Рост цен и ажиотаж: что даст Крыму продление льготной ипотеки
Владимир Путин предложил расширить программу "Господдержка 2020" по льготному ипотечному кредитованию. Изменения коснутся размера кредита – его увеличат до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. И сроков – продлят до 2021 года. Как отреагировали на инициативу президента строительная отрасль и рынок недвижимости Крыма, стоит ли ждать роста цен на жилье, планируют ли застройщики наращивать темпы строительства, читайте в материале РИА Новости Крым.
Сухим языком цифр
В министерстве строительства и архитектуры Республики Крым высоко оценили эффект от продления программы.
"Господдержка 2020" является эффективным инструментом поддержания спроса на рынке недвижимости, – считает замминистра строительства и архитектуры РК Максим Скорин. – По программе в Крыму принято свыше 4,5 тысяч заявок, из них одобрено 3,6 тысяч. Мы видим, что при таком объеме кредитования прямым следствием продления будет увеличение скорости продаж".
Вместе с тем, традиционная ипотека продолжает работать в штатном режиме. По итогам января-апреля средневзвешенная процентная ставка составила порядка 9,35% годовых, средний размер кредита превышает 2,2 млн. рублей, за январь-апрель выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 3,44 млрд. рублей.
Отвечая на вопрос о наращивании темпов строительства жилья, эксперт подчеркнул, что одного роста спроса недостаточно, на строительную отрасль влияют и другие факторы.
"Развитие новых строительных площадок зависит от формирования земельных участков, снятия определенных инфраструктурных ограничений, обеспечения ресурсами этих участков - водой, электроэнергией, газом, – сказал Скорин и подчеркнул, что эти вопросы надо решать параллельно с обеспечением спроса на жилье.
Ипотечный дефицит и жесткие рамки
Мнение представителя Минстроя разделяет исполнительный директор Ассоциации застройщиков РК Александр Бычков.
"Господдержка 2020" окажет положительное влияние на строительный рынок Крыма и позволит нарастить темпы возведения жилья", - сказал Бычков и добавил, что в регионе достаточно площадок для строительства новых кварталов.
При этом эксперт отметил, что рынок несколько сдерживает малое число банков, предоставляющих ипотечное кредитование в регионе.
"Крупнейшие ипотечные банки России – "Сбербанк" и "ВТБ" – в силу особенностей региона отказываются предоставлять крымчанам кредиты, – сказал Бычков. – Это существенный ограничительный фактор, негативно влияющий на рынок недвижимости в целом".
Бычков считает, что строительный рынок Крыма действует в жестких рамках, ограничивающих потенциал застройщиков. Кроме того, эксперт отметил, что стоимость квартир на первичном рынке продолжит расти.
"Предпосылки удорожания кроются в последней редакции ФЗ-214, который обязывает застройщиков работать за собственные или заемные средства", – сказал эксперт и добавил, что значительного роста цен ожидать все же не следует.
Застройщики в выигрыше
По мнению руководителя отдела продаж крупной крымской строительной компании Людмилы Мендрух, инициатива президента о расширении программы ипотеки с господдержкой очень поможет с решением квартирного вопроса прежде всего семейным покупателям.
"В нашем регионе при средней стоимости 2-комнатной квартиры в 4,5 млн рублей первый взнос должен был составлять 1,5 млн, что для большинства семей неподъемная сумма, - сказала Мендрух. – После увеличения максимальной суммы кредита до 6 млн рублей величина первого взноса станет доступнее".
А при использовании материнского капитала, добавляет эксперт, семейным покупателям практически не нужно будет копить на первый взнос.
"Мы, конечно, приветствуем эти меры. Ипотека с комфортной ставкой в 6,5% повышает покупательский спрос на новостройки. Чем дольше продлится эта программа, тем лучше и для граждан, и для отрасли ", – подытожила эксперт.
Лимиты вверх: кому выгодно
Представители риэлтерского сообщества Крыма также позитивно оценили грядущие изменения на рынке. По словам ипотечного брокера "Центра Недвижимости РК" Татьяны Крахмалевой, повышение лимитов ипотеки – востребованные изменения.
"В рамках ранее озвученных бюджетов было тяжело подобрать подходящий объект, – говорит риелтор. – Увеличение суммы заемных средств позволит нам увеличить количество сделок на первичном рынке".
Специалист по продаже жилой недвижимости Сергей Жильцов уверен, что спрос на покупку нового жилья подогреется, как только банки получат разрешение кредитовать по новым лимитам.
"В настоящее время соотношение сделок вторичного жилья к первичному, выглядит как пять к одному. После снижения ставки ипотека станет доступней и для вторичного рынка, – считает Жильцов. – Что касается новостроек, то здесь даже возможен некоторый ажиотаж и повышение цен".
Эксперт отметил, что желающим приобрести жилье имеет смысл поторопиться с подбором вариантов до того, как подорожает жилье.
В "РНКБ Банк" (ПАО) подтвердили высокий спрос на ипотеку по программе "Господдержка 2020" и поддержали ее продление. "Вопреки режиму самоизоляции за 5 месяцев банк выдал в 1,7 раз больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года, - сообщили в Банке и уточнили, что большую роль сыграла программа "Господдержка 2020".
В случае увеличения лимитов "РНКБ" рассчитывает, что спрос по программе вырастет еще на 15-25%.
Аналогичное мнение озвучили в АБ "Россия", где программа также пользуется большой популярностью наряду с другими ипотечными продуктами.
"Льготное ипотечное кредитование, осуществляемое банками по поручению президента, позволит нарастить выдачу кредитов для приобретения жилья в новостроях", – сообщили в финансовой организации и добавили, что прием заявок по расширенной программе начнется в ближайшее время.
Так ли все гладко?
Вопреки оптимистичным отзывам экспертов, ипотека едва ли станет доступней для большинства крымских семей. Скорее наоборот, воспользоваться ей смогут исключительно молодые семьи за счет материнского капитала. Все остальные, вероятно, будут ждать понижения ставок с "комфортных" крымских до среднероссийских.
Для сравнения, лидер ипотечного кредитования "Сбербанк" предлагает аналогичный продукт по ставке от 2,6 до 6,1%. Классическая ипотека в том же банке обойдется потребителю от 4,6 до 8,1% годовых. В таких условиях крымские 6,5% уже не кажутся такими уж комфортными. А при учете средневзвешенной ставки по региону в 9,35% против среднероссийских 7,4% напрашивается вывод, что ставки в Крыму все же высоки.
Другой сдерживающий фактор – низкая зарплата. В регионе это чуть больше 32 тыс. рублей. При средней стоимости жилья на полуострове от 55 до 75 тыс. за кв метр, накопить даже на первый взнос (20% от стоимости квартиры) будет непросто.
И последнее – вероятность одобрения заявки банком. Как ранее сообщал РИА Новости Крым, пандемия коронавируса спровоцировала рост безработицы и падение зарплат. При этом наличие стабильного, документально подтвержденного дохода наравне с его размером являются ключевым при принятии банком решения о выдаче кредита.
При расчете максимальной суммы кредита банки оперируют понятием "чистый доход". Это сумма подтвержденных доходов за вычетом ежемесячных платежей по ранее взятым финансовым обязательствам, коммунальных услуг, арендной платы, налогов, выплат по алиментам, иных платежей по исполнительным листам. После выплаты долга по кредиту и погашений всех статей расходов заемщик должен располагать средствами не ниже размера МРОТ. МРОТ сегодня – 12130 рублей. Таким образом, среднестатистическому крымчанину с доходом в 32 тысячи будет крайне сложно получить ипотечный заем.
Поэтому либо ипотеку получат самые удачливые с белой зарплатой, либо крымское жилье приобретут люди с материка. Тоже неплохо, но это уже про другую структуру экономики и общества полуострова.