Александр Хрусталев: Государство может пойти на субсидирование ипотеки
Девелоперские и риелторские ряды в непростых рыночных условиях продолжают редеть, но те, кто остаются, становятся лишь крепче, считает глава группы НДВ Александр Хрусталев. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, как ему работается в такой обстановке и на что он делает ставку в развитии компании.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
- Александр Анатольевич, давайте начнем с кратких итогов. Насколько, на ваш взгляд, прошедший год был тяжелым для девелоперов? Что было главным трендом?
Год был непростой, но, наверно все-таки несколько легче предыдущего. Потому что наш строительный сектор находится в сложном состоянии уже достаточный период времени, и у нас выработалась некоторая привычка. Мы привыкли жить в парадигме проблем, двигаясь туда, куда нас направит законодательство, которое сейчас опять меняется. Главным, пожалуй, стало то, что усилилось присутствие государства. Можно сказать, оно окончательно и бесповоротно пришло в сектор. В том числе рынок попал и под мощнейшее влияние Центробанка, который, обладая серьезными финансовыми инструментами, теперь будет управлять отраслью.
- Как вы оцениваете поставленные перед отраслью задачи, в частности, ипотеку по 8% и 120 миллионов квадратных метров жилья в год?
Ипотека по 8% - это вполне реально. Думаю, государство пойдет на субсидирование, которое ранее очень сильно поддержало отрасль. Что касается 120 миллионов – надо честно признать, что это невозможно. Даже не представляю, какими должны быть обстоятельства, чтобы этого достичь.
- А как дела у других представителей рынка недвижимости – риелторов?
Для риелторов сейчас не самые легкие времена, за этот год их стало еще раза в два меньше. В Москве из более-менее стоящих на ногах осталось всего агентств пятнадцать, из которых на слуху пять-шесть.
Те, кто привык работать в условиях 90-х – начала 2000-х, окончательно и бесповоротно уходят в прошлое. Классические агентства недвижимости с офисами, директорами, бухгалтерами и службами показов сейчас нерентабельны и неконкурентоспособны.
Себестоимость продаж за последние три-четыре года выросла минимум в два раза. Бюджеты на маркетинг и рекламу уже другие, если раньше было достаточно 500 тысяч рублей в месяц, чтобы продавать небольшой объект, то теперь это десятки миллионов рублей. Снижать себестоимость можно только технологиями, и останутся только те, кто сумеет это сделать.
- Как это делаете вы?
Мы стали более современными и технологичными. Например, переехав в новый офис, перешли на работу по принципам agile. Трансформировали ряд подразделений, прежде всего по маркетингу, рекламе и продажам. Многие бизнес-процессы в компании поменялись и в них были привнесены различные элементы диджитала.
И главное – мы разработали универсальную площадку по продажам недвижимости, некий marketplace по новостройкам. Он сделан на основе нашего сайта, от которого практически останется только доменное имя. Новый сайт будет по-другому выглядеть, он будет полностью автоматизирован, начинен различными "фишками" и с большим объемом предложения. Внутри него будет своего рода нейронный мозг. И, помимо удобства для клиентов, он увеличит производительность труда в компании в десятки раз.
Мы планировали запустить его раньше, но в мире IT все быстро обновляется, и не хотелось выпускать седьмой айфон, когда уже вышел десятый. После его запуска также выйдут соответствующие приложения в App Store и Google Play. И с ним реально тяжело будет тягаться.
- Если производительность труда вырастет за счет платформы, будете ли вы сокращать людей?
Сокращать не будем, наоборот, наберем еще какое-то количество менеджеров. Потому что в следующем году я планирую увеличить количество объектов на сайте в разы, и все равно будут нужны люди.
- Кстати, изменится ли что-то в выплате застройщиками вознаграждений риелторам с введением эскроу-счетов и требованием тратить не более 10% на продажи и управленческие расходы?
Ничего не изменится, эскроу-счета – это то же проектное финансирование с иным способом расчета с клиентами и доступом к деньгам застройщика.
Другое дело, что для самого застройщика эскроу чреваты удорожанием проектов, и четверть прибыли может быть съедена ими. А компенсировать за счет увеличения конечной цены не выход, потому что покупателям сейчас тоже непросто.
А 10% на сегодня достаточно. Опять же, там есть поправка, что если вы отчитываетесь по МСФО, то можете брать и до 20%.
- Расскажите, как у вас продвигаются дела с достройкой проблемного ЖК "Мегаполис"?
Сейчас разработан механизм по его достройке и создана компания, которая будет это делать – "Специализированный застройщик ООО "Мегаполис". Это юрлицо, соответствующее всем требованиям нового законодательства. Сейчас мы переоформляем на него земельный участок, и в середине следующего года планируем выйти на стройку.
Нам пришлось проделать огромную предварительную работу. Господа Ананьевы с акционерами фактически вывели проект из-под российской юрисдикции, но благодаря нашим юристам он был возвращен обратно. Конкурсный управляющий, действовавший явно не в интересах дольщиков, был снят. И с дольщиками, и с властями мы находимся в плотном диалоге.
- Вы говорили, что привлечете крупного инвестора.
Мы ведем переговоры с одним мощным финансовым институтом и девелоперской структурой, обладающей ресурсами и опытом строительства масштабных проектов. Скоро их назовем, но пока всё окончательно не подписано, я не имею права на ошибку. Проект уже очень много натерпелся, и лучше перестраховаться. И за мной пятьсот семей, которые доверяют мне и я не хочу их подвести.
- Как вы думаете, каким будет следующий год для стройотрасли?
Очень хочется, чтобы с запуском эскроу-счетов рынок не остановился. Хорошо бы ещё, чтобы нефть не дешевела хотя бы ниже, чем есть. Но год будет сложным, ещё какое-то количество крупных девелоперов упадет. Это будет год новых вызовов и нам надо будет с ними справиться. А для покупателей мало что изменится. Сейчас их рынок, предложения достаточно, главное, чтобы была возможность покупать.