Ипотечная телеграмма без номера и даты. Почему самые важные для ипотечника слова начинаются с буквы «П»?

Несколько слов о руководстве ипотечными проектами. Небольшое ипотечное эссе посвящено вопросам взаимодействия с теми, кто в управленческой иерархии находится сверху, сбоку, снизу. Узкоспециальный материал, рассчитанный только на руководителей ипотечных проектов и тех, кто заинтересован в успехе проекта.

Истоки
Из каких соображений вопросы управления ипотечным проектом необходимо рассматривать отдельно, выделяя из общего ряда продуктов розничного кредитования?
Причины особого положения ипотечного кредитования определяются следующими свойствами. Список не претендует на методологическую полноту. Свойства приведены с минимальными комментариями.

Первое свойство - клиентское. Для клиента ипотечный кредит решает базовую жизненную проблему – жилищную. В период ее решения возникает множество сопутствующих задач, которых не ни в каком другом банковском продукте.

Второе – временное. Ипотечный кредит самый номинально продолжительный банковский продукт (20 лет). Реальная средняя продолжительность также велика 7-10 лет. В этот период по своим законам меняется оценка недвижимости, параметры страхования, остаток долга.

Третье – аннуитетное. Формула расчета одинакового платежа на весь период кредита дает интересные нюансы. За первую половину кредита погасится примерно 70 % основного долга. Пересчет аннуитетного платежа при досрочном гашении и погрешности из-за разной продолжительности календарных месяцев требуют внимания.

Четвертое – амортизационное. С точки зрения ипотечного проекта досрочное гашение зашкаливает, но с точки зрения других кредитов продолжительный рост кредитного портфеля для ипотечного бизнеса проще, чем для потребительского кредитования, например, где надо постоянно выдавать и выдавать кредиты, чтобы портфель рос. Выдавать и потреблять, причем, часто надуманные потребности. Смотри п.1.

Пятое – регистрационное. Аккуратность, связь с государственными службами.

Шестое – пруденциальное. Рост кредитного портфеля ограничен нормативами. Смелое наращивание продаж ипотечных кредитов должно поддерживаться последовательной стратегией управления кредитным портфелем.

Седьмое – рыночное. Сильные игроки давно поняли, что универсальный банк без ипотечного кредитования является условно универсальным, и вошли в этот бизнес всерьез и надолго. Понимание особенностей бизнеса требует принятия долгосрочной стратегии развития и соответствующего инвестирования. Приняв такую стратегию надо через несколько лет вывести проект в доходную зону и уже уверенно радовать акционеров. Необходимость постоянного роста кредитного портфеля не предполагает компромиссов по отношению к конкурентам. Любители и кредиторы без стратегии долго не выдержат конкуренции со стороны лидеров.

Восьмое – технологическое. Совокупность внутренних и внешних технологических изменений влияет на стоимость проекта. Но этого мало, т.к. меняется организация взаимодействия с внешним миром и продуктовый ряд. Какие-то технологии являются вишенкой на торте, а без каких-то проект потеряет конкурентоспособность. Где-то можно ждать, а где-то бежать. Но всё это работает, когда на технологии выделены постоянные и безусловные инвестиции.

Девятое – кадровое. Кадры решают всё работают с клиентами и пишут программы. Ипотечный бизнес не любит текучесть кадров.

Десятое – политическое. В смысле связи с социально-экономической, жилищной политикой, предвыборными активностями, местными властями и т.д. Все и всегда будут смотреть на решение базовой жизненной потребности.

Одиннадцатое – кооперационное. Природа ипотечного кредитования связана с объектом кредитования. Формула «заемщик+деньги+объект недвижимости» подталкивает к кооперации. А если добавить формулу кругооборота «деньги - кредит-ИЦБ-деньги - кредит», то кооперация станет многомерной.
Это внешняя кооперация. Внутренняя кооперация не менее многообразна. В реализации ипотечного проекта участвуют подразделения банка, не находящиеся в подчинении ипотечному проекту, а зачастую конкурирующие за ресурсы, влияние и т.д.

Двенадцатое – маржинальное. С одной стороны, периодические разговоры, что ипотечный бизнес кому-то не интересен из-за низкой маржинальности. С другой стороны, хорошее прохождение кризисов ипотечными портфелями. С третьей стороны, вопрос о недостаточности других направлений для формирования доходных активов. С четвертой стороны, понимание, что маржа неизбежно будет уменьшаться.

Обобщающее.
С одной стороны, ипотечный кредит может быть реальным ключом к установлению долгосрочных отношений с клиентом через удовлетворение его жизненных потребностей.
С другой стороны, ипотечное кредитование может играть роль главного вкладчика в формирование активов коммерческого банка по объёму и качеству.
С третьей стороны, обо всех свойствах ипотечного проекта надо подумать до начала выдачи первого кредита.

Первым условием для нормального существования руководителя ипотечного проекта является знание этих свойств окружающими его начальниками.
Вторым условием – постоянство взглядов начальников на ипотечное кредитование.
Если ответы положительные, то заканчиваем чтение и возвращаемся к другим делам. Если ответы иные, то переходим к следующему пункту.

Фрагмент ипотечного словаря
Конечно, хочется сказать, что главное слово для ипотечного проекта действительно начинается на букву «П» и это слово «Победа». Это правильно, но победа это периодически возникающее состояние, как и более пессимистические слова на ту же букву.
Сегодня сузим ипотечный словарь до слов, которые должны характеризовать важнейшие и постоянные качества для руководителя ипотечного проекта. Это – профессионализм и пофигизм. Причем эти качества должны присутствовать одновременно.

Профессионализм:
• безусловное и глубокое знание перечисленных выше свойств ипотечного проекта, с добавлением не перечисленных,
• умение применять эти свойства в практической работе,
• навык ипотечного мышления, когда все свойства учитываются одновременно и в перспективе.

Пофигизм – навык устойчивой работы в условиях непонимания или не полного понимания окружающими совокупности свойств ипотечного проекта. Это сложно, но профессионалу должно быть по фигу, что мнение остальных не совпадает с ипотечным взглядом на жизнь. Надо терпеливо разъяснять и настаивать. Пофигизм не относится к стилю общения, которое должно быть всегда уважительным и дружелюбным.
Пофигизм по отношению к тому, что не весь окружающий мир понимает особенности ипотечного проекта сродни пониманию, что настоящий руководитель ипотечного проекта является стрежнем проекта и отвечает за постоянство и правильность понимания ипотечного бизнеса у себя в голове и у окружающих. Пусть даже такое понимание складывается у коллег только в части проекта, касающейся их деятельности

Словарь можно составить самостоятельно и использовать для внутреннего понимания.
Формулу «профессионализм+пофигизм» также можно держать только у себя в голове и не озвучивать. Мысль изреченная есть ложь, как писал Ф. Тютчев