«Любое ограничение мешает бизнесу»: банкиры опасаются снижения числа ипотек
Ассоциация банков России попросила Хуснуллина и ЦБ не ограничивать их в полной стоимости кредита для ипотеки. Банкиры полагают, что новые правила, установленные ЦБ, уменьшат количество возможных договоров на 40%, и отмечают, что на момент их установления регулятор ориентировался на ставку в 7,5–9%. Сегодня же она находится на уровне 11%. Риелторы с такой оценкой не согласны — по их словам, куда важнее дать покупателям уверенность в завтрашнем дне. При этом часть аналитиков полагает, что таким образом регулятор стремится «быть добрым за чужой счет».
Банки опасаются за маржу
С 3 июля в стране начнет действовать закон, который вводит полную стоимость кредита для ипотеки, сообщили «Ведомости». До этого такая норма распространялась лишь на необеспеченные ссуды и автокредиты. Согласно новым правилам, на момент заключения договора ставка не должна будет превышать одну из двух величин — 365% годовых или рассчитанного ЦБ среднерыночного значения ПСК — более чем на треть. Это позволит не допустить слишком сильного завышения банками стоимости жилья.
Банкиры же полагают, что это может привести к остановке ипотечного кредитования в третьем квартале 2022 года. По словам представителей ассоциации, среднерыночный показатель, установленный ЦБ на уровне 10,74%, даже ниже уровня ключевой ставки (она на 3 июня находится на уровне 11%). В процентную ставку, по словам представителей кредитных организаций, закладываются стоимость фондирования риска, административно-хозяйственные расходы и банковская прибыль. А в ПСК — еще платежи за страховки.
Вице-президент АБР Алексей Войлуков уверен, что из-за превышения предельной стоимости кредита могут быть запрещены около 40% потенциальных выдач ипотек. В АБР напоминают, что ипотека является драйвером поддержки стройотрасли. Здесь отмечают, что среднерыночное значение ПСК было рассчитано по итогам первого квартала 2022 года, когда банки еще ориентировались на ключевую ставку на уровне 7,5–9,5% годовых.
При этом накануне министр экономики России Максим Решетников заявил, что потребительское кредитование в настоящий момент «замерло». Он выразил надежду, что ЦБ и дальше продолжит снижать ключевую ставку, и обратил внимание, что регулятор уже дал соответствующие сигналы. Следующее плановое заседание по ставке назначено на 10 июня, так что опасения банкиров могут оказаться напрасными.
«У покупателей нет уверенности в завтрашнем дне»
«Сейчас достаточно хорошая ставка и довольно хорошие условия, поэтому говорить, что манипуляции повлияют на строительный сектор, все-таки необоснованно. Основное — это все-таки финансовое благополучие потенциальных покупателей, их уверенность в завтрашнем дне — то, чего сейчас нет», — обращает внимание Гизатова.
При этом она отмечает, что в стране в любом случае наблюдается замедление темпов ипотечного кредитования — вне зависимости от введения ограничений со стороны регулятора. И эта тенденция в будущем только продолжится, полагает эксперт.
Рынок жилья в апреле продемонстрировал существенное падение. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, в апреле на 99% упали продажи в Волгограде, на 98% — в Казани, на 97% — в Кургане.
Лучшим образом ситуация складывалась в двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге, где показатели уменьшились на 46% и 59% соответственно. При этом сделки в основном заключаются с помощью ипотеки, а в некоторых регионах доля жилищного кредитования доходила до 100%.
По прогнозам Гизатовой, наиболее оптимистичный прогноз застройщики дают сельскохозяйственной ипотеке. Хороший эффект, по ее словам, будут иметь ипотечные программы по строительству индивидуальных жилых домов силами собственника земли — то есть физическими лицами. Еще одно предложение, которое будет пользоваться спросом, — субсидируемые застройщиками ставки на новостройки. «То есть это те случаи, когда ставка ниже рыночной — 0,1%, 1%, 2%. Вот те продукты, которые могут пользоваться популярностью у населения», — резюмирует эксперт.
«Нельзя быть добрым за счет коммерции»
По его словам, ипотечный сектор в подобном регулировании не нуждается. «Ипотечное кредитование — это совокупность обстоятельств. Ликвидная стоимость залога и платежеспособность заемщика. Плюс, когда банк берет депозит, он должен сделать резервы в фонды. Плюс комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение заявки... И в этих схемах самой кредитной организации остается достаточно мало. Поэтому эти ограничения — от лукавого», — полагает он.
Власти хотят, чтобы банки были надежными, выполняли обязательства по депозитам, и при этом были ограничены неким «потолком», продолжает он. «За последние 15 лет было сделано все, чтобы сократить доходную базу банков и ипотечное кредитование стало крайне низкомаржинальным. И любое ограничение этому бизнесу мешает. Для того чтобы кредиты были доступными, есть корректные программы — когда бюджет тратит свои деньги и субсидирует ставку. Это дорого, но по крайней мере честно. Нельзя быть добрым за счет коммерции», — замечает эксперт.