Копить или купить?

Копить или купить в кредит – вопрос, конечно, не гамлетовского масштаба, однако актуален он для многих. Особенно когда речь идет о дорогостоящих покупках. Например, о жилье.

Сдалась вам эта ипотека,  увещевают нас сторонники альтернативного решения. Открываешь банковский депозит, с возможностью пополнения, вносишь туда ежемесячно посильную сумму, а банк добавляет к ней проценты - глядишь, на квартиру и скопил. Без переплаты.

Оппонировать таким альтернативам несложно. Достаточно сопоставить среднерыночные процентные ставки по накопительным вкладам с темпами роста стоимости жилья. Случались, конечно, непродолжительные периоды в новейшей российской истории, когда ставки выигрывали. В минувший кризис, например, жилье вообще подешевело, а депозиты, наоборот, ставили рекорды. Но на длинной дистанции вывод однозначен: жилье дорожает быстрее. И тогда что же предлагают нам поборники жилищных накоплений в России? Долгие годы ютиться по углам, нервозно следя за ростом цен на нужную квартиру? Вместо того, чтобы купить ее сегодня, зафиксировав цену навсегда? Альтернатива что надо!

Но оппоненты не унимаются. «Специалисты советуют обратить внимание на рынок доверительного управления», - читаем мы в недавней статье автора, почему-то пожелавшего остаться неизвестным. Внеся в некую финансовую корпорацию, пишет он в своей заметке, 180 тысяч рублей, и потом еще по 65 тыс. рублей ежемесячно, некий гражданин «через 2 года накопил более 2,2 млн. рублей, а его доход составил 465 тыс.»

Какая, к шутам, ипотека, - возможно, воскликните вы. И автор с вами согласится. «Получив ипотеку на аналогичных условиях (2,2 млн. на 2 года с первоначальным взносом в 180 тыс.), - продолжает он, - заемщику пришлось бы, во-первых, мириться с высокой процентной ставкой – не менее 13% годовых , – поскольку начальная сумма собственных средств составляет менее 10% стоимости приобретаемого жилья. Во-вторых, выплачивать ежемесячно уже не 65, а более 95 тыс. рублей. И, в-третьих, переплатить суммарно порядка 120 тыс. рублей начисленных процентов».

Откуда взялись такие цифры, науке неизвестно. Согласно элементарному кредитному калькулятору, ежемесячный платеж по этому кредиту действительно 95 тысяч, а вот процентная «переплата» будет не 120, а почти триста.

Тем более, скажет автор, о чем тут спорить? В накопительном варианте 465 тысяч «плюса», а в ипотечном  – 300 «минуса». И все-таки поспорить хочется.

Для начала вновь напомним уважаемому читателю про российскую инфляцию в жилье, - чаще всего двузначную. При этом заметьте: огорчает она не всех. Тех, кто только планирует жилищную покупку, - да, огорчает. А тех, кто уже успел обзавестись новым жильем, пожалуй, даже радует. «Ипотечники» - уж точно в их числе. И теперь с этой точки зрения оценим предлагаемую нам альтернативу.

Клиент, о котором рассказывает автор, купит квартиру сегодня, после окончания двухлетних накоплений - так? А вот если бы он сразу решился на ипотеку, то покупка состоялась бы два года назад. Откроем справочники:  за последние два года в Москве средняя цена предложения на рынке жилья увеличилась почти на 30 процентов, в большинстве регионов - тоже. Соответственно, квартира, которая сейчас стоит 2,2 миллиона, тогда стоила 1,7. Разница – пятьсот тысяч. Это несколько больше, чем 465 тысяч инвестиционного дохода, якобы полученного нашим клиентом в накопительном варианте.

Почему «якобы»? А вот почему. Несложно подсчитать, что автор заметки поведал нам о доходности накоплений более 30 процентов годовых. В то время как Уоррен Баффетт, например, всемирно известный инвестор, биржевой спекулянт каких мало, с гордостью рапортует о 20-типроцентной доходности своих вложений в среднем. Мы с вами, конечно, в курсе, что на российском рынке капиталов часто бьются рекорды, но ведь не только положительные. Высокие пики у нас с лихвой компенсируются глубокими провалами.

Доходность в 15 процентов годовых на длинной дистанции – предел мечтаний для частного инвестора, прибегающего к  услугам даже самых солидных и успешных управляющих компаний на Руси. Доходность же вдвое большую, приводимую автором, отнесем скорее к разряду рекламы конкретной компании (в статье она указана). Поэтому в 200 тысяч инвестиционного прибытка мы с вами, пожалуй, поверим, с учетом налогов, конечно. В 465 – извиняюсь, нет. 

Чтобы совсем уж не расстраивать автора заметки, добавим к этим двумстам тысячам еще 215. Эти деньги упомянутый клиент должен был бы заплатить банку в виде процентов за кредит, выбери он тогда ипотеку (так называемая переплата). А при накоплении такие затраты отсутствуют.  Внимательный читатель спросит, почему только 215, хотя раньше мы говорили о трехстах? Все очень просто. Для покупки такой же квартиры два года назад нашему клиенту достаточно было взять кредит в размере чуть больше полутора миллионов, а не тот, по которому делался расчет.

Итого, значит, 415 тысяч – таков суммарный вес экономических резонов на «накопительной» чаше весов. А на «кредитную» чашу мы с полным правом положим целых полмиллиона. Те, которые клиент, ставший заемщиком, сэкономил бы, купив квартиру дешевле. Вывод очевиден: экономика голосует за ипотеку.

Психология – тем более. Все эти два года семья, взявшая  ипотеку, будет жить в своей квартире, а не в съемной и не в коммуналке. Как говорится, мелочь, но приятно.

Правда, в ответ сторонники накопительного варианта могут возразить, что накопления – это все-таки свобода, а кредит – тяжелая обязанность, со штрафными санкциями за непунктуальность в платежах и даже, не дай дог, с выселением. Верно, но именно эта свобода и вызывает сильные сомнения. Это какой же волей и целеустремленностью надо обладать россиянину, чтобы каждый месяц, добровольно откладывать некую сумму в счет будущего жилья? При таких-то соблазнах кругом! Немец – он это может, а мы…

*                                    *

*

Коллеги, знающие мою личную профессиональную историю, наверняка упрекнут меня в непостоянстве. Добрых семь лет своей жизни я посвятил именно жилищным накоплениям, в немецком, кстати, варианте. А теперь вот ипотека.

Попробую объясниться.

В Германии долгосрочные жилищные накопления являются национальной традицией - это верно. Но копят немцы (а вслед за ними и многие их последователи в Европе, Азии, Америке) не на всю квартиру или дом, а лишь на первый взнос в ипотеке. И копят, надо сказать, не только потому, что в той же Германии при выдаче ипотеки очень высоки требования банков к собственным средствам заемщика (как правило, минимум 40 процентов). Но и потому, что длительные жилищные накопления там всячески стимулируются. В том числе самими банками – за счет гарантированного снижения процентов по будущему кредиту.

В принципе, почти так же и у нас. Российскому заемщику, имеющему собственные средства в размере, скажем, 50%, ипотека выйдет дешевле, чем тому, у кого только 10. И разница по ставке будет ощутимой - полтора, а то и два процента. Причем, в отличие от немцев, у нас это действует, даже если заемщик свои 50% вообще нигде не копил, а просто продал, к примеру, старую квартиру. Но вот если все-таки копил – тогда вопрос, покроет ли полученная им экономия в процентах по кредиту те инфляционные потери, которые наверняка были при накоплении первого взноса? Особенно если учесть, что непобедимая наша инфляция все это время будет не только «подъедать» то, что будущим заемщиком уже накоплено, но и увеличивать стоимость желаемой квартиры, а вместе с ней и сумму нужного кредита.

Во всяком случае, сами немцы считают, что в странах с уровнем инфляции выше пяти-семи процентов в год их стройберкассы работать не могут.