Александр Чернокульский: Кризис очищает рынок
Как повлияла политика Центробанка на продажи жилья, кому сейчас хорошо на рынке недвижимости, что будет с ценами, чем помимо ухода с рынка может порадовать банкротство конкурента и куда исчезают риелтеры, рассказал в интервью РБК.Новосибирск президент Новосибирской ассоциации риелтеров, директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский.
- Александр Викторович, что происходило на рынке жилья в последние месяцы?
В структуре сделок на вторичном рынке половина была с использованием ипотечных кредитов. После того, как в декабре ключевую ставку подняли, и банки подтянули ставку под 17%, на ипотеке на вторичном рынке фактически был поставлен крест. За исключением редких случаев, когда человек берет на короткое время – перехватить, эта ставка нерабочая. От этой половины осталась пятая часть, соответственно, количество сделок сократилось на 40% по всему рынку. Не только в Новосибирске, по всей России. Я общался с коллегами об этом, в других регионах так же плюс-минус 5%.
Остался спрос на рынке новостроек, там ставка относительно рабочая благодаря господдержке, но и здесь количество сделок снизилось. Недаром застройщики применяют различные маркетинговые инструменты: парковка в подарок, ужин в ресторане при покупке квартиры, другие акции – это уже похоже на некую панику с их стороны. Хотя у ряда строительных компаний дела идут вполне хорошо, поступления средств от продаж хватает на продолжение работ.
Предложение на рынке недвижимости резко увеличилось. Сейчас рынок покупателя, он диктует условия. У кого есть возможность купить, у того большой выбор. Продавцы готовы к тем компромиссам, от которых раньше нос воротили – от ипотеки, военной ипотеки, сделок с материнским капиталом. Простых сделок не стало, всю наличку люди в декабре пристроили: кто на вклады по 20% годовых, кто в недвижимость.
У той недвижимости, которую в декабре застройщики не смогли продать, резко снизились шансы на продажу. По нашей статистике, рост был 70% по сравнению с неплохим декабрем 2013 года. Я сразу сказал: это означает, что первый квартал будет по нулям.
Представьте, у человека был миллион рублей, он копил на квартиру мечты, но случился коллапс. Чтобы сохранить деньги человек бежит покупать что ни попадя. Люди в панике делали абсолютно нерациональные покупки, сейчас владельцы этой не очень ликвидной недвижимости выкинули ее обратно на рынок.
- Что происходит на рынке аренды?
Ставки существенно снизились, сейчас за те же деньги можно снять гораздо более качественную квартиру. И значительно выросли сроки экспозиции квартир.
Если раньше объект выставлялся близко к рыночной цене, он сдавался за два-три дня. Если человек хотел получить лишние 500 рублей, то его объект стоял неделю. Дольше стояли лишь объекты по завышенной цене. Сейчас звонят владельцы квартир с вопросом: что делать, чтобы квартиру сдать, потому что цена и так уже ниже некуда?
Молодые люди, которые были готовы отдавать деньги, чтобы быть самостоятельными от родителей, предпочли пожить с мамой и папой, но откладывать по 15 тыс рублей в месяц. Кроме того, большую часть у нас составляли корпоративные арендаторы, которым аренду оплачивают предприятия. Сейчас, когда бизнес-активность поутихла, таких стало меньше примерно на треть.
Это хорошо - кризис очищает рынок. Сейчас в Новосибирске качественного арендного жилья мало. То есть такого жилья, когда заходишь со своими вещами и живешь, тебе не надо переклеивать обои, нет комнаты, где закрыты хозяйские вещи. В последние годы из-за того, что появилось много новостроек, люди покупали жилую недвижимость специально под аренду, около 20% всего объема составляют такие квартиры. Теперь есть из чего выбирать.
Последствия могут быть такие, что те арендодатели и агентства недвижимости, которые за счет высокой маржинальности оказывали некачественные услуги, будут вынуждены уйти. Нормальная рентабельность 10-15%, а в Новосибирске по некоторым сегментам, в частности по новостройкам, она составляет 25-30%. Это все разогнало цены как в аренде, так и в продаже. Сейчас происходит нормальная корректировка до того уровня, сколько недвижимость должна стоить.
Еще цены подстегивались ожиданием карьерного роста - сейчас зарплата 50 тысяч, а будет 70. То есть сегодня за ипотеку ползарплаты отдаю, а через год будет треть. Многие жили с уверенностью, что через год будут богаче и фактически расплачиваются будущими деньгами, которые потом заработают. Кризис привел к тому, что люди начали принимать более взвешенные решения: скромнее жилье покупается и арендуется.
Кризис закончится, и при благоприятных условиях все вернется. Санкции дали негативный эффект в России, но не такой, на какой рассчитывал Запад.
- Снижение деловой активности сказалось на рынке коммерческой недвижимости?
Здесь спад начался раньше, в середине 2014 года. Бизнесмены сразу поняли, что санкции ни к чему хорошему не приведут и начали потихоньку деньги вытаскивать, высвобождать помещения, сжиматься. Даже очень крупные организации.
В Новосибирске ситуация еще более-менее, а в городах помельче целые улицы в плакатах о сдаче, причем по первой линии. Новосибирск все-таки третий город, и бизнес-активность здесь самая большая за Уралом.
Многие сейчас задешево пытаются купить хорошие объекты, заявки есть у риелтеров. Бизнесмены ждут банкротств, идет охота за такими дефолтными объектами. Кризис закончится, а помещение из центра никуда не денется. Таких объектов немного, они часто не находятся в открытой продаже, но если задаться этой целью, их можно найти.
Чтобы не похоронить действующий бизнес, владелец не вешает табличку о продаже, не размещает объявлений на сайтах, но говорит знакомому риелтеру: ты имей в виду, если у тебя спрос будет на подобную недвижимость, ты ко мне веди, и мы о чем-нибудь договоримся. Есть такие объекты, что принадлежность сразу понятна, и репутационные издержки будут очень большие, если не скрывать информацию.
В целом спрос со стороны покупателей снизился, продать, сдать в аренду стало сложнее, готовность сотрудничать с агентствами недвижимости у собственников помещений существенно выросла. Традиционное "а закину я куда-нибудь объявление, и покупатели мне сами будут звонить" почему-то перестало работать. Не звонят. И продавцы идут в агентства недвижимости.
- Как все это сказалось на самих риелтерах?
Когда на рынке большой спрос и много предложений, риелтеров становился объективно больше. Они приходят из других сфер, ведь у нас нет такой профессии в дипломе. Когда клиенты уходят, то уходят и те, у кого эта деятельность была одним из случайных этапов в жизни. По данным 2ГИС сейчас в городе порядка 600 агентств.
Статистика показывает, что многие пришли в эту профессию, получив положительный опыт обращения в агентство недвижимости, под впечатлением от того, сколько стоят эти услуги. Уходят, получив негативный опыт от своей работы риелтером, либо посчитав доход недостаточным, либо работу избыточной. Не все согласятся подстраиваться под клиента, лишаться выходных и работать по вечерам.
Те, кто давно и качественно работает, оброс клиентами, тот практически не испытывает на себе кризиса. Но и у них сейчас доходность уменьшается. И если количество сделок на 40% снизилось, то количество риелтеров снижается так же. Люди уходят, закрываются агентства недвижимости.
- Цены на риелтерские услуги изменились?
В среднем по рынку с продавца берется в среднем 3%, с покупателя - в зависимости от пакета услуг, но в среднем 1,5-2%. Возможно в связи с тем, что покупателей стало меньше, а продавцов существенно больше, то эти ставки будут меняться, перетекать вплоть до отмены комиссии с покупателя.
- Что будет с ценами в обозримом будущем?
Сейчас рынок недвижимости замер. На него сильно влияют ожидания потребителя, что цены снизятся. Когда банки откорректируют ставки на ипотечное жилье, тогда будет понятно. Если снижение ставок вернет спрос на вторичный рынок недвижимости, значит, спрос существует, просто люди притаились и ждали. А если не вернет, значит, на рынке наступила стагнация, когда все сидят по своим квартирам и не хотят менять жилищные условия.
В Новосибирске в среднем люди покупают квартиру раз в 5-6 лет. Правда, в статистику попадают и сделки с целью перепродажи, но есть регионы, где в среднем меняют жилищные условия раз в 7 лет.
С точки зрения риелтера важнее не цена квартиры, а частота сделок. Если спрос будет на текущем уровне, то цены, наверное, на 5% снизятся. Сейчас мы видим разницу между ценой предложения и ценой сделки, реально она достигает 10%. Если сделок не будет, объем предложения будет расти, и отскок будет еще больше. Но сегодня лучше не заниматься прогнозами, слишком много факторов, люди затаились в условиях неопределенности.