных условиях.

Отсутствуют комиссии, никакие дополнительные выплаты и сборы с участников не взимаются. Каждый человек может без привлечения специалистов - самостоятельно определить, позволяют ли его накопления и ситуация участвовать в Программе, оценить размеры платежей, чтобы убедиться, что требования, которые нужны, он может выполнить. Узнать исчерпывающий перечень предстоящих расходов, и точную сумму средств, необходимых для участия.

Не зависимо от множества параметров, всем участникам без исключения, будь то молодая семья или человек преклонного возраста, Программа предоставляет возможность участия на одинаковых условиях.

Можно сколь угодно рассказывать о преимуществах, но самое главное – Жилищная Программа обладает доступностью, несравнимой с жесткими требованиями банков к заемщикам по ипотеке. Она дает возможность улучшать жилищные условия людям, которых банки даже не рассматривают в качестве потенциальных заемщиков: иногородние, приезжие, люди без прописки в этом регионе, люди предпенсионного возраста, с «серыми» зарплатами, индивидуальные предприниматели, люди без гражданства РФ. Есть категории людей, которым банк не даст ипотечный кредит ни при каких условиях, несмотря на их заработок.

Мы считаем, что нужно применять к разным категориям населения разные механизмы жилищного финансирования. Население России должно иметь возможность решать свой жилищный вопрос ещё другим способом, кроме как приобрести квартиру в строящемся доме на нулевом этапе строительства или в ипотеку. Нужно структурировать жилищный рынок и дополнить возможностью эффективных (защищённых от инфляции) жилищных накоплений и разными вариантами и формами аренды (как во многих странах мира).

Программа «Жилищный шаг» позволяет людям (определённым категориям населения с невысокими и нестабильными доходами) на начальном этапе накоплений отказаться от кредитного механизма ипотеки и избежать его недостатков.

Отличие механизма Программы от ипотеки заключается в том, что ипотечный механизм построен исключительно на кредите и институте собственности и поэтому такое решение жилищного вопроса обходится столь дорого.

Жилищная программа предлагает более универсальный поэтапный подход. Удобно сочетает в себе и накопительный механизм, выгодную цивилизованную аренду и кредиты на покупку собственности, на завершающем этапе.

В Программе, возможно, подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: накопления, аренда с накоплениями, собственность, а не сразу собственность с непосильным финансовым бременем как в случае с ипотекой. Именно этот момент является главным для тех граждан, которые хотят с без риска и потери сбережений накопить и приобрести своё жильё.

Во всём мире решение жилищной проблемы заключено не только в приобретении собственности в кредит, но и цивилизованной доступной аренде жилья, которая параллельно с кредитованием, выгодно для человека решает его жилищную проблему. (хотя бы на время накоплений и увеличения первоначального взноса).

Программа «Жилищный шаг» создаёт систему, при которой брать в аренду жилье выгодно и помогает постепенно накопить средства на покупку. Это решает трудности тех, кто не может приобрести жилье в кредит сразу.

Программа позволяет накапливать денежные средства и приобрести жильё поэтапно, а не брать на много лет неподъёмный кредит.

Участники Программы взаимно «финансируют» друг друга и поэтому вполне могут обходиться краткосрочным кредитом, на 3-5 лет, под низкий процент, и не пользоваться долгосрочным и дорогостоящим ипотечным кредитом. За гражданами остаётся гибкость в принятии решений. Они откладывают и накапливают деньги для себя с учетом своих возможностей, никакие долговые и кредитные платежи к этому не принуждают. Деньги на будущее жильё одновременно выступают в качестве личных накоплений и не являются обязательством. Поэтому в Жилищной Программе исключены прецеденты, связанные с неплатежеспособностью участников, которые в банках обычно объясняют недобросовестностью заемщиков. Гарантией стабильности и надёжности здесь служит её механизм.

Ипотека даёт возможность приобрести жильё в кредит под %, только если доходы позволяют это сделать. Жилищная Программа создаёт условия, чтобы приступить к решению жилищной проблемы, могли люди, которым доходы и накопления не позволяют сразу преступить к покупке. Она формирует и создает из потребности – спрос, увеличивая покупательную способность населения.

В арендно – накопительной Программе меньше переплата, так как участники самостоятельно накапливает больше половины стоимости жилья, используя предоставленный механизм.

Сегодня ипотека в России хоть как-то работает, потому что её субсидируют на государственном уровне. Это не рыночный и очень ограниченный продукт для России. Если также субсидировать любой другой механизм, то он подойдёт и понравится ещё большему числу людей чем ипотека.

Предлагаемая Жилищная Программа создана так, что вы не могли залезть в пожизненные доги и «купить» то, что вам не по карману. Пока вы не накопили достаточный первоначальный взнос – пользуетесь не чужими деньгами «в кредит» под огромные проценты, а социальной арендой, которая вдвое дешевле. Отрицательным платежом является не вся сумма, а только незначительная часть.

Предоставляя возможность выбора и альтернативу, Программа «Жилищный шаг» дает дополнительную возможность для решения жилищного вопроса. У обычных и небогатых граждан России появятся варианты для решения  жилищной проблемы. 

Для людей с невысокими и средними доходами сегодня эта форма решения жилищного вопроса менее рискованна и более доступна, чем когда они попытаются купить жильё в кредит с минимальным первоначальным взносом.

Программа позволяет повысить доступность в решении жилищного вопроса для граждан, которые имеют достаточные доходы, но не уверены в их стабильности.

Для всех, кто заинтересовался и желает ознакомится с механизмом Жилищной Программы я внизу прикрепляю картинку своей визитки: