Ипотечное кредитование. Официальные итоги первого квартала. Уточненные прогнозы и комментарии Русипотеки

 Общие итоги квартала

Главный итог квартала – предсказуемость результатов, которые подтверждают достаточно позитивные прогнозы.
Выдано 188 269 кредитов на сумму 323 419 млрд рублей.
Портфель ипотечных кредитов вырос на 106,6 млрд рублей и составил 4 088,8 млрд руб.
Наиболее значимые результаты первого квартала представлены в табл.1.

Таблица 1. Общие итоги выдачи ипотечных жилищных кредитов в первом квартале

Примечание. Доля субсидирования рассчитана в денежном выражении от всех кредитов.

Таблица 2. Итоги кредитования в рублях по месяцам

Выводы делать рано. Спрос несколько снизился. Апрель покажет достоверную картину.
Первый квартал 2016 года в сфере ипотечного кредитования принципиально отличается от 2015 года и предшествующих лет. Можно выделить следующие особенности:
• выравнивание конкуренции за счет программы субсидирования, которая дала около 45,6 % квартальной выдачи, при этом, предоставила дополнительную маржу, ограничила ценовую конкуренции, что привело к возможности для многих кредиторов за счет методического мастерства посоревноваться с гигантами,
• наличие достаточной ликвидности в банковской системе,
• более устойчивое поведение ипотечных кредитных портфелей по сравнению с другими кредитами,
• подтверждение прибыльности ипотечного кредитование, несмотря на его традиционную характеристику как низкомаржинального продукта,
• устойчивый спрос на кредиты для покупки жилья на вторичном рынке, несмотря на более высокую ставку по сравнению с субсидированными кредитами.
Рекордные результаты января и февраля были вызваны повышенным спросом субсидированные ипотечные кредиты. Первый квартал несет на себе инерцию прошлого года, надежды или страхи начавшегося года (табл.3).

Таблица 3. Исторические итоги первого квартала

Первый квартал дает старт новой порции прогнозов на год. До начала года Русипотека давала прогноз выдачи в 1,26 трлн рублей, значительное число экспертов приравнивало результаты к итогам 2015 года – 1,14 трлн рублей. Линейный расчет итогов года по первому кварталу на основе его доли в годовой выдаче дает фантастический результат – 1,97 трлн рублей. Делаем расчет с двумя корректировками, а именно: увеличиваем долю первого квартала и уменьшаем кредитование февраля и января. Результаты попадают в диапазон 1,3-1,6 трлн рублей.

Программа субсидирования имеет четкие количественные ограничения. Рост рынка будет зависеть от кредитования на вторичном рынке. Накопленные потребности вторичного рынка недвижимости поставят с большой остротой методические умения банков в части проведения альтернативных сделок с длиной цепочкой.
По прогнозу Русипотеки рабочая ставка кредитования вторичной недвижимости во втором полугодии уменьшится с текущих 14 % до 13,5%. Следующая планка в 13 % будет осилена рядом участников уже в последнем квартале. Речь идет о кредитах на 20 лет с первоначальным взносом 20 % без учета льгот.
Уточненный прогноз Русипотеки: ипотечное жилищное кредитование в 2016 году превысит 1,3 трлн рублей, а при оптимистичном сценарии достигнет 1,4 трлн рублей.

Высшая ипотечная лига. Борьба обостряется

Участники Высшей ипотечной лиги продолжили борьбу за перераспределение рыночных долей. Отметим несколько факторов:
• использование преимуществ субсидирования, которое дает фору банкам, активно участвующим в программе,
• продолжающийся рост доли ипотечного кредитования у банков с большим розничным кредитным портфелем,
• эксперименты с розничным кредитованием АО АИЖК и корректировка стратегии или тактики работы (в предыдущих прогнозах предполагался уход агентства с розничного рынка и перераспределение его доли).

Места участников приведены аналогично 2015 году. Как и положено, в чемпионате победитель определяется по итогам года. В Высшую ипотечную лигу тогда вошли 10 банков с рыночной долей, близкой или превышающей 1 %. Остальные 5 банков были определены кандидатами. В таблице 4 данные приведены без такого разделения.
Вне конкурса приведены результаты АО АИЖК, которое не относится к банкам, но Агентство выкупает закладные и выдает займы, что делают и некоторые банки только в иной пропорции. Если такая тенденция продолжится, то АИЖК будет целесообразно учитывать в ипотечном соревновании.

 Таблица 4. Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам I квартала 2016 года

Отметим основное:
• положительную тенденцию в виде роста с 10 до 13 количества банков, превысивших рыночную долю в 1 %,
• активность многих банков в отличие от 2015 года, когда первый квартал вытянул на себе Сбербанк с помощью других банков с госучастием.
Влияние участников Высшей ипотечной лиги на рынок остается существенным (табл. 5) и даже немного усиливается.

 Таблица 5. Концентрация ипотечного рынка

 Полноту картины добавит характеристика участия в программе субсидирования ипотечных кредитов (табл.6).

 Таблица 6. Участие в программе субсидирования по итогам I квартала

Программа субсидирования имеет общий лимит в 1 трлн рублей и соответствующий лимит каждого участника. Можно ожидать, что не все новые участники освоят выделенные на них лимиты (2,2-2,8 млрд руб.) и часть объема перейдет к мастерам программы субсидирования. Но, программа субсидирования даже в бурный первый квартал не превысила 45 % общей выдачи. Повторим ранее сделанное предположение, что на распределение мест в Высшей ипотечной лиге будет влиять работа на вторичном рынке недвижимости. Кто первый выйдет на реальное кредитование по ставке 13,5 %, а под занавес года на 13%, тот и получит преимущество в ипотечном соревновании, которое наглядно отражает растущую конкуренцию между всеми банками.

Ипотечный портфель, что происходит?

 По итогам квартала просрочка увеличилась, но не достигла критичного уровня (табл. 7.). Такое положение будет еще одним стимулом увеличения кредитных портфелей для сохранения доходности ипотечного бизнеса. Очевидно, что банки провели титанические усилия по стабилизации валютных ипотечных портфелей, что привело к уменьшению размера просроченной задолженности. В начале года просрочка составляла 20,37 % от портфеля. Из валютного портфеля уходят кредиты, которые еще можно спасти, а оставшийся портфель будет продолжать ухудшаться в 2016 году. Рублевые кредиты на начало года давали коэффициент просрочки 1,04 % от портфеля. Стабильность коэффициента связано с активной выдачей кредитов.

Таблица 7. Данные ЦБ по просроченной задолженности

Индивидуальные результаты по формированию ипотечного портфеля среди участников Высшей ипотечной лиги выглядят так (табл.8). 

 Таблица 8. Портфель ипотечных кредитов ведущих банков  

Выводы

 На ипотечное кредитование в 2016 году одновременно действуют негативные и позитивные факторы, но потребность в ипотечном кредитовании для многих физических и юридических лиц окажет определяющее воздействие.
Рабочий прогноз. Объем кредитования вырастет по сравнению с 2015 годом не менее чем на 15 %. Годовая выдача превысит 1,3 трлн рублей и будет сравнима с результатами 2013 года (1 353 926 млн руб.).
Оптимистичный прогноз равен 25 % роста и объема в 1,43 трлн руб. Результаты апреля и мая будут достаточными для понимания степени оптимизма.