Чего ждут банки от ипотечного рынка в 2026 году

Российский ипотечный рынок по итогам текущего года продемонстрирует рост, несмотря на сохранение Банком России крайне осторожной денежно-кредитной политики и ужесточение условий выдачи льготной семейной ипотеки. Таковы ожидания банковского сектора, выяснил «Эксперт». Обеспечить положительную динамику помогут рыночные программы, привлекательность которых будет расти по мере снижения ключевой ставки.

Январский ипотечный ренессанс

По итогам января 2026 г. в Сбере россияне оформили ипотечных кредитов на сумму более 310 млрд руб. Выдачи по льготным программам выросли в 5,6 раза год к году, рыночной ипотеки — в 4 раза, следует из исследования «Домклик». В последнем случае было выдано займов на 54 млрд руб.

В банке ДОМ.РФ объем ипотечных выдач в январе 2026 г. превысил результат января 2025 г. более чем 3 раза, сообщил «Эксперту» зампред правления банка Алексей Косяков, не называя абсолютных цифр.

По данным ВТБ, в январе 2026 г. российскими банками было выдано ипотечных кредитов всего примерно на 430 млрд руб. Это более чем втрое превышает показатель января 2025 г. и более чем в 1,5 раза — января 2024-го, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки.

Все опрошенные «Экспертом» банки связывают ажиотажный январский спрос с ожиданиями корректировки условий по семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 г. можно оформить лишь одну семейную ипотеку на семью, при этом супруги обязаны выступать созаемщиками. До этой даты взять льготный кредит мог каждый из супругов.

Сейчас банки ждут решения по применению дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей — это повысит адресность программы и окажет более существенное влияние на рынок, заявила в беседе с «Экспертом» главный аналитик «Совкомбанка» Анна Землянова.

Законопроект, устанавливающий дифференцированную ставку по семейной ипотеке, будет принят в первом квартале 2026 г., сообщал РИА Новости глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, обсуждается снижение ставки до 4% для семей, где родился третий ребенок. Для семей с двумя детьми ставку сохранят на уровне 6%, с одним ребенком — поднимут до 10–12%.

«Нововведения по семейной ипотеке должны ограничить инвестиционный спрос на квартиры. Вместе с тем, уже обсуждаются новые условия программы в части дифференциации уровня ставок в зависимости от числа детей в семье — этот фактор будет поддерживать повышенный спрос на семейную ипотеку до вступления в силу этих требований», — считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.

Драйверы рынка

В 2025 г. в России было выдано ипотечных кредитов на 4,5 трлн руб. (-10% год к году). Почти 82% из них было выдано по льготным программам — 3,6 трлн руб., следует из данных ЦБ. Несмотря на ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, банки ждут роста ипотечного рынка в 2026 г., в первую очередь за счет рыночных ипотечных кредитов.

«Рынок ипотеки перестраивается и адаптируется, но общий тренд, которого можно ожидать по итогам года, — рост ипотечных выдач относительно 2025 г. Рыночная ипотека также покажет рост в 2026 г., при этом оживление спроса на рыночные программы будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки», — отметил Алексей Косяков. По его словам, большинство потенциальных заемщиков не отказываются от идеи взять ипотеку, а «оценивают новые условия и рассматривают оптимальные варианты».

Дмитрий Грицкевич из ПСБ также прогнозирует, что по итогам 2026 г. произойдет умеренный рост выдач ипотеки на 12–15% год к году. По оценкам ПСБ, к концу года при снижении ключевой ставки до 12–13% ставки по ипотеке могут опуститься до 16–17% при дальнейшем постепенном оживлении выдач в этом сегменте.

Но для ренессанса рыночной ипотеки, по словам Анны Земляновой, необходимо снижение ключевой ставки в район 10–12%. По прогнозам «Совкомбанка», ЦБ снизит ключевую ставку до 12% к концу 2026 г., поэтому более активный рост выдач возможен ближе ко второй половине года.

В Сбере полны оптимизма: объем выдач ипотечных кредитов в России в 2026 г. может вырасти на 40% к предыдущему году, до 5,6 трлн руб. Об этом заявлял в конце прошлого года директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. В ВТБ также прогнозировали рост ипотечного рынка: продажи в 2026 г. могут увеличиться примерно на четверть, заявил в начале февраля старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин.

В «Абсолют банке», напротив, ожидают сокращения ипотечного рынка в 2026 г. на 20–30% год к году, однако отмечают, что «безусловно, будет рост рыночной ипотеки». «Рынок вторичного жилья очень чувствителен к снижению ставок по ипотеке даже на небольшую величину. Это связано с существенной разницей цен в сегментах новостроек и вторичного жилья. Даже снижение ставки на 1 п.п. увеличивает ипотечное кредитование на 10–20%», — пояснил в беседе с «Экспертом» директор департамента розничных продуктов банка Виталий Костюкевич.

Аналитики финансового рынка, опрошенные «Экспертом», единогласно считают, что по итогам 2026 г. ипотечный рынок покажет рост.

Основной рост придется именно на рыночную ипотеку, поскольку льготные программы становятся более адресными и в объемах ограничены, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Андрей Смирнов. «Эксперты ждут поэтапного оживления рыночной ипотеки во втором полугодии 2026 г. Если же говорить о буме спроса на ипотеку, то ориентиром для его начала будет приближение ключевой ставки к однозначным значениям», — заключил он.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что ипотечный рост будет обусловлен ожидаемым снижением рыночных процентных ставок, а также возможным изменением льготных программ в сторону большей адресности. «Рыночная ипотека будет и дальше оживать на фоне коррекции ставок, однако существенный рост выдач будет после снижения рыночных ставок до уровня 15% и ниже», — полагает она.

По прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), рост доли рыночных программ в выдачах может достигнуть 30–40%, отметила директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова. В целом прирост выдач рыночный ипотеки, по ее прогнозам, составит около 60% в сравнении с 2025 г.