В Ростова-на-Доне резко увеличилось количество ипотечных сделок

В этом году цены на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону практически не растут, продажи также остаются на уровне прошлого года. Зато резко увеличилось количество сделок, совершаемых при помощи ипотечных кредитов и госпрограмм. Прогнозы риэлторов о том, как поведет себя этот рынок дальше, расходятся.

В отличие от ростовских новостроек, которые по итогам года могут подорожать на 15-20%, цены на вторичное жилье за восемь месяцев выросли незначительно. Лето и вовсе показало нулевую динамику. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», если в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке была 61 тыс. руб. за кв. м, то в августе составила 61,2 тыс. руб.

Вырастут ли цены до конца года?

Прогнозы риэлторов о дальнейшем движении цен расходятся. Руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «ДОН-МТ» Галина Пивоварова считает, что из-за замедлившегося роста отечественной экономики зарплаты большей части населения давно не индексировались, так что на фоне общего удорожания товаров уже заметно снижение покупательской активности.

«В целом объем продаж вторичного жилья находится на уровне прошлого года, однако растет доля ипотечных сделок, несмотря на повышение процентных ставок, – говорит Галина Пивоварова. – Возможности потенциальных покупателей сегодня сильно ограничены. Поэтому людям, заинтересованным в продаже своих объектов, цены повышать невыгодно. Вряд ли до конца года на рынке произойдут существенные изменения».

Генеральный директор АН «Титул» Евгений Сосницкий считает, что жилье на вторичном рынке еще может подорожать – из-за увеличения спроса. Но на сколько и когда – зависит от многих факторов. Кроме того, эксперт отмечает, что несмотря на все успехи ростовских строителей, эконом-жилья в городе по-прежнему не хватает.

«Сегодня на рынке велика доля отложенного спроса, многие потенциальные покупатели ожидали снижения процентных ставок по кредитам и откладывали приобретение квартиры до лучших времен, – говорит Евгений Сосницкий. – Но уже пришло время улучшать жилищные условия, и ждать дальше они не могут. Кроме того, не все льготники воспользовались выданными сертификатами на покупку жилья».

Менеджер отдела жилой недвижимости АН «Женева» Ирина Ципленкова также предполагает, что до конца года квартиры в Ростове могут подорожать, но не более чем на 5%. По ее словам, на вторичном рынке уже несколько лет не было резкого роста цен. Прошлой осенью они выросли, но незначительно, и в этом году, вероятно, будет похожая ситуация.

«Спрос немного вырастет, поскольку начнется деловой сезон и у людей появятся свободные деньги. Реализация урожая также благотворно влияет на жилищный рынок. Эта динамика сохраняется два года», – говорит эксперт.

«Качели» в сталинском и старом фондах

За последние несколько месяцев, по данным аналитического отчета АН «Титул», наибольшие колебания цен наблюдались в дореволюционном и сталинском фондах.

Если годом ранее средняя цена квадратного метра в дореволюционном фонде составляла 60 тыс. руб., то в феврале 2013-го – 55 тыс., в марте – 61 тыс., а сегодня – 59 тыс. Цена предложения в сталинках достигала максимума в апреле и июле (62-63 тыс. руб. за кв. м), минимума – в июне (56-57 тыс.).

Сталинский жилфонд сосредоточен в основном в центре Ростова-на-Дону, поэтому по цене за «квадрат» он находится на втором месте после «улучшенок». В большинстве других домов центра предлагается более дорогое элитное жилье.

Рынок жилья поддерживает госкапитал

В этом году заметно выросло количество «программных» сделок – с участием материнского капитала, «Народной ипотеки», социальных выплат на приобретение жилья для льготников. Это связано с тем, что государство увеличило бюджет на жилищные программы. Если ранее процент таких сделок был незначительным, сегодня в «Титуле», к примеру, они составляют 30-35% от общего объема продаж, в «Женеве» – 25-30%.

«Во многом благодаря участию ростовчан в государственных программах наблюдались активные продажи жилья в июле и августе, хотя обычно это время спада, – рассказала Ирина Ципленкова. – Правда, отчасти это было связано с тем, что родители абитуриентов стремились приобрести квартиры для детей».

Только в первом полугодии сумма материнского капитала, направленного на покупку жилья в Ростовской области составила 2,9 млрд руб. Таким образом свои жилищные условия улучшили 8,2 тысячи семей. При этом покупки совершались как с привлечением кредитных средств, так и без, – сообщили в донском Пенсионном фонде.

Социальные выплаты на приобретение и строительство жилья в области уже получили 547 молодых семей (400 млн руб.). Они выдаются в рамках программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Уже второй год на Дону действует «Народная ипотека» – субсидии на покупку жилья и более выгодные условия кредитования тем, кто проживает в области не менее пяти лет и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Участнику программы необходимо открыть накопительный вклад в банке на четыре-шесть лет с ежемесячным пополнением на сумму не менее 3 тыс. руб. и не более 10 тыс. На этот же счет государство обещает начислять ежемесячную бюджетную субсидию в размере 30% от суммы внесенных средств, но не более 3 тыс. руб. Затем участник проекта сможет оформить ипотечный кредит сроком на шесть-девять лет со сниженной процентной ставкой – 6-7% годовых.

К примеру, если в течение шести лет на счет добавлять по 10 тыс. руб. в месяц (720 тыс. руб.), государство выплатит 216 тыс. руб. Таким образом, можно взять кредит на девять лет под 6% годовых.

Стать участником программы можно, получив специальное свидетельство, в течение срока действия которого в банке необходимо запросить уведомление о возможности получить ипотечный кредит. Однако банк может и отказать – так как оценивает заемщика по многим параметрам.

Количество ипотечных сделок выросло на 23%

Несмотря на рост ипотечных ставок – с 11,6% до 12,4% за полтора года – количество сделок по покупке квартир при помощи кредитов в Ростове только увеличивается.

По данным донского Министерства строительства, только в первом полугодии 2013-го в Ростовской области было выдано 6,8 тысячи ипотечных кредитов. Это на 23 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Сегодня доля кредитных сделок на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону составляет 50-60%.

Однако в АН «Титул» отмечают, что возможностей купить жилье при помощи ипотеки становится меньше. Если раньше в Ростове минимальная ставка составляла 8,25%, то сейчас – 9%. В среднем ипотеку дают под 12,4%.

По данным аналитиков «Титула», ипотека будет дорожать и в дальнейшем, поскольку никаких признаков снижения стоимости заемных денег не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ повышает ставку рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России.

По наблюдениям Ирины Ципленковой, в марте этого года из-за повышения ставок количество ипотечных сделок резко уменьшилось. Однако со временем оно выровнялось, так как люди поняли, что вряд ли в ближайшем будущем условия кредитования улучшатся.

В августе три игрока российского рынка ипотеки заявили о снижении процентных ставок, но однозначно утверждать, что это повсеместная тенденция пока нельзя.

Как считают в «Титуле», ипотека и дальше будет дорожать, поэтому количество покупателей, которые смогут ей воспользоваться, сократится.

Ростовчане ищут жилье в конкретном районе

В связи с тем что пробки в Ростове-на-Дону увеличиваются на глазах, многие покупатели начинают искать жилье поближе к работе, рассказывает Галина Пивоварова. По ее словам, увеличилось количество сделок, совершаемых с этой целью в центре города.

Эксперт отмечает, что сегодня большая часть покупателей присматривает квартиры в определенном районе. В связи с этой тенденцией наибольший рост цен на жилье в последнее время наблюдается там, где объем предложений ограничен – это поселок Чкаловский, Стройгородок. Не менее важна для покупателей инфраструктура, расположение поблизости магазинов, школ, детских садов.

Некоторые покупатели, напротив, выбирают квартиры рядом со строящимися микрорайонами, где инфраструктура будет развиваться, в связи с чем вырастет и цена на жилье.

Вырос спрос на двухкомнатные квартиры

По данным АН «Титул», в общем объеме продаж на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону лидируют двухкомнатные (41%) и однокомнатные (35,5%) квартиры. Спрос на гостинки (3,8%) и коммуналки (4,5%) стабилен. Причем стоимость квадратного метра в гостинках сегодня самая высокая и составляет в среднем 66,7 тыс. руб. за кв. м, а в коммуналках – 62,3 тыс.

«Самое дешевое жилье на вторичном рынке продается сегодня в районе аэропорта, так как он находится далеко от других районов города, – говорит Галина Пивоварова. – Однокомнатные квартиры там предлагаются от 1,8 млн руб. В других районах их цена начинается с 2 млн».

Недорогое жилье сегодня можно приобрести и в центре – к примеру на улице Нансена. «Недавно там была продана гостинка площадью 21 кв. м за 1,3 млн руб., – рассказывает Ирина Ципленкова. – Несмотря на то что там проходит железная дорога, покупателей там жилье привлекает из-за низких цен. Главное, чтобы были хотя бы небольшая кухня и ванная».

По словам эксперта, в Александровке и в поселке Орджоникидзе есть хорошее жилье, которое стоит дешевле, чем в Западном и Северном жилмассивах. Но, как правило, разница в 100-200 тыс. руб. не имеет большого значения для покупателей, они обращают внимание прежде всего на удобство расположения и инфраструктуру.

Вторичный рынок жилья в Ростове. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир на вторичном рынке