Цена жилищных кредитов опустились до минимума, но былого ажиотажа не видно
Ипотечные ставки в России падали с начала года и к августу опустились до исторического минимума. Теперь на первичном рынке средняя ставка по жилищным кредитам составляет меньше 11%, а некоторые банки сломали психологическую отметку в 10%. Однако ипотечного бума не видно, в I квартале рынок и вовсе переживал стагнацию. Эксперты связывают это с утолением голода предыдущих лет, ожиданиями еще более выгодных условий и падающими доходами. «Реальное время» проанализировало ставки ипотеки в России, ПФО и Татарстане.
Банки перешли Рубикон
С начала 2017 года по 1 августа средние ставки по жилищным кредитам на первичном рынке упали с 12,49% до 11,41%. За полный год (август 2017-го к августу 2016-го) снижение составило 1,34%.
Как видно из данных Центрального банка, заметный перелом начался уже в январе, несмотря на то, что в декабре 2016-го совет директоров ЦБ отказался снижать ключевую ставку. С тех пор ипотека дешевела каждый месяц, за исключением марта. Недавно очередной рубеж в 11% тоже был пройден: по ссудам, выданным в июле, средние ставки опустились до 10,95%.
Ипотека для участников долевого строительства традиционно чуть дешевле обычной. В этом сегменте средние ставки в январе-июле составили 11,01%, отдельно в июле — 10,53%.
Конечно, ипотека дешевеет под влиянием ключевой ставки, которая в этом году снижалась четыре раза, говорят эксперты. В спокойное время банковская наценка по жилищным кредитам обычно равна 3—5% от ставки ЦБ, отмечает аналитик «Алор Брокер» Кирилл Яковенко. При обвале рубля или при резком повышении ключевой ставки разрыв может увеличиться до 5—7%.
Крупнейшие банки гораздо меньше зависят от ресурсов ЦБ, так как привлекают достаточно средств от населения и организаций. Поэтому они могут предлагать наиболее выгодную ипотеку и снижать свои ставки без оглядки на политику регулятора, объясняет Назар Аржанников, руководитель группы аналитики ипотечного банка «Дельтакредит».
Для всех остальных, кто фондируется в ЦБ, формула будет линейной: снижение ключевой ставки на 1% влечет соответствующее снижение ставок по ипотеке.
Татарстан затесался в лидеры по снижению
Внутри Приволжского федерального округа (ПФО) самые низкие ставки по жилищным кредитам, выданным с начала года, зафиксированы в Чувашии (11,18%), Марий Эл (11,28%), Оренбургской области и Татарстане (11,36%). Наиболее высокие — в Пермском крае и Саратовской области — 11,57% и 11,52% соответственно.
Сильнее всего ставки в годовом выражении упали в Башкортостане, Нижегородской области и Татарстане. А самое незначительное снижение было в Пензенской области и Мордовии.
Что касается отдельно Татарстана, то здесь самые низкие ставки предлагают в основном федеральные банки. Правда, в отдельных случаях по условиям с ними соперничают местные игроки.
На первичном рынке ниже всего ставки у «Газпромбанка» (9,5%), «Бинбанка» и «АКИБАНКа» (9,75%). ВТБ, ВТБ24, Сбербанк и ФК «Открытие» выдают ипотеку под 10% годовых.
Самый высокий процент — у «Автокредитбанка» (15,9%) и «Камского коммерческого банка» (15,5%). У «Ак Барс» Банка ставка равна 12,3%.
По вторичному рынку картина примерно схожая. Ниже всего ставки у ВТБ и ВТБ24 (9,5—10%), «Райффайзенбанка» (9,75%), Сбербанка, «Татсоцбанка» и «АКИБАНКа» (10%). Самый большой процент — у «Автокредитбанка» (15,9%), «Автоградбанка» и «Девон-Кредита» (15%). Ставка «Камского коммерческого банка» составляет 13%, «Ак Барса» — 12,5%.
Многие банки в Татарстане заметно снизили ставки буквально за месяц — с июля по август. Например, у «Татсоцбанка» ипотека и по новым квартирам, и по вторичному жилью подешевела сразу на 1%. У «Дельтакредита» и «Райффайзенбанка» снижение на 0,75%. На вторичном рынке у «Энергобанка» ставка снизилась на 0,55%, у «Газпромбанка», Банка «Интеза» и «Абсолют Банка» — на 0,5%.
Впрочем, падение ставок в республике было отмечено еще несколько месяцев назад. Как ранее писало «Реальное время», с мая по июль ставки снизили 14 банков.
Сытые, жадные и бедные тормозят спрос
Казалось бы, повальное снижение ставок неизбежно ведет к ипотечному буму. На деле все оказалось по-другому. В 2016 году рынок переживал рекордный рост, но с I квартала 2017-го рост оборвался и началась стагнация, говорит управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев. Во II квартале было оживление, однако уже не такое заметное, как раньше.
По словам Самиева, прошлогодний ажиотаж был связан с отложенным спросом. Он подогревался теми, кто думал брать кредиты на жилье еще в 2014—2015 годах, но не стал или не смог. «Тогда были запретительные условия, очень высокая ставка, низкий уровень одобрений. Ипотечный рынок заморозился», — вспоминает эксперт.
Охлаждение в начале этого года объяснялось во многом ожиданиями, что ставки опустятся еще ниже. «Безусловно, можно говорить об эффекте ожидания со стороны наиболее финансово грамотных слоев населения, то есть тех, кто имеет самостоятельное суждение о том, что происходит на рынке», — говорит Назар Аржанников.
Сейчас, говорит Самиев, этот эффект сходит на нет. При этом отдельные банки уже предлагают ипотечные программы со ставкой ниже 10%: «Для части заемщиков это психологический момент: ниже 10% — все, надо брать». И все же колебания ставки в пределах нескольких десятых процента не могут решительно повлиять на спрос, резюмирует эксперт.
Яковенко называет еще одну причину охлаждения — удручающий уровень благосостояния граждан, который падает четыре года кряду (в I полугодии 2017-го реальные доходы населения сократились на 1,4%, — прим. ред.). «Новому спросу на жилищные кредиты неоткуда возникнуть, так как растет безработица, и домохозяйства в большинстве своем уже израсходовали свои сбережения», — говорит он.
Объем ипотеки в январе-августе, по данным ЦБ, превысил 1 трлн рублей, всего банки выдали более 600 тыс. новых жилищных кредитов.