Аналитики предсказали столичному ипотечному рынку лучший год с начала кризиса

Текущий год станет наиболее успешным для рынка ипотеки с начала кризиса, подсчитали эксперты. Количество ипотечных сделок в новостройках Москвы уже в два с лишним раза превысило прошлогодний уровень.

Год за два

Количество выданных ипотечных кредитов в новостройках Москвы по итогам десяти месяцев 2016 года превысило 8 тыс., подсчитали эксперты аналитического центра ЦИАН на основе данных Росрееста. Это более чем вдвое превышает показатель всего 2015 года (тогда на первичном рынке было выдано 3,5 тыс. кредитов) и в три раза — 2014 года (2,6 тыс. кредитов). В исследовании участвовали только строящиеся жилые комплексы в пределах старой Москвы.

Если такая динамика сохранится, то за оставшиеся два месяца 2016 года объем выданных ипотечных кредитов может быть равен всему 2014-му, а в целом по году превысить его в четыре раза, прогнозируют авторы исследования.

Доля ипотеки в общем объеме продаж застройщиков квартир и апартаментов в Москве, по данным аналитического центра ЦИАН, достигла 35% в 2016 году. Для сравнения в 2014 году этот показатель составлял 18%. Бурный рост на рынке начался после первого квартала 2015 года, когда доля ипотечных сделок достигла исторического минимума в 12%. По итогам 2015 года их доля составляла уже 28%.

Восходящий тренд подтверждают и данные компании «Миэль»: если в первом квартале 2015 года на ипотечные сделки приходилось 24%, а в целом по году — 47%, то по итогам прошедших месяцев 2016 года этот показатель вырос почти до 52%, причем в октябре достиг 58%.

По статистике ФСК «Лидер», доля ипотечных сделок увеличилась с 41% в 2014 году до 62% по итогам десяти месяцев 2016-го. При этом данная динамика наблюдается на фоне снижения общего числа сделок, отмечает руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

Новые поступления

Основной причиной оживления ипотеки опрошенные РБК эксперты называют появление на рынке новых жилых комплексов в недорогих сегментах. За два года объем предложения новостроек в Москве вырос на 80%, а за последний год — на 24%, рассказала РБК директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева. По ее оценкам, если в конце 2014 года в столице продавалось 1,3 млн кв. м жилья в новостройках, то в конце 2015-го — уже 1,9 млн, а сейчас — 2,4 млн кв. м.

На этом фоне средняя цена на первичном рынке столицы (без учета Новой Москвы) снизилась с 240,5 тыс. руб. за метр до 195,6 тыс. руб., то есть примерно на 20%, подсчитала Гусева.

На спрос также повлияло снижение средней площади квартир, на которое пошли девелоперы в условиях жесткой конкуренции, обращает внимание управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «В результате порог входа в столичные проекты стал сопоставим с подмосковными — минимальная цена квартиры в старых границах Москвы начинается от 2,7 млн руб.», — констатирует эксперт. Кроме того, ипотека стала более привлекательной на фоне продолжающегося падения платежеспособности населения, чьи реальные доходы с начала года снизились на 5,3%, добавляет Литинецкая.

Впрочем, девелоперы свидетельствуют о популярности ипотеки не только в бюджетном, но и в более высоких ценовых сегментах. Например, в элитном ЖК «Садовые кварталы» традиционно ипотекой пользовались не больше 10–12% клиентов, однако в 2016 году доля таких сделок увеличилась до 18%, отмечает директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Москва отличилась

По данным ЦИАН, лидером по количеству ипотечных сделок в Москве стал банк ВТБ24, являющийся практически монополистом в проектах компаний «Галс-Девелопмент» и «Дон-строй Инвест». Его доля по количеству ипотечных сделок на рынке за два года увеличилась с 35,8 до 45,6%. На втором месте следует Сбербанк с долей 17,4%, третье — у банка «Возрождение» с 6,5%. Впрочем, в регионах, включая Московскую область, безоговорочным лидером по-прежнему остается Сбербанк, отмечают аналитики ЦИАН.

Ставка на понижение

Еще один фактор роста ипотечного рынка — повышение доступности кредитов, отмечают участники рынка. С августа 2015 года Центральный банк изменил ключевую ставку с 11 до 10% с возможностью ее дальнейшего снижения в первом-втором кварталах 2017 года. Вслед за регулятором крупнейшие банки тоже стали снижать ставки по договорам ипотечного кредитования.

В сообщении ​Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), посвященном итогам первых десяти месяцев 2016 года, отмечается, что ставки «вернулись на докризисный уровень». По оценкам АИЖК, на рынке вторичного жилья они начинаются от 11,9% годовых, а в новостройках, где действует программа государственного субсидирования, — от 10,9%.

По данным ЦИАН, в среднем ипотечная ставка для квартир сейчас составляет около 11,5%, а для апартаментов, которые не подпадают под программу государственного субсидирования, — примерно 12,5%. Это привело к тому, что в среднем доля ипотечных сделок с апартаментами примерно на 10 п.п. ниже, чем с квартирами, отмечают аналитики ЦИАН.

По их оценкам, в 2017 году участникам ипотечного рынка будет сложно сохранить достигнутый уровень. Из-за прекращения госпрограммы субсидирования ипотеки в первой половине 2017 года на рынке стоит ожидать спада. Впрочем, его можно будет избежать, если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, констатируют авторы исследования.