Поэтапный подход к жилищной проблеме, как альтернатива западной модели ипотечного кредитования

Слово "ипотека" ассоциируется у большинства россиян не с доступным жильем, а пожизненной кабалой. Это связано с тем, что в современной России только 10% самых обеспеченных граждан могут позволить себе взять ипотеку. После бума неплатежей в 2009г. рынок ипотечного кредитования постиг крах: банки начали взвинчивать процентные ставки, а люди потеряли не только доверие к кредитным организациям, но и надежду когда-либо иметь свой дом.

В качестве аргументов приводится показатель доли ипотеки в ВВП страны. В некоторых странах Европы он достигает 70%, в США сейчас, после кризиса - 55%. В России этот показатель «неуклонно растет»: после кризиса он вплотную приблизился к психологической отметке в 1%, что полностью отражает мнение россиян об ипотеке.

И хотя дискуссий на эту тему действительно много, ипотечные займы продолжают оставаться доступными для очень ограниченного круга населения. Мы попытались разобраться в причинах недоступности "доступного жилья" и понять, почему ипотека как инструмент, подаривший крышу над головой миллионам европейцев и американцев, совершенно не работает в России.

В России, даже те немногие, кто может взять ипотеку предпочитают не связываться с ней, не без оснований полагая, что переплатят немаленькую сумму.

Предположим, российский заемщик взял кредит в Сбербанке на покупку вторичного жилья (однокомнатную квартирку на самой окраине Москвы) в размере 5 млн руб. под годовую ставку 11,25% (для "зарплатных" клиентов), срок кредита - 20 лет. Выплачивая в месяц по 63 тыс. руб., ( куда входят: сумма банка + три вида обязательного ипотечного страхования + коммунальные платежи + комиссии банка за «обслуживание счёта») в общей сложности клиент отдаст банку около 15 млн руб., что в три раза больше изначальной стоимости жилья.

Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.

Ключевую роль играет низкий уровень жизни россиянина. Например, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, по данным компании StatBanker, составляет 4,5%. При этом в Дании - всего 1,36% годовых при ежемесячном платеже в 566 евро. И это учитывая тот факт, что средняя заработная плата в Дании - 4400 евро в месяц. В свою очередь россиянину в среднем приходится выплачивать по ипотечному кредиту 11 - 12 % годовых при средней (читай нереальной) заработной плате по стране в 464,2 евро, т.е. больше тысячи евро ежемесячно. Таким образом, зарплата датчанина выше ежемесячного отчисления по кредиту почти в восемь раз, тогда как россиянину требуется три месячных зарплаты для того, чтобы всего один раз заплатить за ипотеку. Поэтому она недоступна не только одинокому человеку, но даже семейной паре с хорошей зарплатой. На ипотеку будет уходить большая часть их общих доходов.

Поэтому проблема недоступности ипотечного кредитования связана в первую очередь с общим низким уровнем жизни в России относительно развитых стран. У нас и средние доходы существенно ниже, чем в Европе, и их дифференциация одна из самых высоких в мире, что свидетельствует о том, что реальный уровень жизни большей части населения значительно хуже средних показателей, которыми любят оперировать ипотечные «эксперты».

Время кризисов — время поисков новых решений. Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы.

Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.

В настоящее время развернута широкая работа по обновлению «Стратегии 2020», которая определит дальнейший путь развития страны. Важен новый взгляд на будущее жилищного сектора страны, в которой нам предстоит жить. Назрела необходимость искать структурные решения, аналогов которых нет в нашем предыдущем опыте. Необходимо выработать новую модель развития всей жилищно - строительной сферы.

Проанализировав текущую ситуацию в Российской Федерации, мы предложили новый подход к решению задачи в интересах российских граждан.

Программа «Жилищный шаг» публикует на официальном сайте материалы с целью информирования граждан и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководителей инвестиционно-строительных, финансовых компаний, и других участников жилищного рынка о новых подходах в решении жилищных проблем граждан, а также перспектив новых механизмов, в том числе для развития жилищного кредитования в нашей стране и успешной реализации Федеральной целевой программы «Жилище».

В материалах представлены предложения специалистов с объективными мнениями, оценками и конкретными предложениями необходимых мер по решению Государством и крупным бизнесом проблем с жильём для граждан нашей страны.

Новый финансовый инструмент, во многом опирается на данные меры, стараясь решить жилищный вопрос.

Работа строится на объективном и публичном продвижении идеи поэтапного решения жилищного вопроса, как экономически выгодной модели, которую, для понимания, необходимо внимательно изучить.

Механизм открыт и доступен для изучения широкой общественности. Организаторы предлагают профессиональному кругу компетентных представителей ознакомиться с механизмом Программы и оставить свои отзывы и комментарии. Каждое мнение компетентного человека полезно как участникам Программы, так и ее организаторам, которые заинтересованы в конструктивном обсуждении и взвешенной критике.

С нашей точки зрения, проблема с жильём в России заключается не в деньгах, количестве строящихся метров, и законах, а в том, что отсутствует экономический и социальный механизмы, доступного решения жилищного вопроса, адаптированные к реалиям экономики России. Именно это является причиной пробуксовки проводимых преобразований. С этим же связано отсутствие в стране возможности решения жилищного вопроса для большинства граждан.

Сегодня экономическое состояние страны и доходы граждан не соответствуют тому образу жилья, к которому всех призывают.

Образ доступного жилья – ключевой вопрос в решении жилищной проблемы в России! Очень важным оказывается то, какой смысл и какое значение вкладывают люди в базовое понятие – «Доступное жилье»!

Речь сейчас почему-то всегда идёт только о покупке! Вопрос ставиться так, что механизмы цивилизованного арендного жилья вообще отбрасываются и не рассматриваются в качестве доступного решения. Как будто для жизни человеку необходима не крыша над головой (по доступным ценам), а именно «титул собственника» которые он обязан тащить, несмотря на непосильную плату ипотечных условий такой "собственности".

На данный момент в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности сразу.

Во многих европейских странах на долю арендного жилья приходится более половины жилого фонда.

Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит.

Данные исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо неподъёмную ипотеку, либо покупку, путем участия в стройке. Люди боятся и не доверяют долевому строительству, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя. Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами безопасного решения жилищного вопроса по адекватной цене.

Проблема жилищной политики в государстве кроется в отсутствии цивилизованного рынка аренды и механизмов защищающих накопления граждан от роста квадратных метров жилья.

Новый подход, предлагает перейти к поэтапному решению жилищного вопроса, а не сразу взваливать на себя непосильные платежи по ипотеке.

Для начала решения жилищной проблемы Программа предлагает использовать механизм цивилизованного арендного жилья, который позволит решить проблему тем, кто не может купить жилье по ипотеке. Это позволит, снизить нагрузку с семейного бюджета и направить средства на создание первоначальных накоплений.

Цивилизованная доступная по цене аренда, даст возможность накапливать и откладывать средства на покупку своей квартиры. Значительная часть уплачиваемых денег не вылетает в трубу, как в обычной аренде или ипотеке, а идет на решение жилищного вопроса семьи.

Такое жилье рассматривается как «промежуточное» до покупки собственной квартиры или строительства дома. Стоимость аренды будет фиксирована в договоре на весь период проживания. И не смотря на то, что Арендатор по не будет иметь права собственности на квартиру. Проживание для него будет доступным и выгодным. На таких цивилизованных и доступных условиях семья сможет арендовать квартиру неограниченное количество лет.

Поэтапное решение жилищного вопроса, — это не переплата по кредиту, или за аренду по рыночным ценам, а всего лишь возможность, чтобы семья, не имеющая достаточно средств на покупку жилья сразу в собственность, тем не менее, полноценно на длительное время смогла решить свой жилищный вопрос.

В поэтапном решении нет процентов и переплаты в две стоимости квартиры, как в механизме ипотеки. И поэтому такое решение делает жильё доступнее для рядовых граждан.

Преимущества поэтапного похода заключаются в том, что он ограничивает платежную нагрузку с заемщика, защищает его от бесконечного ипотечного долга, от дефолта при временных трудностях с доходами. Повышает доступность в решении жилищного вопроса для граждан, которые имеют достаточные доходы, но не уверены в их стабильности. Он позволяет отказаться от западной модели ипотеки, которая обременяют заемщика обязательными фиксированными платежами, санкциями за их просрочки и дополнительными расходами на оплату всевозможных комиссий и страхование жизни заемщика.

Поэтапное решение жилищного вопроса исключает возможность неблагоприятного развития событий, что обеспечивается стабильностью самой системы  жилищного кредитования.

Мы не утверждаем, что доступное жилье означает дешевое, но предложенный механизм упрощает для участников процесс накопления и решение жилищного вопроса, делая жилье доступнее.

Рассматривая: арендное жильё, накопительный механизм и кредитование вместе, а не по отдельности, поэтапный подход предлагает жильё на условиях, которые соответствуют потребностям и возможностям населения.

Т.е. Жильё становится действительно доступным, не только за счёт жилищного кредитования, но и выгодной аренды. Создаются условия, при которых брать в аренду жилье выгодно и помогает постепенно накопить средства на покупку собственной квартиры.

Обозначенный Программой подход полностью соответствует тому, что сейчас озвучивается Правительством – «добиваться того, чтобы как можно больше людей, используя различные механизмы, могли решить свои жилищные проблемы».

Благодаря поэтапному решению, появилась возможность активного развития рынка арендного жилья. Ведь именно этот рынок может стать и станет альтернативным вариантом для россиян, не имеющих ни собственного жилья, ни возможности взять ипотечный кредит.

Никто не предлагает отменять ипотечное кредитование, но следует предоставить еще несколько вариантов выхода из положения для людей, которые даже при снижении кредитных ставок не имеют возможности брать такие займы.

Для таких людей выходом станет поэтапное решение. Через цивилизованную аренду и накопления пройти путь к своей собственной квартире.

Пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян.

Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"?

У нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными, и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. Остальные граждане не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм – примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья.

Пример – другие развитые страны. Хотя там ипотеку могут позволить себе больше процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка – для одних больше, для других меньше. Поддержка зависит от  социального положения семьи и от её доходов.

У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море.

Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее?