Ипотека: вторая космическая скорость

2020 год выдался крайне необычным и сложным. Локальный медицинский кризис в этот раз стал масштабным и очень быстро обернулся кризисом экономическим, затрагивающим абсолютно все отрасли промышленности и все страны. Но тем не менее для рынка недвижимости и ипотеки прошлый год стал успешным благодаря своевременной и эффективной помощи государства.

Все новые и новые рекорды напоминали знаменитую сказку братьев Гримм «Горшочек каши» с его волшебными словами «Горшочек вари». Покупка новостроек все росла и росла, застройщики на фоне небывалого роста спроса поднимали цены, но это лишь дополнительно подогревало рынок. Рост стоимости жилья даже на 1 % - это много, от 30 до 100 тыс.руб., а на 15-20%, которые рынок показал в прошлом году, и вовсе 500 – 1000 тыс. руб. при средней стоимости квартир, в зависимости от метража и количества комнат, в 4 – 8 млн.руб. Лишь информация о продлении действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года немного уменьшила ажиотаж с покупками.

Поэтому завершение 2020 года было более спокойным, но не менее рекордным. Учитывая ситуацию на рынке, эксперты в своих прогнозах были сдержаны, и никак не предполагали, что рост ипотеки продолжится. Но первые 2 месяца 2021 года показали также рекордные результаты именно по ипотеке, рост по сравнению с прошлым годом составил 47 %. При том, что 1-й квартал 2020 года мы считали более чем успешным. Конечно, все достижения 2020 года мы продолжаем развивать и внедрять все новые и новые процессы. Как говориться: не было бы счастья, да несчастье помогло - кризисный 2020 год стал катализатором в сфере цифровизации, диджитолизации, дистанционки и удаленки.

Никто и предположить не мог, что всего несколько месяцев – и можно будет, не выходя из дома, подать заявку на ипотечный кредит, подобрать вариант новостройки в любом регионе нашей необъятной страны, одобрить залог и провести сделку! Обо всем этом долго говорили, презентовали, показывали все выгоды, рынок готовили к цифровым технологиям, пилотировали точечно проекты, но повсеместный запуск в масштабах страны планировался в будущем. И вот оно наступило! Все участники бизнес-процессов активно стали внедрять на местах электронные сервисы, банки предложили выход из положения для клиентов – получение данных о доходах и занятости на сайтах Госуслуг и ПФР, заказ оценки приобретаемого объекта на вторичном рынке и оформление страхового полиса через сайты. Электронная регистрация сделок – это отдельная тема, т.к. здесь важную роль играет психологический фактор : покупка недвижимости для многих еще остается событием всей жизни и заплатив немалые деньги клиент хочет иметь документ, желательно на гербовой бумаге с подписью и печатью, а при электронной регистрации, особенно новостройки, он ничего осязаемого не получает: квартира - красивая картинка, договор - электронный, подписание/регистрация договора электронно-цифровыми подписями. Но удобство, скорость, защищенность во всем: от сокращения контактов в учреждениях до усиленной электронно-цифровой подписи, помогли во второй половине 2020 года повсеместно внедрить эту услугу.

В Санкт-Петербурге это было особенно актуально в конце года, и банк «Открытие» предложил клиентам и партнерам электронную регистрацию сделок на своей платформе SRG, кроме этого часть сделок на первичном рынке проходило на платформах застройщиков и такое взаимодействие также помогло проведению и регистрации сделок. Что же особенного ждет нас в 2021 году . Строить прогнозы всегда неблагодарное занятие, но очень интересное и увлекательное. На фоне рекордного 2020 года многие эксперты прогнозируют спад в 2021 году, но все же есть ряд предпосылок для поддержания достигнутых рекордов. По предварительным данным, 1 квартал 2021 года может завершиться рекордным 1 трлн. руб. ипотечных выдач. В основном, конечно, за счет программы господдержки, которая составляет треть от общего объема ипотечных кредитов.

Свою лепту в разгон рынка просто до космических скоростей продолжает вносить и рефинансирование ранее взятых кредитов – его доля уже более 15%, а также различные социальные программы, доля которых стали расти на фоне возникновения определенности с дальнейшим развитием ситуации в экономике. Как ни странно, но даже увеличение ключевой ставки имеет свои положительные стороны. Рынок жил ожиданием роста кредитных ставок на протяжении всего квартала, эта тема обсуждалась во всех СМИ, и сейчас, когда размер ключевой ставки вырос на 0,25%, ипотечный рынок активизировался. Клиенты спешат взять кредиты под низкую ставку и приобрести квартиру – особенно на вторичном рынке – или рефинансировать свой кредит до повышения ставок. 2 квартал 2021 года также ожидается рекордным по сравнению с прошлым годом, но здесь, конечно, сравнение неуместно, поскольку как раз с апреля и началась пандемия и все сложности , связанные с ней. А программа с господдержкой заработала в полную силу лишь с конца июня.

Неопределенность сроков завершения действия господдержки и условий ее продления также активизирует клиентов с принятием решения о покупке недвижимости и выхода на сделку. Процентная ставка по программе с Господдержкой и другим социальным программам останется на низком уровне и востребованность таких программ уже показала себя в предыдущие годы, более 40 % всех выданных кредитов – это льготные кредиты. Увеличение ставки возможно по программе вторичного жилья и рефинансирования, а также других программ банков. Кроме этого, в 2021 году вырастет интерес к так называемому повторному обороту залогового жилья. Это - выкуп из-под залога недвижимости, ранее приобретенной на ипотечные средства, причем продажа в том числе и с привлечением ипотеки как банка–залогодержателя, так и стороннего банка.

В 2020 году вырос объем кредитов на новостройку, многие приобретали строящуюся недвижимость не только с целью улучшения жилищных условий , но и с инвестиционной целью, а также для сохранения денег . Объекты будут введены в эксплуатацию в 2021 – 2023 годах, и многие участники долевого строительства, особенно с ипотечными средствами, зафиксировав прибыль, заработанную на росте стоимости жилья, будут продавать неоформленные в собственность квартиры по договорам переуступки прав. Спрос на ипотеку для приобретения загородной недвижимости есть всегда, в эпоху самоизоляции он еще больше вырос, но сильного роста такой ипотеки нет, поскольку, как правило, каждая сделка нетиповая, кроме приобретения готовых жилых домов в коттеджных поселках.

Нетиповые сделки, неаккредитованные строящиеся объекты, квартиры на вторичном рынке с несогласуемой перепланировкой, расселение квартир и т.д. – это все недвижимость, которую можно приобрести под залог имеющейся недвижимости. Такие программы есть в банках, так в банке «Открытие» можно приобрести любую жилую недвижимость под залог имеющийся с дисконтом 30 % под 9,5% (после предоставления зарегистрированного договора ) – это программа «Свободные метры» , при этом приобретенная недвижимость не будет в залоге у банка, поэтому использовать ее можно по своему усмотрению и продать в любой момент, не согласовывая с банком.

Есть и другая программа «Ипотека плюс» – также под залог имеющейся недвижимости, но с дисконтом 40% и ставкой в 10,5% годовых. В этой программе не предусмотрено какое-либо целевое использование кредитных средств.

Второе полугодие 2021 года пока не так явно можно расписать и спрогнозировать. Но, если учесть, что потенциал рынка ипотеки еще достаточно большой, квартира с одной стороны решает социальные вопросы, а с другой стороны уже является и средством сохранения денежных средств, ипотечное кредитование сохранит свои темпы и в 2021 году.