Комментарий АИЖК о доступности ипотеки в РФ

Комментарий АИЖК к статье РБК по доступности ипотеки «Ипотечная карта родины» от 22.08.2016

Напомним, что только с 2011 года было выдано более четырех миллионов ипотечных кредитов, на сумму почти в 7 триллионов рублей. Только за прошлый, тяжелый во всех отношениях год более 700 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки. За первое полугодие 2016 года выдано 389 тысяч кредитов на сумму более 664 млрд рублей (прирост к первому полугодию 2015 года – около 40%). Возникает вопрос – если, согласно расчетам, приведенным в исследовании РБК, ипотека доступна для жителей только 10-ти регионов, где живут заемщики, которые взяли всю эту ипотеку? Возможно, они живут в этих десяти «доступных» регионах?

Итак, на 10 регионов, для которых, по результатам исследования РБК ипотека доступна (т.е. ипотечный платеж составляет не более 30% дохода домохозяйства), приходится только 10% выдачи ипотеки в стране, причем основной объем приходится на три региона – ХМАО и Тюменскую область, Иркутскую область, а также Красноярский Край.

Рейтинг «доступности ипотеки» в регионах, РБК 

В тоже время, на «недоступные» регионы приходится около 40% всей выданной ипотеки. Получается, что выводы расчета противоречат здравому смыслу. В чем причина того, что реальная картина действительности расходится с приведенными в исследовании выводами? Разберемся в предпосылках исследования РБК. «Доступной» считается ипотека только в тех регионах, где ипотечный платеж составляет не более 30% от дохода домохозяйства. По мнению Аналитического центра АИЖК эта планка представляется завышенной. Мировая практика говорит о том, что общий уровень кредитной нагрузки на семью в размере до 50% считается вполне нормальным (например, в США – 45%, Канаде – 40%, Сингапуре, Гонконге – 50%). Это подтверждает и практика выдачи ипотечных кредитов в России: по оценкам на основе данных Банка России, средняя фактическая доля платежей по ипотечным кредитам в доходах заемщиков (с учетом других обязательств) составляет 40-50% совокупного дохода. Сейчас, наиболее часто встречающейся практикой оценки платежеспособности заемщика является расчет «остаточного дохода» - средств, за вычетом расходов на текущее потребление и обязательные платежи, которые заемщик может направить на любые цели, в том числе платежи по кредиту. В результате, доля платежей по кредиту в доходах заемщика может достигать 80%, но это не свидетельствует о закредитованности такой семьи. 

Существует общее правило - чем выше совокупный доход семьи, тем большую долю дохода она может направлять на выплаты по кредиту, не сокращая привычный уровень потребления. Например, при суммарном доходе семьи в Москве в районе 140 тыс рублей (как и указано в исследовании РБК), уровень платежа в 75 тыс. рублей представляется вполне комфортным, ведь для текущих нужд останется около 65 тыс. рублей. Да, с какими-то тратами, например путешествиями, покупкой автомобиля придется повременить, но для удовлетворения текущих нужд дохода семьи вполне достаточно. Более того, в будущем зарплата может вырасти, в то время как стоимость квартиры фиксируется – мы застрахованы от роста цен на жилье в будущем.

Хочется также отметить высочайших потенциал Москвы в части увеличения как объемов жилищного строительства, так и ипотеки. Он определяется высокой востребованность жилья в Москве не только среди москвичей, но и жителей других регионов (а Москва и ближнее Подмосковье являются регионами миграционного притока населения. Москва является одним из самых низко обеспеченным жильем регионом при расчете количества квадратных метров, приходящихся на одного жителя. В Москве на 1 жителя приходится 19,1 квадратный метр жилья, в среднем по России – более 24 метров. Ипотеки на 1 жителя в Москве также меньше, чем в среднем по России. Большой потенциал Московского рынка подтверждает и активно растущий в 2016 году спрос на жилье с ипотекой в Московском регионе: количество ДДУ с ипотекой в I полугодии 2016 года выросло в 1,5 раза (в Москве – в 2,4 раза).

Кроме этого, отметим и ряд фактических неточностей: для расчетов использованы завышенные ставки по ипотечным кредитам – 15,3% годовых на вторичном рынке и 12,98% на первичном рынке. На самом деле, данные Банка России (12,98%) рассчитываются по фактически выданным кредитам как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке. Во-вторых, в рамках действующей программы субсидирования ставок на первичном рынке жилья ипотечные кредиты можно взять по ставке от 10,75% годовых. Средняя ставка, по нашим оценкам, составляет 11,5%. В-третьих, ставки на вторичном рынке жилья существенно зависят от размера первоначального взноса, наличия страхования и количества документов, подтверждающих платежеспособность заемщиков.