Опять, извиняюсь, аналитики

Читаю свежую прессу, с которой столь регулярно знакомит нас всеми любимый портал «ЛюдиИпотеки». И что же я вижу? «Каждое новое повышение ставки по ипотеке всего лишь на один процентный пункт делает покупку квартиры в кредит невозможной примерно для полумиллиона человек», - такие расчеты сделала аналитическая служба "Финэкспертизы", а опубликовала не менее уважаемая «Российская газета».
 
Спорить с этим бессмысленно, поскольку оценка дана весьма грубая. Хотя мне кажется, что линейные функции здесь вряд ли работают: каждый новый процент повышения средневзвешенной ставки даст свое уменьшение потребительской панели.
 
Самое интересное - дальше.
 
«По данным аналитиков "Финэкспертизы", сейчас большинство квартир покупаются в кредит». На этой цитате, в принципе, можно бы и остановиться, подведя итог осведомленности цитируемых аналитиков. Официальные данные (Росеестр) говорят о том, что доля квартир, покупаемых в кредит в нашей стране, на вторичном рынке совсем недавно перевалила за 17 процентов, а на первичном – около 30 процентов. Какое ж тут большинство?!
 
Где уж действительно большинство, так это в Америке: 85 процентов! На этом фоне мы выглядим весьма скромно. И печально, поскольку объективных предпосылок пользоваться кредитами при покупке жилья у россиян гораздо больше, чем у американцев. Коэффициент доступности жилья у них в разы выше, чем у нас: среднедушевые доходы - выше, а средние цены на жилье - ниже. Тем не менее, богатые американцы дешевое американское жилье покупают в основном в кредит, а бедные россияне явно переоцененное российское жилье берут в основном в «кэш».
 
Хотя, как видим, с этим согласны не все. Ну да ладно, продолжаем чтение.
 
«При текущем уровне средневзвешенных ставок (12,1 процента), обслуживать взятую ипотеку могут порядка 22 процентов работающего населения. Если представить ситуацию с повышением ставки, например, до 16 процентов, этот показатель довольно ощутимо упадет и составит 14,7 процента. Если же ставка, напротив, снизится до 9 процентов, то рынок жилищного кредитования откроется уже для почти трети работающих россиян, подсчитали аналитики».
 
До чего же мне нравятся эти точные цифры при оценке доступности российской ипотеки! Начинаешь разбираться – ничего не понятно.
 
О какой именно ипотеке идет речь: о «первичке» или «вторичке»? Не указано. А жаль. Ведь ставки на этих сегментах различаются весьма существенно.
 
А какая доля собственных средств заемщика учитывалась в расчетах? Тоже не отмечено. Между тем, и здесь огромная разница. Одно дело, когда у человека имеется 15-20 процентов первоначального взноса – остальное надобно в кредит. И совсем другое, согласитесь, когда человек продает старую квартиру, которая обеспечит ему процентов 50, а то и 70 необходимой суммы, и только недостающее получается им в банке. Платежная нагрузка отличается в разы. Соответственно, доступность кредита – тоже.
 
Такие детали аналитики, похоже, не учитывали. Но тогда чего стоит их анализ? И на чем он, спрашивается, основан?
 
А вот на чем: «По данным Центробанка, на которые ссылаются аналитики компании, в 2009 году при средневзвешенной ставке по ипотеке в 14,7 процента, количество выданных кредитов составило 146 598. Через год ставка снизилась до 13,4 процента. И количество взявших ипотеку граждан увеличилось в 2,24 раза. В 2011 году ситуация повторилась. Средневзвешенная ставка упала до 12 процентов, что увеличило объемы кредитов на жилье еще в 1,55 раза».
 
Опять линейные зависимости и основанные на них экстраполяции! Но ведь если на динамику средневзвешенной ставки посмотреть чуть пристальнее, то получается, что падала эта ставка только до середины прошлого года, и упала до рекордных 11,6%. А после этого неуклонно растет, поднявшись уже до 12,2%. И то ли еще будет! Ведь в этом повышении не отразилось еще изменение ставок у лидера рынка – у Сбербанка. Оно отразится в статистике только в четвертом квартале.
 
Но рынок всего этого как будто не заметил. Более того, - ускорил рост. Житейски это, конечно, легко объясняется. Плавное снижение стоимости чего угодно обычно затормаживает продажи, поскольку люди считают, что завтра будет еще дешевле, и придерживают свою покупательскую активность. И наоборот, самым благодатным моментом для активизации покупок считается точка перегиба трендов на рынке.
 
Неплохо бы все это учитывать, когда берешься за столь неблагодарное дело, как анализ и прогнозы.