Апрель от позитивных аргументов до тревожных фактов
Нынешнее апрельское настроение капризно и переменчиво — и позволяет найти на рынке недвижимости статистические данные на любой вкус. Хотите позитива? А пожалуйста! Хотя и темная сторона апреля изобилует цифрами и фактами.
Вот, к примеру, весьма позитивная ипотечная статистика «Сбера»*, согласно которой в марте банк выдал 103,3 тысячи жилищных кредитов на 335 млрд рублей. По оценкам сервиса «Домклик», по числу кредитов март обогнал февраль на 34%, а в денежном выражении прирост составил 36%.
«По-прежнему очень востребована льготная ипотека с господдержкой: 37,7 тысячи кредитов на 156,9 млрд рублей оформлено в марте (+53% к февралю) по программам «Семейная ипотека», «Господдержка», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для IT», — отмечают аналитики «Домклик».
Или вот тоже вполне позитивный взгляд на рынок аренды элитного столичного жилья: по наблюдениям экспертов компании Intermark Real Estate*, спрос в сегменте постепенно растет. Мартовские итоги еще не подведены, но в феврале сделки заключались на 8% чаще, чем годом ранее. Темпы прироста спроса стали выше темпов прироста предложения, и наконец-то последний показывает стабильную динамику снижения: так, за месяц объем предложения элитных квартир в аренду снизился на 9%.
«За время с начала СВО это первые признаки стабилизации. По такому поведению рынка можно сделать вывод, что основное падение уже пережито, и если не появится новых событий, дестабилизирующих ситуацию, то мы уже ко второй половине года увидим, как спрос и предложение придут к балансу», — делится своими надеждами директор департамента аренды компании Intermark Real Estate Елена Куликова.
Однако, как отмечает эксперт, текущий объем предложения от собственников пока находится на достаточно высоком уровне и сегодня на 47% превышает показатель годичной давности. Кроме того, клиентский интерес на рынке элитной аренды очевидно смещается с центральных районов на периферию: за последние два года доля спроса на районы вне ЦАО доросла до 38%, в то время как основное предложение (по состоянию на начало марта) было сосредоточено в районах Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль (здесь представлено в равных долях совокупно 38% квартир), а на наиболее популярных у арендаторов Ленинском и Ленинградском проспектах в экспозиции находятся всего по 8% квартир.
По итогам первых трех месяцев 2023 года общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью вырос на 50% по сравнению с показателем за аналогичный период 2022 года и составил 144 млрд рублей. Данное значение является максимальным за всю историю наблюдений с 2000 года — эти подсчеты компании IBC Real Estate* при желании также можно включить в апрельский «список позитива». И не особо обращать внимание на тот факт, что 23% от общего объема транзакций пришлось на сделки по продаже иностранными компаниями российских активов. Причем в большинстве случаев (около 80%) это так называемые вынужденные сделки, которые не планировались собственниками до резкого изменения геополитической ситуации; в четвертом квартале 2022 года их доля составляла 33%, поясняют аналитики компании.
По их прогнозам, общий объем инвестиционных сделок с российской недвижимостью по итогам 2023 года может превысить 400-420 млрд рублей. «Мы продолжаем наблюдать высокую активность на инвестиционном рынке. Появляются новые игроки не только из России, но и из стран СНГ. Данная тенденция будет продолжаться в течение всего года, а 2024 год станет годом стабилизации. Ключевыми факторами, влияющими на принятие решений со стороны инвесторов, будут являться динамика ключевой ставки, инфляция и дальнейшее развитие геополитической ситуации», — считает заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерина Космарская.
Увы, темная сторона апреля тоже полна различными цифрами и фактами. Например, согласно результатам мартовского опроса «СберСтрахования»*, в течение ближайшего полугода каждый 12-й россиянин (8,2%) хотел бы приобрести квартиру: это значит, что за два года, которые прошли с момента проведения предыдущего опроса, желающих стать покупателями стало почти на 16 процентных пунктов меньше. Отдельную печаль застройщиков должен вызывать тот факт, что 77,9% хотят купить жилье на вторичном рынке.
Ипотечные ответы как-то тоже не выглядят особо радостными. Конечно, большинство (60,3%) не представляет, как можно на современном жилом рынке обойтись без кредитных денег, и радостно «топят» за ипотеку. Но главные опасения вызывает не сам этот факт (хотя закредитованность россиян, по оценкам многих аналитиков, уже достигла критического уровня), а планируемая скорость погашения ипотечного кредита. Да, 23% сказали, что намерены закрыть ипотеку за пять лет, и еще 17% — за шесть-десять лет; отметим, только намерены, и еще не факт, что действительно закроют. Но большинство потенциальных ипотечников сразу понимают и признают, что им придется играть вдолгую: 34% рассчитывают, что ипотека будет с ними от 11 до 20 лет, 23% — от 21 года до 30 лет, то есть практически всю трудовую жизнь, а есть еще 3%, которые ориентируются на более чем 30-летнюю выплату кредита. Что-то невесело совсем.
Наконец, коммуникационное агентство Kestler & Wolf, специализирующееся на работе с девелоперскими компаниями, поделилось с BFM.ru результатами своего недавнего опроса*, ставившего целью выяснить, как изменилось отношение россиян к отечественным застройщикам за прошедший год. Это исследование сродни стакану, который для одних наполовину пуст, а для других наполовину полон, но одних все-таки заметно больше.
Почти каждый пятый респондент (19%) заявил, что не утратил доверия к застройщикам и полагает, что строительная отрасль способна адекватно ответить на любые вызовы. Однако 16% опрошенных признались, что доверие снизилось критически, а покупка квартиры в новостройке сегодня представляется им крайне рискованной затеей. Еще у 14% доверие также упало, но конкретно лидерам рынка они продолжают верить. 12%, напротив, изменили свое отношение в лучшую сторону, так как убеждены, что государство будет поддерживать именно застройщиков. При этом более трети респондентов (39%) отметили, что уровень доверия к девелоперам не изменился, так как и в более спокойные времена был низким.
Также исследование позволяет понять, какие основные критерии доверия к застройщикам выделяют россияне. 32% опрошенных на первое место ставят историю компании и подтвержденное качество строительства. Почти столько же (31%) обращают внимание на публичную экспертизу руководства. На третьем месте (16%) наличие крупных банков-партнеров и льготных условий кредитования. 13% считают главным критерием размер девелоперской компании, и лишь по 4% выделяют убедительные и вдохновляющие концепции проектов и активную рекламу.
Говоря об актуальных угрозах при покупке жилья, 34% участников опроса отметили, что опасаются отсутствия заявленной ранее инфраструктуры, а 17% — общего несоответствия проекта изначально представленной концепции. 18% пугает возможное банкротство компании, 14% — снижение качества строительства под влиянием внешних факторов, 11% — увеличение срока строительства, а еще 6% — замена заявленных стройматериалов и оборудования на более дешевые.
А вот рейтинг стоп-факторов при покупке недвижимости в текущих реалиях выглядит следующим образом: на первом месте (41% голосов) альтернативная возможность вложить средства в бизнес, так как сейчас для этого идеальный момент; на втором месте (19%) невозможность выплачивать ипотеку в будущем; на третьем месте (16% голосов) потенциальные проблемы УК с поддержанием реализованной застройщиком инфраструктуры.
Далее по убывающей следуют: рост коммунальных платежей (11% голосов), снижение стоимости приобретенного жилья (10%), в целом нежелание иметь собственное жилье, так как это обременение, а понравившуюся квартиру можно снимать (3%).
«Проведенный опрос потребителей показал, что настроения в обществе разнятся, однако можно отметить высокий уровень недоверия к застройщикам. Совершенно очевидно, что для девелоперов сегодня вопросы репутации актуальны, как никогда. Компаниям важно иметь комплексную коммуникационную стратегию и не только демонстрировать преимущества и особенности своих проектов, но транслировать фундаментальную надежность застройщика, а также экспертизу руководства. Необходимо быть в постоянном диалоге со своими клиентами, отвечая на их страхи и волнения», — подчеркивает управляющий партнер коммуникационного агентства Kestler & Wolf Андрей Игнатов.
Тут имеет смысл еще раз вспомнить исследование «Место репутации в списке критериев покупателя новостройки»*, подготовленное порталом «ЕРЗ.РФ», и его ключевой вывод: в рейтинге факторов, важных для покупательского выбора, репутация застройщика занимает второе место (75,3% голосов), проигрывая только цене (82,1%) — и то немного. Так что не случайно сами застройщики признают положительную репутацию своим важнейшим нематериальным активом.
* Есть в распоряжении Business FM