"О прошлом и будущем российской ипотеки. О том, как ипотека стала социальной, а жилье - недоступным"

Владимир Пономарёв своей статьёй попал прямо в точку. Сегодня положение на рынке жилищного кредитования выглядит именно так как он описал:

Понятие "доступное жилье" часто связывают с доступностью ипотечных кредитов. Но кредитование растет, а доступность жилья остается сомнительной.

- Давайте сначала определимся, что такое доступность. В мировой практике различают рыночную (ценовую) доступность приобретения жилья и социальную - для социально незащищенных слоев. Доступность ипотечных кредитов влияет только на доступность покупки жилья для домохозяйств с достаточно высокими и стабильными доходами. В нашей стране таких вообще не больше 20%.

Неудача нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" объясняется отсутствием целостной жилищной политики, учитывающей интересы всех граждан. Его приоритетом стало приобретение жилья в собственность на свободном рынке. А меры по развитию секторов арендного и социального жилья - основа обеспечения доступности жилья для огромной части населения - остались за скобками. Даже само понятие социальной доступности в нацпроекте отсутствовало. 

Его авторы догматично применяют принципы и подходы, присущие развитым экономикам, где незащищенные (в смысле обеспеченности жильем) слои населения составляют не более 25-30%, к развивающейся Российской экономике, где таких людей - 60-70%. Слизывали всё подчистую с запада, без понимания различий в условиях экономической ситуации.

В результате ипотеку совершенно неожиданно объявили социальной программой. Вопреки тем подходам, в основу которых положены принципы обеспечения жильем всех категорий граждан в соответствии с их возможностями.

Ипотека должна была стать лишь одной из составных частей государственной жилищной политики. А стала единственной!

Получили взрывной рост цен...

- Рост цен в 2005-2007 годах поддерживался высоким уровнем обеспеченного ипотекой спроса на жилье при его дефиците. Росла доля так называемых инвестиционных квартир. Высокая доходность стимулировала дальнейший рост инвестиций, вела к разогреву рынка. Значимая часть инвестиций в строительство шла не в увеличение объемов, а в рост цен.

Ипотека внесла свой вклад в рост цен, хотя доля продаж жилья в кредит даже сейчас невелика - не более 20-25% общего числа продаж построенных квартир.

Но непонимание ситуации и конкуренция на ипотечном рынке вынуждала банки снижать требования к заемщикам и качеству ипотечных кредитов, и вынуждала понижать процентные ставки. Многие экономисты и бизнесмены понимали все риски такой политики. 

Неправильно сформулированные принципы (и то, что ипотека была названа социальной программой), а не механизмом привлечения инвестиций; и то, что акцент был сделан на приобретение жилья в собственность, вместо создания целостной поэтапной системы реализации жилищной политики, основанной на взаимодействии государства и бизнеса, имели тяжелые последствия для банков и заемщиков, для строителей и девелоперов. Именно поэтому кризис в российской стройиндустрии оказался таким тяжелым и до сих пор на самом деле не преодолен. 

Многие считают что пузыря не будет, если адекватно увеличивать объемы жилищного строительства. Но это никак не поможет гражданам создавать накопления достаточные для приобретения жилья. Без эффективных рыночных финансовых механизмов это жильё будет невозможно реализовать на рыночных, (не дотационных) или благотворительных условиях. 

Ипотека между тем до сих пор так и преподносится - «социальной программой» таковой совершенно не являясь!

Для граждан, нуждающихся в социальной защите, ничего реального не предлагалось, кроме как ставить в знаменитую очередь для малоимущих и нуждающихся. Фактически приравнивая таких людей к статусу попрошаек. Загоняя туда большую часть страны (60-70%). 

Во всех странах мира 30-35% населения не имеет жилья в собственности, а арендует его, в том числе на условиях социального или некоммерческого найма. 

Когда мы годами откладываем прекращение бесплатной приватизации, когда не вводим срочных договоров социального найма, мы уничтожаем муниципальный фонд жилья, создаем угрозу развитию экономики.

Мы даже не говорим о развитии других форм ипотеки с возможностью развития коммерческого арендного сектора, в которых вся гамма инструментов уже предусмотрена. Механизмов предполагающих поэтапное решение жилищных проблем.

Кроме того, до сих пор не было разработано механизмов - финансовых, организационных, правовых,- которые могли бы обеспечить опережающий рост предложения на рынке жилья. Которые включали бы развитие базы стройиндустрии.

- Знаете, АИЖК может устанавливать льготные процентные ставки за счет огромных бюджетных вложений. И Сбербанк как государственный банк имеет свои возможности льготировать процентные ставки. Но в долгосрочной перспективе мы закладываем мину под развитие экономики, когда нарушаем правила конкуренции на рынке. 

Ведь как устроен этот механизм? Сердцевиной принятой в стране системы ипотечного жилищного кредитования является система рефинансирования банков. Банки предоставляют долгосрочные ипотечные кредиты и из-за отсутствия достаточных объемов длинных денег рефинансируются, продавая пулы кредитов ипотечным кондуитам, таким как АИЖК. Последние под эти кредиты выпускают ипотечные ценные бумаги и размещают их на финансовых рынках. Таким образом, в конечном счете все существенные условия предоставления кредитов определяет инвестор, который эти бумаги покупает. 

Чтобы эта система функционировала, доходность ипотечных бумаг должна быть привлекательной для инвестора и при этом согласовываться со ставками по кредитам. Искусственное снижение ставок либо ведет к замедлению темпов роста кредитования, либо обрекает ипотечную систему на бюджетную иглу, приводит к росту бюджетных рисков. За примером далеко ходить не надо - вспомните о финансовой ситуации в Венгрии, когда за счет бюджетных средств активно льготировали процентные ставки. 

У нас доля ипотечных кредитов гораздо меньше. 

- Но если процесс будет продолжаться долго, мы обязательно выйдем на ограничения по развитию ипотечной системы. 

Ипотечное кредитование - совокупность чисто рыночных механизмов. Все цены, доходность, размеры процентных ставок определяет рынок. Это как раз тот случай, когда рынок, а не чиновник сам все расставит по своим местам. Меня сегодня беспокоит развитие ситуации на ипотечном рынке из-за избытка бюджетных средств в системе. Наши локальные успехи могут в перспективе оказаться иллюзорными. 

В конце 1990-х именно административно-командное вмешательство Юрия Лужкова в правила ипотечного кредитования лишило правительство Москвы пальмы первенства в создании ипотечной системы. Он установил, что банки Москвы, участвующие в московской ипотеке, должны выдавать кредиты со ставкой 10%. Тогда даже инфляция была раза в два выше. 

- Расскажу историю. 

В 1998 году в рамках сотрудничества между Госдумой и Конгрессом США была инициирована программа "Дом для вашей семьи", целью которой стало создание системы ипотечного кредитования в России. Предполагалось, что специалисты из США окажут России техническое содействие. К Юрию Лужкову пригласили группу американских конгрессменов во главе с руководителями программы Госдума-Конгресс Куртом Уэлдоном, председателем подкомитета комитета по обороне, и Джоном Тейлором, известным банкиром. 

И вот во время официального ужина, который устроил мэр Москвы в честь американской делегации в ресторане "Прага", конгрессмены поинтересовались, сколько ипотечных кредитов за первую половину 2008 года было выдано в рамках программы. Мэр ответил, что выдано десять ипотечных сертификатов. Тогда они задали вопрос: "Господин мэр, а почему у вас ставка 10%?" И он произносит фразу: "Я же мэр! Я имею право назначать любую процентную ставку для банков, работающих в Москве. Я спросил у своей жены Елены. Она посоветовала мне назначить 8%. Я ее послушал и... добавил еще 2%. И так я получил 10%". 

Конечно, это шутка. Но в каждой шутке есть доля шутки. И тогда Джон Тейлор встал и говорит: "Я предлагаю тост за великого мэра, который, командуя городом в 10 млн жителей, сумел выдать за полгода десять ипотечных кредитов и может устанавливать процентные ставки для банков". 

Это были последние слова конгрессменов. Никакого сотрудничества не получилось. И обеспечить значимые объемы кредитования при невыгодной, нерыночной ставке даже Лужков не смог. 

Административное вмешательство в деятельность профессиональных участников ипотечного рынка, препятствующее функционированию рыночных механизмов, нельзя оправдать никакими благими намерениями. Это особенно опасно, когда такие команды исходят от федеральных руководителей, поскольку в рамках нашей "сигнальной демократии" эти команды будут повторены и усилены властями на местах. А их уровень компетентности, как правило, ниже. 

Задумайтесь! - нет ли в рассуждениях специалистов противоречия? С одной стороны, они все как один говорят, что ипотека способствует образованию пузырей, с другой - предлагают свои решения, как продвинуть ее в массы. 

В год строители могут обеспечивать новым жильем всего лишь примерно 1,6% всех семей. С учетом вторичного рынка - 3-4%. Но людей, способных приобрести жилье с помощью ипотеки, гораздо больше (10 - 12%). Пока этот дисбаланс между спросом и предложением не выровняется, цены будут расти, а доступность жилья - падать. 

Но если мы не хотим обмануться снова, слушая, что нынешнее поколение будет жить в достатке и комфортно, как обманывались при Хрущеве, когда верили лозунгу "Нынешнее поколение советских людей будет жить при коммунизме", мы должны проснуться, восстановить управляемость жилищной сферой, ввести новые механизмы решения жилищной проблемы адаптированные под Российские условия, необходимо реально, а не на словах начать реформировать страну.

В заключении статьи Владимира Пономарёва от себя добавлю:

- Сегодня очевидно, что необходимо создавать систему арендно - накопительного кредитования. И рабочая группа, которую мы сформировали, разработала такую Программу.  Так что, уже есть другие разумные способы повысить доступность жилья! - Жилищное кредитование можно сделать доступнее, не трогая процентные ставки.

Ипотека по западным образцам для большинства не высоко обеспеченных граждан России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель ипотеки необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель. 

И скоро мы её представим рынку!