Новая стратегия АИЖК. Сокращенный вариант анализа. Не только для экспертов

 Стратегия АИЖК подробно рассматривалась в специальных материалах, которые довольно объемны и интересны только специалистам. Все четыре части исследования не потеряли актуальность и доступны для ознакомления.

1 часть - Куда ведет новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

2 часть - На кого рассчитана новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

3 часть - Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

4 часть – Приоритетные продукты АИЖК

В предлагаемом материале сделана попытка описать происходящее для людей, не работающих в ипотечной отрасли, а просто интересующихся жилищной политикой и анализирующих эффективность работы Правительства.

Сможет ли реформирование АИЖК принести Правительству новый инструмент практического влияния на жилищную политику и ипотечный рынок

Государству принадлежит целый ряд организаций, осуществляющих непосредственную хозяйственно-экономическую деятельность, которая должна отражать интересы собственника и населения.
Вспомним, что в соответствии с Конституцией народ осуществляет свою власть непосредственно через выборы, а также через органы государственной власти, к которым относится Правительство. Такая норма дает подход к оценке деятельности некоторых акционерных обществ, акции которых принадлежат Правительству.
Правительство в 1997 создало специальный инструмент развития и непосредственной работы в сфере ипотечного кредитования - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в виде ОАО, а теперь АО (далее - АИЖК).

АИЖК выступало катализатором развития рынка ипотечного кредитования, выполняя многочисленные функции, их которых основными являлись:
• самостоятельная работа на рынке ипотечного кредитования, что способствовало конкуренции и региональному развитию,
• развитие законодательной базы для ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг (ИЦБ),
• развитие инфраструктурных услуг в сфере ИЦБ,
• оказание различной финансовой помощи в рефинансировании ипотечных кредитов, в том числе помощь небольшим участникам ипотечного бизнеса.
В дальнейшем добавилась работа по финансированию жилищного строительства и развитию ипотечного страхования.

Как участник ипотечного рынка АИЖК выкупало кредиты (закладные) у кредиторов, непосредственно работающих с населением, что оказало положительное влияние на ипотечный рынок в кризис 2008-2009, когда доля АИЖК резко возросла (табл. 1).  

Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК

Кроме ипотечного рынка АИЖК занималось финансированием жилищного строительства.
Всего с начала действия программы финансирования (01.10.2009) заключено соглашений на 119 млрд. руб., по которым предусматривается строительство 6,8 млн. кв. м жилых помещений (общая площадь зданий – 10,1 млн. кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (70,2 млрд. руб. из 126,7 млрд. руб.).
С этой работой должны полностью справляться коммерческие банки, но АИЖК предоставляло финансирование с определенными условиями, привлекательными для участников инвестиционно-строительной деятельности.

К концу 2014 года АИЖК превратилась в многопрофильную корпорацию, работающую не только с разными клиентами, но и с различной типологией деятельности. Если откинуть мелкие детали, то АИЖК стала похожа на банк, работающий в розничном, корпоративном, инвестиционном сегменте. Рядом находятся не свойственная банку сервисная деятельность, законотворческая деятельность и страхование. Такая квазибанковская деятельность без лицензии и банковских механизмов привлечения средств создавала определенные неудобства. К этому добавилась работа по социальным программам с необходимостью работать по особым условиям. В 2014 году она достигла 56 % в объеме выкупа АИЖК.

После 15 лет работы реформа АИЖК назрела. Одним из вариантов было выделение в отдельные юридические лица определенных сегментов деятельности со всем накопленным потенциалом, чтобы разделить бизнес функции и функции института развития. Вполне логично в дальнейшем приватизировать часть предприятий АИЖК. Такой подход дает инструменты практического влияния на рынок, экспериментов и развития.
Для реформы АИЖК был выбран вариант создания мощного института развития с первоначальным названием Агентство жилищного развития. В первом проекте соответствующего закона сохранялись идеи выделения некоторых бизнесов из состава АИЖК и в пояснительной записке к проекту обозначались ориентиры деятельности с конкретными числовыми ориентирами. Важным моментов реорганизации было вхождение в АИЖК структуры Минстроя - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). С этим Фондом АИЖК получает доступ к распределению земельными участками, что принципиально меняет характер деятельности и уменьшает значение ипотечного кредитования среди интересов АИЖК.

В апреле произошла смена руководства АИЖК, а затем и проекта федерального закона. Название поменялось на Единый институт развития в жилищной сфере – акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Создание новой структуры было оформлено федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ.
В начале ноября АИЖК на своем сайте опубликовало Стратегию развития, на которую интересно взглянуть с точки зрения пользы для населения.
Сам документ получился весьма специфичным. По стилю написания он принципиально отличается от прежних документов АИЖК и концептуальных документов советской и российской управленческой науки.
В тексте можно найти технические и смысловые ошибки и неточности, позволяющие предположить незначительное участие в работе с текстом экспертов ипотечного рынка. Часть документа повторяет стиль англоязычных презентаций или дипломных работ по MBA, а часть напоминает задание по внутрикорпоративному управлению по созданию первоклассного института развития, которое нет смысла выносить в концепцию из-за очевидности. Не понятно чем кроме этого помогло участие в работе The Boston Consulting Group (BCG).
 В Стратегии располагается раздел «Финансовые цели стратегии». В разделе можно найти только два показателя:
• доля семей, которым будет доступно жилье с помощью ипотечного кредита (40 % в 2020 году),
• доля ИЦБ, выпущенных через «фабрику» (47 % в 2020) году.

Стратегия характеризуется чрезвычайной аккуратностью в части использования различных показателей деятельности. Достаточно трудно определить какие мероприятия, и в каком объеме будут влиять на миссию компании вообще и тем более на доступность жилья.
Миссия АИЖК - улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения.
Для реализации миссии в Стратегии описаны приоритетные продукты АИЖК:
1. Продажа участков «под ключ» под жилищное строительство.
2. Секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации.
3. Гарантии по кредитам застройщикам.
4. Выкуп и секьюритизация арендного жилья (включая проекты аренды с субсидиями).
5. Новые ипотечные ценные бумаги с гарантией АИЖК и механизм их выпуска («фабрика ИЦБ»).
Описание приоритетных продуктов отражает стиль Стратегии – отсутствие конкретики и изложение на уровне идеи верхнего уровня. Подробный анализ Стратегии, доступен для ознакомления по ссылкам в начале материала.

Главными механизмами обеспечения финансовой деятельности института развития предполагаются следующие:
• распоряжение землей,
• получение бюджетного финансирования,
• привлечение средств рыночных инвесторов через секъюритизацию,
• доведение средств до потребителей через минимальное число крупных федеральных банков.

Планомерно будет прекращена деятельность по выкупу закладных, сокращена работа с региональными операторами и инструмент непосредственного влияния на ипотечный рынок перестанет функционировать. С 2017 году доля АИЖК на ипотечном рынке будут стремиться к нулю. А опосредованное влияние зависит от источников финансирования и рефинансирования, которые упомянуты в Стратегии, но без указания программы действий по их формированию. В Стратегии только указан риск отсутствия надлежащего финансирования и соответствующее сокращение деятельности.
Можно сделать вывод, что влияние АИЖК на доступность жилья населения зависит от внешних экономических условий, а работа АИЖК может быть выполнена другими участниками экономической деятельности.

В Стратегии не прослеживается влияние на сложные и острые вопросы жилищной политики. Отметим, что из Стратегии исключено упоминание о различных проблемах, связанных с эксплуатацией готового жилья и поддержания его в комфортном и безопасном состоянии. Кредитование капитального ремонта оставлено за кадром. Это очень аккуратный и безопасный шаг, так как решать проблемы несбалансированности системы капитального ремонта сложно. Кто должен разгребать проблемы непродуманной системы как не Единый институт развития в жилищной сфере?
Из представленной Стратегии можно увидеть, чем будет заниматься обновленное АИЖК, но трудно оценить влияние на развитие жилищной отрасли, как локомотива экономического роста.

Напрашивается общий вывод, что в результате трансформации деятельности АИЖК Правительство получит в свое распоряжение корпорацию с большими потенциальными возможностями, но без прямого влияния на ипотечный рынок. Можно ипотечное кредитование из названия АИЖК исключать, т.к. главным фокусом АИЖК является поддержка строительной отрасли, что, безусловно, полезно. А на ипотечный рынок будут влиять коммерческие банки и способность государства найти источники для рефинансирования ипотечных кредитов.