Программа субсидирования. Общий взгляд на все, что вокруг программы. Частный взгляд на предсказуемость и точность прогнозирования

 СМИ пестрят информацией о продлении программы субсидирования. Упоминаются параметры программы зачастую с неточной интерпретацией цифр и понятий. Добавился поток новостей о продлении некоторыми банками программы субсидирования и увеличении ставок по программе. Это все не для специалистов. У профессионалов ипотечного рынка все идет по плану. Просто объявляют в нужный момент. Актуальная информация по программе, ретроспектива и прогнозы.

Изменения в программу субсидирования и действия участников
Произошла демонстрация железной логики.
Первое. Ставки и субсидии.
По программе лимит кредитования определен в 1 трлн рублей. Было 400 млрд, потом 700 млрд.
Министерство финансов, как и положено, стремится к экономии, которое проявилось в размере субсидирования. Раньше было: Ключевая ставка +3,5 % - 12%. Теперь стало + 2,5 %. При выплатах учитывается кредитование по ставке 12 %. То есть, все скидки до 11 % были за счет банков. Итак, ранее банки получали 2,5 % , а теперь 1,5 %. Есть, однако, и еще одно предположение, что Минфин заложил мощную экономию на перспективу. Субсидирование кредитов первого периода прекратится при уменьшении ключевой ставки до 8,5 %, а второго (продленного) периода до 9,5 %. Во второй период кредитов будет выдано больше, так что Минфин заложил основу, чтобы уже выделенных в прошлом и текущем году бюджетных средств, хватило без увеличения их объема.
Банки, как и ожидалось, убрали скидки по процентной ставке. За редким исключением, кредитование по программе будет по ставке 12 % годовых. По нашему прогнозу на объем кредитования это никак не повлияет, то есть снижения темпа не будет. В этом моменте есть плюс. Меньше будет конкуренции по ставке. У банков появится возможность продемонстрировать свое профессиональное мастерство в честной конкуренции. В 2016 году борьба будет жесткой и усиливающейся.
Второе. Сроки.
Фора в два месяца, которая была выделена АИЖК, остается. Для АИЖК программа закончится 1 марта 2017 года. И это хорошее окно возможностей не только для АИЖК. В этом году до 1 мая АИЖК выкупает портфель, который будет субсидироваться до ключевой ставки 8,5 %.
Третье. Работайте, сколько сможете
Ограничения в минимальной выдаче в 300 млн рублей выдачи в месяц исключены. Естественно предусмотрено обновление заявок и план-графиков. Отметим, что увеличение заявленных объемов уже частично произошло в декабре – феврале и довольно существенно. Только Сбербанк добавил 40 млрд рублей и был не одинок. Общая сумма увеличения составила 66 млрд рублей, но она общий лимит далек от 1 трлн рублей. Скоро узнаем, кто за 30 дней до 1 апреля выберет лимиты на 380 млрд рублей. Экстраполяционный прогноз очевиден. Подождем результаты.
Прогнозы и предсказуемость. Ретроспектива прогнозов. Самокритика
Суммарная предсказуемость программы определяется набранными объемами. Динамика выдач позволяет строить общие прогнозы. Причем, успех одного банка компенсирует неудачу другого. Пока только один участник не поддается прогнозированию в объемных показателях. Это АИЖК с лимитом 45 млрд руб. и текущим результатам в 5,2 млрд. руб. Текущая динамика не дает уверенности в выполнении АИЖК плана.
По итогам января выдано всеми участниками 405 млрд рублей кредитов. Можно предположить, что итоги к 1 марта будут не меньше чем 470 млрд руб.
Некоторые данные из итогов января
Выделим банки, бурно проведшие январь.
Рассмотрим банки, выдавшие в январе свыше 100 млн. рублей. Их 23, включая АИЖК. Из них 21 участник за исключением Зенита и Юникредита в декабре работали лучше, чем в ноябре.
Вычислим отношение выдачи января к выдаче в успешном декабре.
Худшие результаты меньше 30 % показали:
Дельта Кредит - 14 %
Глобэксбанк – 29 %,
АИЖК – 24 %,
Банк Москвы - 27 %.
Лучшие результаты выше 50 % показали:
Возрождение - 107 %,
ТрансКапиталБанк – 74 %,
Ханты-Мансийский банк Открытие – 73 %,
Промсвязьбанк – 72 %,
Райффайзенбанк - 59 %,
ГПБ – 57 %,
Московский кредитный банк – 56 %,
Абсолютбанк – 55%,
АК Барс – 53 %.
Не намного от 50 % отстали и лидеры по объему выдач:
Сбербанк,
ВТБ 24,
Россельхозбанк,
Банк "Санкт-Петербург,
ПАО АКБ "Связь-Банк.
Выводы достаточно просты.
1. Участники отработали ажиотажный спрос января, основанный на сомнениях населения и СМИ в продлении программы.
2. Февраль после подведения итогов покажет хороший результат. Можно равняться на рекордный декабрь.
3. Банки продемонстрировали, что 2016 год будут использовать программу для поддержки своего ипотечного бизнеса с использованием имиджевой составляющей и компенсаций.
Остальные наблюдения будут представлены вместе с итогами февраля.
Идеология.
Начнем с главного. Ипотечный рынок получил поддержку, а власти передышку. Очевидно, что программы субсидирования процентной ставки не должны иметь продолжительный характер. Это локальная, но сильная мера. Эффективно поддержали строительную отрасль. Свои преимущества получили банки, заемщики. Перепало и тем, кто рядом – страховщикам, в первую очередь.
При обсуждении программы мы увидели две формы популизма: левый и правый. Левый заключается в предложении субсидировать до уровня 7 %, а правый в заявлении о вредности субсидирования.
Вернемся в реальность. Передышка состоит в том, что за год предстоит не только обсудить, но и внедрить системные формы поддержки всей троицы: застройщиков, банков, заемщиков.
Какие предположения на этот счет?
Застройщики. Всячески будет развиваться программа Жилье для российской семьи. И сроки будут продлеваться, и финансирование будет изыскиваться. Можно предположить, что в этом направлении будет направлена энергия АИЖК, реформа которого подразумевает переход от розницы к системной работе с отраслями строительной и банковской.
Ключевой вопрос состоит в развитии проектного финансирования. На все это накладываются разговоры о надежности, контроле застройщиков и т.д.
Банки. Что нужно банкам. При текущем превышении роста пассивов над ростом активов – ничего, кроме срока и стоимости пассивов. Успешные и устойчивые банки этот год переживут и даже кредитование увеличат, а вот к 2017 году система устойчивого рефинансирования должна уже будет заработать. Под системой подразумевается – технология и источник инвестиций. И как это не цинично звучит - стоимость инвестиций. Все разговоры о доступности ипотечного кредитования/жилья в своей подоплеке содержат спор о рыночной или социальной природе ипотечного кредитования. А вопрос в том, кто за социальную функцию готов платить? Ипотечное кредитование может жить без дотаций. Только объемы и ставки будут другие. На доходные облигации и инвесторы сразу найдутся.
Заемщики (потенциальные). С социальной ипотекой на федеральном уровне, кроме материнского капитала, вообще, надо заканчивать. Государство способствует росту объема и снижению стоимости жилья, функционированию финансового/фондового рынка. Социальная помощь должна осуществляться на уровнях - региональном, муниципальном и корпоративном. Эффективной видится только форма помощи в виде субсидии на приобретение или все тот же вклад в снижение стоимости жилья. Есть деньги в бюджете - помогли в приобретении в обмен на обязательство в течении пяти лет работать на предприятии (в организации). Альтернатива таким субсидиям - помогать строительству арендного жилья и обеспечивать им необходимых работников. Не нужно стремиться решать жилищный вопрос только через собственность. То есть, строить надо недорого и много с правильной коммерческой отдачей. Но в каждом населенном пункте должна часть построенного жилья не продаваться в собственность граждан. Достаточно в каждом районе иметь несколько наемных домов и мобильность рабочей силы будет увеличена. Не надо для каждого работника стремиться приобрести квартиру (помочь приобретению). Его надо обеспечить комфортным жильем. Мы все заложники перехода от общества, в котором не было рынка недвижимости (исключения в виде ЖСК и обменов не в счет) к рынку с правильным распределением рыночной недвижимости по различным видам через нынешний перекос. Суть перекоса в избыточном числе квартирных собственников. Не надо бояться частных домовладельцев. Гибкости в решении множества вопросов будет больше. Кстати, взыскание на дефолтные квартиры будет проще. Людней из проданных по процедуре взыскания квартир - не на улицу, а с предоставлением возможности арендовать, пусть и значительно меньшую площадь.
И тут, то вспоминается, что АИЖК должно поменять свое историческое название и стать Единым институтом развития в жилищной сфере. Совокупность социальных, экономических, жилищных политик должна системно прорабатываться. Через пару рассуждений мы можем прийти и к общим политическим вопросам, выборам и т.д. Внятная и реализуемая жилищная политика – благо для всех. И в 2016 году упомянутые вопросы необходимо поставит в практическую плоскость, чтобы продумать, как их решать в 2017 – 2040 годах.
О чем писалось в этом блоге в 2015 году?
Первый прогноз был сделан как сумма индивидуальных прогнозов по каждому банку и АИЖК. По итогам февраля сравним, что думалось о банках год назад.
Итак. Немного самокритики.
Информация по опубликованным записям и до сих пор доступным для сравнения.
13 апреля 2015 года.
Подача заявок растянулась на полтора месяца. Первым заявку подал Абсолютбанк, последним – на 13 апреля СБ РФ.
1. Объем кредитования в рамках программы в размере 400 млрд. будет выполнен.
2. При увеличении средств на субсидирование может быть достигнут уровень 450 – 500 млрд. рублей ипотечных кредитов с господдержкой на новостройки.
23 апреля 2015 года.
22 апреля закончился прием заявок на участие в программе субсидирования.
В Министерство финансов поданы заявки от 42 участников на субсидирование выдачи ипотечных кредитов на общую сумму 557 554 млн. рублей, что выше запланированной суммы в 400 000 млн. рублей. Анализ заявок позволяет сделать вывод, что общая прогнозная выдача могла бы составить 467 000 млн. рублей.
Указанные два прогноза были сделаны до появления статистических сведений о работе по программе
13 августа 2015 года.
По окончании приема заявок в материале от 23 апреля был сделан прогноз о выдаче кредитов на сумму в 467 000 млн. рублей. Имеющиеся в настоящий момент данные позволяют подтвердить выполнение этого прогноза.
3 сентября 2015 года.
Данные июля говорят о том, что объем кредитования может составить не больше 450 000 млн. рублей при полном выполнении АИЖК плана (лимита). Более реалистичен объем в 430 млрд. рублей. Но это с учетом увеличения лимита кредитования для Сбербанка и других участников, готовых перевыполнить план. Если решение об изменении лимитов принять прямо сейчас, то появится некоторый шанс выполнить самый первый прогноз в 467 000 млн. рублей. На результаты также повлияет исключение или оставление в дальнейшем кредитовании участников, не выполняющих минимальный объем. Целесообразно оставить всех, но более успешным увеличить лимит.
14 октября 2015 года.
Прогнозируемую выдачу в период действия программы можно оценить в объеме не выше 430 млрд. руб. Лимит в 554 354 млн. руб. выбран не будет.
2 ноября 2015 года.
Прогнозируемую выдачу в период действия программы можно оценить в объеме 430 млрд. руб. Это в том случае, если АИЖК резко нарастит выдачу. Если темп останется стабильным, то выдача будет около 410 млрд. рублей.
3 декабря 2015 года.
С учетом изменений прогнозируемую выдачу в период действия программы можно оценить в диапазоне 410-420 млрд. рублей. Значение в 410 млрд. рублей более реалистично. Это связано с тем, что АИЖК наращивает объем, но выкупив кредитов на 2,1 млрд рублей, не приближается к плану-лимиту в 45 млрд. рублей.
Таким образом, прогноз выдачи был изначально обозначен в 467 млрд. рублей и уменьшен на основании анализа работы АИЖК.
Скоро честно сравним 467 млрд рублей с итогами февраля.