Игра в долг: число ипотечных сделок в России выросло на треть
Россияне стали активнее брать ипотеку, несмотря на жесткие условия кредитования. С начала года количество сделок выросло на 32%: такие данные представили на форуме недвижимости «Движение». На вторичном рынке показатель вырос на 54%, в сегменте новостроек — на 16%. Эксперты связывают такую динамику с изменением условий госпрограмм, отложенным спросом и адаптацией заемщиков к высоким ставкам. К концу года кредиты на покупку жилья могут подешеветь до 14–15,5% годовых в новостройках и до 16–17% — на вторичке. О том, что поддерживает спрос и как будет развиваться ситуация дальше, — в материале «Известий».
Как изменился ипотечный рынок
Интерес к ипотеке в России продолжает восстанавливаться: число сделок с начала года выросло на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Такие данные привели эксперты экосистемы недвижимости М2 на пресс-конференции в рамках форума «Движение».
— Несмотря на сохранение относительно высоких ставок, спрос на собственное жилье остается стабильным, — отметила сооснователь, директор по развитию бизнеса М2 Юлия Рыкунова. — Мы видим, что покупатели адаптируются к новым условиям рынка, выбирают более гибкие финансовые стратегии и продолжают реализовывать планы по улучшению жилищных условий.
За год структура сделок с недвижимостью заметно изменилась. На вторичке доля покупок с ипотекой выросла до 23%. При этом количество ипотечных сделок в этом сегменте увеличилось на 54%. На рынке новостроек рост более сдержанный — с 12 до 13%, выдач стало больше на 16%.
По данным ЦБ, объем выдач ипотеки за январь – апрель увеличился в 1,6 раза по сравнению с предыдущим годом. При этом расширение спроса было как по льготным, так и по рыночным программам. Самый заметный рост отмечен в южных регионах страны, где значительную часть спроса формируют инвесторы.
В основном люди приобретают жилье по семейной ипотеке, подчеркивают в регуляторе. Хотя ее доля в общем объеме снизилась в январе – апреле 2026-го с 73 до 56%. Также в ЦБ добавили, что часть спроса перешла с первичного на вторичный рынок жилья, «поскольку последнее в среднем существенно дешевле».
Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин отметил, что среди причин роста рыночной ипотеки — изменение госпрограмм, отложенный спрос и адаптация покупателей к рыночной ставке.
— Недавний опрос показал, что около 40% клиентов готовы оформить ипотеку на нынешних условиях, — отметил он. — Этому есть несколько объяснений: накопившиеся жилищные вопросы, снижение ключевой ставки и сокращение разрыва в ценах между вторичным и строящимся жильем.
Сегмент первички продолжает укрепляться семейной ипотекой и другими мерами господдержки, отметили эксперты. Доли льготных и рыночных программ в новых выдачах практически сравнялись, что говорит о постепенном восстановлении спроса на классические ипотечные продукты.
— Льготные программы не зависят от ключевой ставки ЦБ РФ и динамики рыночных процентных ставок, — сказала ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. — Потребность россиян в новом жилье остается высокой, поэтому те, у кого есть возможность взять ипотечный кредит в рамках одной из льготных программ, так и поступают.
Почему люди стали активно брать ипотеку
По мнению исполнительного директора федеральной компании «Этажи» Юлии Бочарниковой, рост ипотечных сделок на рынке новостроек связан с «эффектом последнего вагона».
— Люди ждут ужесточения условий по семейной ипотеке, в том числе — введения дифференцированных ставок и возможных ограничений сроков субсидирования льготных кредитов, — сказала она. — Поэтому многие из тех, кто сейчас имеет право на семейную ипотеку, стараются им воспользоваться.
На вторичном рынке более здоровая ситуация — по мере смягчения кредитно-денежной политики спрос на рыночные программы растет за счет привлекательных цен на готовое жилье.
Первый и главный фактор роста количества ипотечных сделок — эффект низкой базы, подчеркнул директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.
— 2025 год стал худшим для ипотеки за восемь лет: первый квартал показал менее 200 тыс. выдач, банки фактически свернули рыночные программы при ключевой ставке 21%, — рассказал эксперт. — Но если смотреть на абсолютные цифры, рынок до сих пор существенно ниже уровней 2022–2023 годов. Это не ренессанс, это нормализация после кризисного провала.
Второй драйвер — снижение ключевой ставки с пикового уровня — 21% — до 14,5% к апрелю 2026 года, причем этот тренд продолжается. Рыночная ипотека за последние пять месяцев превысила 350 млрд рублей — это в четыре раза больше, чем за тот же период 2025-го.
— Третий фактор — ажиотажный спрос в январе, спровоцированный изменением условий по семейной ипотеке с 1 февраля, — отметил Валерий Тумин. — В начале года россияне оформили жилищных кредитов на рекордные 430 млрд рублей. Свою роль играет и инфляция ожиданий: люди видят, что цены на недвижимость не падают, и предпочитают зафиксировать покупку сейчас, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставки.
Банки, в свою очередь, активно предлагают субсидированные программы совместно с застройщиками, снижая эффективную ставку для части покупателей, добавил Валерий Тумин.
Какие существуют риски
Прогнозы аналитиков на конец года заметно расходятся: «Эксперт РА» ожидает роста ипотеки на 15–20% и выдач свыше 5 трлн рублей, ВТБ прогнозирует повышение на 25%, до 5,3 трлн, а Сбербанк — 30–35%. Доля рыночной ипотеки в общих выдачах к концу года может достичь 40%.
— Еще год назад это казалось невозможным, — отметил Валерий Тумин. — Базовый сценарий ЦБ предполагает снижение ключевой ставки к концу года до 12–13%, ряд аналитиков называет диапазон 13–15%. При таком сценарии рыночные ставки по кредитам на новостройки составят около 15%, на вторичное жилье — порядка 17%. Это всё еще далеко от «психологического порога» в 10–12%, при котором ипотека приобретет массовый характер.
Однако есть нюанс, подчеркнул эксперт. Снижение ключевой до нужного уровня — это прогноз, а не гарантия. Любой внешний шок — эскалация геополитической напряженности, ускорение инфляции затормозит цикл.
При этом, если с 1 июля значительно ужесточат условия семейной ипотеки, спрос может сократиться на 15–40%, считает первый вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Гранель» Леонид Савков.
— Предложенная схема не дифференциация, а дифференцированное повышение ставки, — сказал он. — Семей с одним ребенком в Москве больше 50%, и для них условия заметно ухудшаются. Им придется учиться жить в новой реальности, где льготная ипотека перестанет быть доступной большинству заемщиков. В июне возможен всплеск сделок выше нормы — люди попытаются запрыгнуть в последний вагон.
Впрочем, многие берут ипотеку в надежде рефинансировать дорогие кредиты уже к концу этого – началу следующего года под более низкую ставку, добавила Юлия Бочарникова. «Известия» в конце 2025-го писали, что в России резко вырос спрос на рефинансирование ипотеки.
Валерий Тумин напомнил, что в рефинансировании существует жесткое временное ограничение: воспользоваться такой программой можно только после минимум шести месяцев платежей по текущей ипотеке.
— Это означает, что заемщик, берущий кредит сегодня, физически не сможет рефинансировать его раньше декабря, — отметил он. — Вторая причина — конфликт интересов банка. Принципиально важно понимать: большинство кредитных организаций не рефинансируют собственные продукты.
Также есть регуляторные ограничения по показателю долговой нагрузки (ПДН). Он показывает, какую часть дохода заемщик отдает на погашение своих долгов. При рефинансировании банк обязан пересчитать его заново. Если за прошедший год доходы клиента не выросли, он может не пройти по нормативу ЦБ.
Еще одна сложность — требования к залогу. При оформлении нового договора недвижимость оценивается повторно. Если рыночная стоимость квартиры снизилась — что возможно при охлаждении рынка, — соотношение кредит/залог может выйти за допустимые рамки, и банк откажет или потребует дополнительного обеспечения.
Поэтому перед подписанием договора необходимо изучить условия досрочного погашения и наличие моратория на рефинансирование — ряд кредитных организаций прямо прописывает его на первые 12 месяцев, подчеркнул Валерий Тумин. По его словам, заемщик, заходящий в ипотеку сегодня, должен быть готов к тому, что ждать комфортных условий рефинансирования придется полтора-два года.
По прогнозу Натальи Мильчаковой, к концу 2026-го ожидается снижение ключевой ставки до уровня в 12–12,5% годовых, соответственно, процентные ставки по рыночной ипотеке могут снизиться примерно до 14–15,5% годовых на первичном рынке и до 16–17% на вторичке.