Делайте ставки. Что будет с ипотекой в Алтайском крае в 2020 году?

Конец 2019 года ознаменовался тенденцией снижения объема выданных ипотечных кредитов, что составило примерно 9%. Спад отмечался почти во всех регионах России. Хотя прошедший год оценивается неплохо. Так, в Алтайском крае ипотеки было выдано на общую сумму 33,1 млрд рублей. Тем не менее эксперты и участники рынка подтверждают, что спрос на кредиты пока снижается, но скоро начнет расти.

Представители банковского сектора объяснили, как экономические процессы, запущенные федеральными властями в 2019 году, и изменения в законодательстве, введенные с 2020-го, могут повлиять на рынок недвижимости.

Что происходило со ставкой?

Спрос на ипотеку в основном зависит от широты «квартирного предложения» и цены заемных ресурсов, предлагаемых банками. Квартир на продажу выставлено сейчас много. А что касается цены заемных ресурсов, то она колебалась.

На начало 2019 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке составляла в крае 9,87%, сохраняя тенденцию роста. В апреле она достигла значения 10,62%, после чего ежемесячно уменьшалась. Уже в декабре ставка по ипотеке составила 9,04% — это было минимальное значение в регионе за последние три года. На фоне данной динамики подрос и размер среднего ипотечного кредита — с 1,52 млн до 1,69 млн рублей.

Еще одним важным фактором развития ипотечного рынка в стране стало введение с 1 июля 2019 года финансирования строительства нового жилья через механизм эскроу-счетов.

По мнению экспертов, данное нововведение способствовало росту спроса на кредиты под залог прав требования в новостройках — это наблюдалось во второй половине 2019 года. Таким образом, как отмечают эксперты, прогнозы относительно возможного негативного влияния эскроу-счетов на ипотечное кредитование пока не оправдались, по данным отделения Барнаул сибирского ГУ ЦБ.

Как обстоит ситуация сегодня?

Ставка по ипотечному кредиту на сегодняшний день в разных банках варьируется в среднем от 7,7 до 8,7% годовых. Как отмечает Эльвира Вебер, управляющая банком «Открытие» в Алтайском крае, самые выгодные предложения сейчас по программам на покупку строящегося жилья. Минимальные ставки наблюдаются по таким госпрограммам, как «Ипотека с господдержкой», «Детская ипотека» — они составляют около 5% годовых.

Деньги есть, но что с квартирами? Эксперты отмечают, что на сегодняшний день стало крайне сложно продавать через ипотеку большое жилье. И, напротив, самое востребованное предложение на рынке недвижимости — и 1−2-комнатные малогабаритки. Их выставлено предостаточно.

Эльвира Вебер комментирует: «Соответственно, и спрос на ипотеку на такие объекты выше. Тенденция наблюдается достаточно давно, и пока на рынке ничего не поменялось. А растущие в последние два года цены на рынке недвижимости, конечно же, не помогают увеличить продажи крупногабаритного жилья».

В то же время в Барнауле отмечается устойчивый спрос на квартиры, построенные компаниями уже в российские годы. Советские хрущевки и панельки постепенно теряют свою рыночную привлекательность.

Ольга Иванова, руководитель «Абсолют Банка» в Барнауле, приводит конкретные примеры: «Барнаульцы предпочитают покупать в ипотеку 2-комнатные квартиры средней площадью 42 кв. метра. В приоритете — квартиры, построенные после 2000 года. Интерес к жилью, построенному до 1980 года, постепенно снижается. Средняя сумма ипотечного чека за год незначительно выросла — с 1,76 млн до 1,8 млн рублей».

Как возрастет значение маткапитала?

Сейчас банкиры единодушны в одном: новые условия господдержки молодых семей — введение материнского капитала за первого ребенка и увеличение выплат при рождении второго — станут сильным драйвером, позволяющим увеличить спрос на ипотеку.

По оценке Ольги Ивановой, сейчас маткапитал в качестве части первоначального взноса по стандартным ипотечным программам используют примерно 5−10% заемщиков в Алтайском крае.

«Расширение возможности получения материнского капитала при рождении первого ребенка позволит существенно увеличить долю таких клиентов. А увеличение суммы маткапитала при рождении второго ребенка до 616 тысяч рублей повысит интерес к „Детской ипотеке“. Эта мера позволяет увеличить размер первоначального взноса и уменьшить кредитную нагрузку», — комментирует она.

Аналогичный прогноз дает Сергей Никулин, управляющий банком ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай: «По нашей оценке, количество сделок с использованием материнского капитала вырастет в разы, учитывая, что сегмент граждан, его использующих, существенно увеличится. В настоящее время мы отмечаем растущий спрос кредитования в рамках программы „Ипотека с господдержкой“: за 2019 год ВТБ в Алтайском крае заключил 258 сделок на сумму около 450 млн рублей».

Сохранится ли спрос на первичку?

Сейчас в ипотечном кредитовании в качестве объекта покупки доминирует вторичка. По оценке Ольги Ивановой, ее доля в общем объеме выданных займов составляет до 90%. Но в 2020 году ситуация может незначительно измениться. В первую очередь благодаря растущей госпрограмме «Детская ипотека».

«Кроме того, из-за перекоса в пользу вторички выросла доля сделок в формате „ипотека на ипотеку“, — добавляет Ольга Иванова. — В нашем банке за год число таких сделок выросло в два раза. Спрос на них сейчас очень высокий».

Эльвира Вебер считает, что рынок недвижимости будет стремиться к созданию баланса продаж на первичном и вторичном рынках.

Она отмечает следующие факторы, которые будут этому способствовать: снижение ставок по кредитам, специальные программы кредитования для покупки определенных объектов с привлекательной ставкой, увеличение количества продаваемых объектов на первичном рынке региона, спад волнения по вопросам перехода застройщиков на новый способ обеспечения обязательств.

Что нас ждет в 2020 году?

Все эксперты прогнозируют небольшое снижение ключевой ставки, которая обеспечит рост спроса на ипотечные кредиты. Помимо этого, возможны и другие факторы, которые позволят поддержать рынок.

Сергей Никулин полагает, что ключевым драйвером изменений на рынке будет ставка рефинансирования. «В 2020 году Центробанк РФ уже снизил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 6% годовых. ВТБ вслед за действиями регулятора пересмотрел свои ценовые параметры по ипотеке, снизив ставки на 0,5 п. п. по всей линейке программ. Считаю, что дальнейшие изменения ценовых параметров будут зависеть от движения ключевой ставки, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка», — говорит он.

С этим в целом согласна и Эльвира Вебер: «Текущий низкий уровень ставок способен поддержать спрос на ипотеку на высоком уровне, — отмечает она. — Дополнительными факторами роста могут стать программа „Семейная ипотека“, другие госпрограммы субсидирования ипотечной ставки, а также рефинансирование действующих кредитов. При этом любое возможное усиление регулирования ипотечного кредитования, например ужесточение требований к кредитам без подтверждения дохода или кредитам с пониженным первоначальным взносом, может отрицательно сказаться на рынке».

Но банки по-прежнему будут обращать внимание на закредитованность клиентов. Об этом напомнила Светлана Сапожникова, директор оперофиса «Барнаульский» банка «Акцепт». По ее словам, I полугодие 2020 года должно стать периодом, когда впервые в истории средняя ставка по ипотечному кредиту опустится до 9% годовых, возможно, и ниже.

«Но из-за ужесточения требований Центробанка кредитные организации должны строже относиться к закредитованности своих клиентов. Если человек уже имеет высокую долговую нагрузку, новый кредит ему не дадут. Соответственно, по этой и другим причинам банки будут строже относиться к заемщикам, и получить ипотеку для многих станет сложнее», — говорит она.