Банк застройщику товарищ

Вот уже почти год в России идет масштабная ре­форма строительной отрасли. За это время были приняты и вступили в силу несколько важных поправок в Федеральный закон о долевом строи­тельстве (214-ФЗ) и другие документы, регла­ментирующие строительство и продажу жилья. Цель предпринимаемых мер — сделать покупку жилья безо­пасной для граждан и в перспективе ликвидировать само понятие «обманутый дольщик».

С 1 июля 2018 года заработал первый блок поправок: застройщики начали проводить расчеты через специ­альные банковские счета. Это дало возможность упол­номоченным кредитным организациям (сейчас их в России 55. — «СГ») жестче контролировать деятель­ность строительных компаний. И в дальнейшем роль банков будет только возрастать.

С 1 июля 2019 года должен произойти полный пере­ход отрасли на проектное финансирование. Застрой­щикам придется отказаться от условно бесплатных де­нег дольщиков и строить на собственные средства или брать банковские кредиты. Все расчеты с покупателями жилья будут вестись через эскроу-счета. Заключив дого­вор с покупателем, застройщик не получит денег сразу. Средства останутся в банке до того момента, когда стро­ители выполнят свои обязательства. Выступая на съез­де Российского союза промышленников и предприни­мателей, президент России Владимир Путин отметил, что проектное финансирование — это новый для отрас­ли инструмент, и потребуется время, чтобы наладить работу так, чтобы наращивать темпы строительства жилья. По словам главы государства, «важнейшее зна­чение здесь имеет четкое, прозрачное взаимодействие банков и компаний, создание стимулов для банков кре­дитовать стройку».

Работать в команде

До недавнего времени банки выступали на рынке стро­ительства жилья исключительно как кредиторы: они выдавали ипотеку покупателям и кредитовали застрой­щиков. Сегодня они уже освоили роль контролера стро­ек через специальные счета, а теперь должны будут еще глубже погрузиться в финансирование строительства, усилить контроль за проектами и нарастить свои ком­петенции в строительной отрасли.

В таких условиях неизбежно сближение банков и застройщиков, которым придется работать в тесном тандеме. Банки должны будут вникать в тонкости стро­ительства жилья, а девелоперы — обеспечить макси­мальную прозрачность и высокие темпы продаж, чтобы получить проектное финансирование на выгодных ус­ловиях. Поиск партнера в лице надежного банка, кото­рый обеспечит стабильное финансирование по хоро­шим ставкам, становится одной из главных задач за­стройщика, если он рассчитывает реализовать финан­сово успешный проект.

Пока кредитные организации и девелоперы присма­триваются друг к другу. Формально участвовать в про­ектном финансировании застройщиков могут 63 кре­дитные организации формально, но только 30 из них подтвердили свою готовность начать такие операции сегодня. В реальности же, по оценке «ОПОРЫ России», банков, которые принимают заявки от застройщиков, до сих пор меньше десяти. Но даже в эти банки пока подано немного заявок на получение проектного фи­нансирования. Об этом, в частности, шла речь на недав­нем правительственном совещании по национальному проекту «Жилье и городская среда». Видимо, некоторые застройщики рассчитывают на то, что будут приняты новые поправки, которые снова внесут коррективы в схемы работы. В частности, все еще ведутся дискуссии и о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Однако замглавы Минстроя России Никита Стасишин предупредил, что в целом реформу отменять никто не будет. Бизнесу необходимо оперативно вносить измене­ния в свои бизнес-модели.

Не откладывай на завтра

До 1 июля остается не так много времени, а на рассмо­трение документов у банков может уходить несколько месяцев. Сейчас в выигрышной ситуации оказываются те застройщики, которые уже озаботились тем, чтобы заполучить в партнеры надежный банк. К примеру, стратегическим партнером «ИНТЕКО» еще в 2018 году стал банк «Открытие». В прошлом году был реализован первый этап глобальной программы развития сотруд­ничества, в рамках которого были рефинансированы банковские кредиты на общую сумму 14,8 млрд рублей, а также утвержден дополнительный лимит проектного финансирования. Это позволило компании восстано­вить темпы реализации текущих проектов. Так, недав­но компания «ИНТЕКО» провела тендер и выбрала для своего элитного комплекса «Садовые кварталы» нового генерального подрядчика, который уже приступил к строительству новых корпусов. В феврале компания на­чала возведение новых домов 2-го и 5-го кварталов, а всего на этом этапе будут построены 8 корпусов общей площадью около 93 тыс. кв. метров.

«В переходный период, когда в компании сменились акционеры и была разработана новая стратегия разви­тия, критически важным стал вопрос стабильного фи­нансирования, — говорит вице-президент, руководи­тель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов. — Благодаря синергетическому эф­фекту нашего сотрудничества с банком «Открытие» мы получили возможность планировать нашу работу на длительную перспективу». Напомним, в 2017 году ком­пания в составе активов предпринимателя Михаила Шишханова перешла под контроль Фонда консолида­ции банковского сектора (ФКБС), в 2018 году ФКБС сформировал новый совет директоров, который назна­чил новым президентом «ИНТЕКО» Александра Нико­лаева.

В 2019 году девелопер запускает два новых проекта на западе Москвы: жилой комплекс на пересечении Аминьевского шоссе и Южного дублера Кутузовского проспекта, а также ЖК на пересечении улицы Минской с Киевским направлением МЖД в пойме реки Раменки. По словам Евгения Семенова, бизнес-модели будущих проектов учитывают новые требования регулятора. Квартиры в этих жилых комплексах будут продаваться с использованием эскроу-счетов. При этом дожидаться 1 июля никто не собирается, механизм работы по но­вым правилам будет доступен уже в мае. «На текущий момент мы практически согласовали проектное финан­сирование в полном объеме, — сообщил Семенов. — Фактически наше партнерство с банком «Открытие» гарантирует устойчивое развитие проектов и стабиль­ное поступление денежных средств».

Многих участников рынка волновала величина став­ки, под которую может быть получено банковское фи­нансирование. Как показывает опыт ряда компаний, она зависит от суммы, накопленной на эскроу-счетах. По условиям, которые получила компания «ИНТЕКО», при отсутствии денег на эскроу-счетах (нулевые прода­жи) базовая ставка проектного финансирования соста­вит чуть более 10%. Если же количество денежных средств на счетах эскроу полностью покрывает объем кредита, то ставка будет в районе 4-4,5% (при условии отсрочки выплаты процентов на момент раскрытия эскроу-счетов ставка незначительно выше).

«Одно из ключевых условий наших договоренностей с кредитором — снижение ставки проектного финанси­рования при профиците денежных средств на эскроу-счетах, — пояснил вице-президент компании. — Это значит, что чем больше клиентов совершило покупку, тем ниже процентная ставка для застройщика. Напри­мер, если проект будет пользоваться повышенным спросом и девелопер сможет привлечь сумму, превыша­ющую размер кредита в два раза, то ставка финансиро­вания приблизится к нулю». Таким образом, для девело­перов критически важной становится выработка пра­вильной стратегии продаж, которая обеспечила бы бесперебойное поступление денежных средств на счета эскроу. Это позволит минимизировать расходы по про­ектному финансированию.

«Недвижимость является приоритетной отраслью для банка «Открытие». В кратчайшие сроки нам удалось собрать сильную команду, внедрить лучшие практики и утвердить ключевые подходы в кредитовании. В бли­жайшее время банк планирует наращивать свой порт­фель за счет предложения гибких условий и быстрых процедур рассмотрения качественных проектов», — рассказывает вице-президент, заместитель директора департамента по работе с клиентами банка «Открытие» Екатерина Чиркова.

При этом сделки для покупателей будут проходить максимально комфортно. Как говорят в банке, все фор­мальности можно будет уладить за один визит. Также банк дополнительно разрабатывает уникальные про­дукты в сфере ипотечного кредитования физических лиц, приобретающих квартиры в объектах, реализую­щихся с применением счетов эскроу.

Евгений Семенов, вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО»:

«Одно из ключевых условий наших договоренностей с «Открытием» — снижение ставки проектного финансирования при профиците денежных средств на эскроу-счетах, то есть чем

Екатерина Чиркова, вице-президент, заместитель директора департамента по работе с клиентами банка «Открытие»:

«Недвижимость является приоритетной отраслью для банка. В кратчайшие сроки нам удалось собрать сильную команду, внедрить лучшие практики и утвердить ключевые подходы в кредитовании»

Справочно:

«ИНТЕКО» — один из ведущих российских девелоперов, работающий на протяжении 18 лет на рынках недвижимости Москвы, Ростова-на-Дону, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Портфель компании насчитывает более 80 реализованных проектов различного класса и назначения общей площадью около 4,5 млн кв. метров.

Банк «Открытие» (основан в 1993 году) входит в топ-10 крупнейших банков России. По состоянию на 1 января 2019 года капитал банка составлял 315 млрд рублей, активы — 2 трлн рублей. Клиентская база банка насчитывает порядка 200 тыс. юрлиц и более 3,3 млн физлиц. Региональная сеть банка насчитывает 745 отделений в 69 регионах России.