Заем и против

Автор: Андрей Колочинский,
управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс»

Центробанк 1 августа увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Это решение в совокупности с недавним повышением ключевой ставки ЦБ на 1 п.п., до 6,5%, способно уменьшить доступность ипотеки. В таких условиях банки могут повысить ставки на 0,5 процентных пункта.

Решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом было продиктовано ростом доли таких кредитов в общем ипотечном портфеле. Так, если прежде на такие кредиты приходилось до 25%, то в I квартале этого года показатель увеличился до 45%, что объясняется мягкими условиями льготных программ. ЦБ всегда считал кредиты с низким первоначальным взносом рискованными, а сейчас с учетом фактора пандемии, возрастающих рисков потери работы и снижения платежеспособности населения они стали вызывать опасения. Поэтому ужесточение условий кредитования с низким первоначальным взносом было ожидаемо.

Как поведут себя банки в сложившейся ситуации? Скорее всего, они перенесут новые издержки на заемщиков, повысив ставку по кредитам с низким первоначальным взносом как минимум на 0,5 п.п. Но на фоне ослабевающего спроса на ипотеку рост ставки может коснуться только заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Для остальных клиентов с хорошей кредитной историей и высоким уровнем дохода ставки по кредитам с первоначальным взносом 15–20% останутся неизменными.

Чтобы уменьшить и без того высокую финансовую нагрузку на заемщиков, для которых ставки повысятся, девелоперы могут запустить инструмент субсидирования ставки за счет собственных средств. Сделать это получится, увеличив стоимость квадратного метра. Такой вариант в целом приемлем для покупателей новостроек, которые в момент принятия решения руководствуются не столько конечной стоимостью объекта, сколько стоимостью кредита и величиной ежемесячных взносов.

Положительным эффектом решения ЦБ станет уменьшение доли необеспеченных кредитов и числа заемщиков, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, не принимая во внимание возможные изменения экономической ситуации и своих финансовых возможностей.

Но оказывать влияние на отрасль ипотечного кредитования в обозримом будущем сможет не только увеличение надбавок к коэффициентам риска. 23 июля ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, до 6,5% — это обязательно скажется на уровне ипотечных ставок, хотя не сразу. Пока что ставки по базовым ипотечным продуктам из числа крупных банков увеличил только Райффайзенбанк. Но когда об изменении ставок объявит, например, Сбербанк, они могут вырасти как минимум на 1 п.п., достигнув среднего значения 8,5–9,25%.

Определенные опасения вызывает и обещание ЦБ рассмотреть вопрос об установлении надбавок к коэффициентам риска для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким значением показателей долговой нагрузки. Такой сценарий возможен в случае сохранения ускоренного роста цен в сегменте новостроек.

Эти обещания наряду с фактическим завершением программы льготной ипотеки для Московского региона и возможным дальнейшим ростом ключевой ставки (по оценке некоторых аналитиков, в сентябре она может достигнуть 7%) сулят не много хорошего покупателям жилья и застройщикам.

Думаю, изменившиеся ипотечные ставки на фоне сложившихся цен на новостройки могут заставить некоторые семьи отложить покупку жилья до лучших времен. А девелоперам в отсутствие привычного наплыва покупателей, возможно, придется на время перенести реализацию новых проектов. Такие прогнозы актуальны в первую очередь для Москвы и Санкт-Петербурга. Рынок недвижимости в регионах в меньшей степени подвержен ценовым колебаниям, но также реагирует на повышение ипотечных ставок. Однако спрос на новостройки в небольших городах поможет поддержать программа льготной ипотеки с ограниченным лимитом в 3 млн рублей, которого в целом достаточно для покупки жилья в провинции.