Бум на рынке ипотеки Амурской области вызывает опасение у экспертов

Амурскую область охватил ипотечный бум. За первые шесть месяцев 2018-го в регионе выдали в 2 раза больше жилищных кредитов, чем в том же периоде прошлого года. Эксперты прогнозируют, что к концу 2018-го объемы ипотечного кредитования в регионе превысят исторические максимумы, достигнутые в докризисные времена. Вот только на фоне снижения темпов строительства жилья доступная ипотека может привести к росту цен на недвижимость.

Прошедший 2017-й стал годом восстановления ипотечного кредитования в области. По данным Банка России, в прошлом году амурчанам выдали свыше 5,3 тысячи кредитов на приобретение жилья на общую сумму чуть больше 9,5 миллиарда рублей. Не хватило совсем чуть-чуть, чтобы потягаться с докризисным 2014 годом, который был лидером по объемам ипотеки в Приамурье. Тогда сумма жилищных займов достигла 10,5 миллиарда рублей.

При этом в банках области отмечают: спрос на ипотеку продолжает устойчиво расти и в 2018 году. В первом полугодии амурчане получили от банков 7,3 миллиарда рублей на улучшение жилищных условий. Набранный темп уже сам по себе рекордный, поэтому банкиры не стесняются прогнозах: этот год наверняка поборется за звание «самого ипотечного».

Первая и наиболее понятная причина всплеска интереса к ипотеке в продолжающемся снижении процентных ставок. Как отмечает Банк России, средний процент по рублевой ипотеке в Приамурье к июлю текущего года достиг самых низких отметок в 9,6 процента (по сравнению с 11,4 процента в июле 2017-го). Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что видит потенциал для дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Это соотносится с посланием президента Федеральному Собранию: глава государства заявлял, что среднюю ставку по ипотеке нужно снижать и дальше — до 7—8 процентов.

Эффект, произведенный снижением ставки, состоит еще и в том, что для многих колеблющихся удешевление ипотеки становится последним доводом в пользу принятия «судьбоносного решения». Не менее важным моментом являются и цены на жилье, которые в последние годы имели тенденцию к снижению.

Однако у экспертов амурского рынка недвижимости оживление ипотеки вызывает скорее опасение, чем радость. Дело в том, что бум кредитования в регионе происходит на фоне усиливающегося кризиса в жилищном строительстве.

В первой половине 2018 года в регионе введено 344 квартиры общей площадью 24,1 тысячи квадратных метров — это почти вдвое меньше (на 44,3 процента), чем за тот же период прошлого года.

Стройка встала до лучших времен

По данным Амурстата, объемы строительства новостроек снижаются на 15—20 процентов на протяжении последних трех лет. При этом в региональном министерстве транспорта и строительства говорят, что негативная динамика продолжится, но ее темп немного сбавится. В текущем году запланировано ввести в эксплуатацию 165 тысяч квадратных метров жилья — на 10 % меньше, чем в 2017 году, подчеркивают чиновники.

— Снижение объемов жилищного строительства связано с тем, что именно в этом году вводятся те дома, строительство которых начиналось в острую фазу экономического кризиса. В тот момент застройщики достраивали предыдущие объекты и откладывали начало строительства новых, — рассказала «Амурской правде» начальник отдела развития строительного комплекса областного минтрансстроя Владлена Белозерова. — Кроме того, поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» ужесточили требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые работают с дольщиками. Некоторым компаниям потребуется время, чтобы адаптироваться к работе в новых условиях. По этой причине они приостановили реализацию своих планов.

К причинам упадка в строительстве Владлена Белозерова добавляет и то, что деятельность строительных организаций сейчас сдерживает недостаток финансирования. Из-за сокращающихся доходов населения снизился платежеспособный спрос на квартиры в новостройках. В результате число дольщиков не может обеспечить полноценное финансирование нового строительства, подчеркивает специалист.

«Последствия снижения темпов ввода жилья: со временем спрос на квартиры превысит предложение и как следствие увеличится стоимость жилья», — констатировала начальник отдела развития строительного комплекса.

Прийти в себя строительная отрасль региона должна к 2020 году, говорят в минстрое. В планах — ввод около 200 тысяч квадратных метров жилья.

Дешевле не будет

— Определенный тренд на увеличение стоимости жилья и сокращение предложения на рынке просматривается уже сейчас. Насколько он будет активным в дальнейшем, пока сложно сказать, — делится наблюдениями юрист, эксперт на рынке недвижимости Виталий Злочевский. — В первом квартале стоимость жилья в среднем увеличилась на 1,5 процента как на первичном, так и на вторичном рынке. Снижение объемов строительства на мой взгляд продолжится, но уже не такими быстрыми темпами.

Виталий Злочевский также склоняется к тому, что количество застройщиков, действующих на рынке жилья, будет сокращаться. Виной этому станут изменения в законодательстве о долевом строительстве.

С 1 июля текущего года для застройщика устанавливается принцип: одно разрешение — одна «долевка», то есть компаниям запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям. Кроме того, к застройщикам выдвигаются жесткие требования, выполнить которые не всем фирмам под силу. Новые правила, по мнению эксперта, также приведут к увеличению стоимости строительства жилья.

«Помимо жестких требований к застройщику — не менее трех лет работы, не менее 10 тысяч квадратных метров сданного жилья, наличие минимального уставного капитала — строительным компаниям нужно будет получить банковское сопровождение. Это новый вид надзора за застройщиками, — говорит Виталий Злочевский. — Сейчас в целях защиты дольщиков используется компенсационный фонд, который появился в России осенью прошлого года. В него застройщики перечисляют 1—2 процента от проданного жилья».

Банки возьмут процент

Банковское сопровождение строек будет постепенно вводиться в период с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019-го. По новым правилам деньги покупателей будут направляться не в компанию, а на счет в банке. Вся сумма будет храниться на счете до тех пор, пока дом не будет сдан. При этом компания будет вести стройку за счет заемных средств банка. После сдачи дома средства со счета идут на погашение кредита застройщика. Таким образом дольщик полностью защищен: если вдруг что-то произойдет с застройщиком или объектом строительства, он гарантированно получит назад свои деньги. С 1 июля 2019 года это станет обязательным, а пока будет добровольно.

— По сути появится новый посредник в сфере строительства, — сетует Виталий Злочевский. — А поскольку банки не работают бесплатно, то застройщик должен будет закладывать в свои расходы еще и плату за услуги банка. Все это в последствии ляжет дополнительной нагрузкой на плечи тех, кто приобретает жилье.

Сейчас неизвестно, во сколько обойдутся застройщикам услуги банков. Минстрой России пока придерживается схемы, по которой банки будут передавать деньги застройщику примерно под 6 процентов годовых.

Нет свободных мест

Президент Региональной гильдии риелторов ДФО Дмитрий Серов пока не видит повода для беспокойства, хотя и признает, что строительная отрасль в ближайший год претерпит серьезные изменения. По его словам, люди по-прежнему предпочитают вкладывать средства в новостройки. Около 60 процентов сделок на рынке ориентированы на квартиры в новостройках и осуществляются через ипотеку.

— На динамику ввода жилья в Благовещенске сегодня особенно влияет то, что в городе не осталось свободных площадок под строительство. Для продолжения строительства застройщикам необходимо договариваться с владельцами частных домов — чтобы зачистить площадку, получить разрешение. Это очень длительный процесс, к тому же собственники зачастую чрезмерно завышают стоимость своих земельных участков. В итоге себестоимость квадратного метра в будущей новостройке резко увеличивается, — поясняет Дмитрий Серов. — Определенную роль сыграла и череда банкротств строительных организаций. Но говорить о том, что у нас загибается рынок первичного жилья, неправильно.

Глава Гильдии риелторов подчеркивает: в Благовещенске строительство нового жилья всегда соответствовало спросу. Поэтому серьезного дефицита новых квартир и как следствие бурного роста цен на первичном рынке не будет, уверен Дмитрий Серов.