Банки оценили спрос россиян на перевод ипотеки в семейную
Семейной ипотекой чаще стали интересоваться заемщики, которые уже имеют кредит, но хотят улучшить условия по нему. Снижение доли новой ипотеки по льготным программам делает ее менее эффективной для застройщиков, говорят эксперты.
Рост популярности семейной ипотеки в России зачастую связан с желанием граждан рефинансировать старые кредиты для снижения платежной нагрузки, следует из ответов опрошенных РБК банков. Как сообщили представители некоторых крупных кредитных организаций, доля рефинансирования в выдачах льготной ипотеки для клиентов с детьми заметно выросла после обновления госпрограммы после 1 июля.
С 1 июля 2021 года льготный ипотечный кредит могут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Предельная ставка по ссуде — 6% годовых, а сумма — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. — для остальных регионов. Программа позволяет заемщикам приобрести квартиру в новостройке или готовое жилье, потратить деньги на строительство частного дома или рефинансировать старый ипотечный кредит по льготной ставке.
В 2018 году средневзвешенные ставки по ипотеке достигали 9,85%, в 2019-м — 10,56%, следует из данных Frank RG. В 2021 году условия значительно лучше — на 1 октября показатель составляет 7,73%, хотя он и вырос с начала года (с 7,36% на 1 января).
По данным «Дом.РФ», в июле—сентябре российские банки оформили 25,7 тыс. договоров семейной ипотеки на 84,5 млрд руб. Это больше трети всего объема «семейки», выданного в прошлом году.
Почему доля рефинансирования имеет значение
«Нам нужно очень внимательно посмотреть, сколько внутри этой льготной ипотеки семейной будет рефинансирования, а не новой выдачи», — говорил на заседании комитета Госдумы по финрынку 25 октября замглавы Минстроя Никита Стасишин. Он подчеркивал, что помимо социальной значимости льготная ипотека должна «стимулировать предложение и вложения в новую стройку».
«На данном этапе рост ипотечных выдач работает на благо развития строительной отрасли, повышая спрос на недвижимость со стороны населения. Однако повышенная доля рефинансирования может свидетельствовать о том, что данная программа постепенно исчерпывает себя как стимул для строительства», — отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Чем больше доля рефинансирования в семейной ипотеке, тем меньше стимулов для застройщиков, соглашается управляющий директор «Газпромбанк Private Banking» Егор Сусин.
Насколько оказалась велика роль рефинансирования
- «Пик продаж по рефинансированию ипотеки в целом был пройден в первом полугодии на фоне исторически низких ставок. А вот спрос на рефинансирование в рамках семейной ипотеки, напротив, стал расти с июля, и сегодня это уже каждая третья выдача по программе», — отмечает зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. Он уточнил, что с 1 июля ВТБ выдал почти 10 тыс. кредитов на условиях семейной ипотеки более чем на 37 млрд руб.
- «В июне на рефинансирование семейной ипотеки приходилось 16% выдач в рамках программы, в июле (месяц после обновления условий) — 25%, а в августе — уже 36%. В сентябре эта тенденция сохранилась — доля рефинансирования по «семейке» выросла почти в два раза и составила уже 62%», — сказал управляющий директор по кредитным розничным продуктам банка Андрей Спиваков.
- Около 20% выдач всей семейной ипотеки сейчас идет на цели рефинансирования, но доля будет расти, говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич: «С изменением условий госпрограммы соотношение должно поменяться в пропорции 30/70 — 30% рефинанса и 70% новых».
- В банке «Санкт-Петербург» доля рефинансирования в общем количестве выданных льготных кредитов для семей с детьми выросла с 10,7% в июле до 18,2% в сентябре, следует из статистики кредитной организации (есть у РБК). При этом пик получения семейной ипотеки взамен старого кредита пришелся на август — доля рефинансирования тогда достигала 21,1%. Новых выдач по госпрограмме все же больше, поскольку она «активно продается застройщиками», сказал представитель банка «Санкт-Петербург».
- В Совкомбанке, Московском кредитном банке (МКБ) и Росбанке не раскрыли, какая доля семейной ипотеки оформлялась с целью рефинансирования старых кредитов после пересмотра условий программы, но подтвердили общий рост выдач такой ипотеки. В других ипотечных банках из топ-15 не ответили на запрос РБК.
Как ситуацию оценивают аналитики
Рост рефинансирования в семейной ипотеке действительно произошел за счет перекредитования клиентов, которые имели ссуды на рыночных условиях, отмечает старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. Она напоминает, что программа была распространена на семьи с одним ребенком и теперь рефинансировать кредит могут те, кто ранее не попадал под льготы.
Сусин из Газпромбанка считает нормальным сложившееся соотношение между новыми выдачами и рефинансированием в семейной ипотеке. «20–30% — это немного, тем более что ставки на рынке начинают расти и другие возможности рефинансирования снижаются», — говорит он.
Сусин считает, что в 2022 году рефинансирование в рамках семейной ипотеки может остаться единственной возможностью перекредитоваться для ипотечных заемщиков. «Как правило, люди рефинансируют кредиты, оформленные за последние три–пять лет, а те рыночные ставки по ипотеке, которые будут в следующем году, будут выше или сопоставимы с теми, что мы видели в последние годы, и стимулы к рыночному рефинансированию резко снизятся», — поясняет он.
По оценкам «Дом.РФ», уже в августе доля рефинансирования в выдачах ипотеки в целом упала до 7,7%, на 3,1 п.п. по сравнению с июлем. При этом ставки по кредитам на покупку жилья растут: на 22 октября средневзвешенная ставка в топ-15 ипотечных банков по коммерческой, нельготной ипотеке на новостройки составляла 8,57% годовых, а по ипотеке на готовое жилье — 8,82%. В начале июля ставки по аналогичным программам были на уровне 8,24 и 8,44% соответственно.
«С учетом роста ключевой ставки привлекательность рефинансирования в рамках семейной ипотеки только возрастет», — прогнозирует Спиваков из Райффайзенбанка. Спрос на эту опцию увеличится, особенно если кредиторы дадут заемщикам возможность консолидации — рефинансирования и других кредитов, замечает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков.