А упало, Б пропало: что останется после субсидирования ипотеки?

Российские банки получили уже 501,2 тыс. заявок на выдачу кредитов по программе ипотеки с господдержкой. По этой схеме выдано свыше 134 тыс. займов на 362,4 млрд рублей, а ставки в ряде банков благодаря субсидированию уже опустились ниже заявленных 6,5% годовых. На первый взгляд, все очень позитивно, но есть и опасения.

Несмотря на популярность меры, многие эксперты по-прежнему настроены к ней скептично: неоднократно высказывались мнения, что программа направлена не на ту категорию населения, которая действительно нуждается в поддержке. Кроме того, некоторые аналитики утверждают, что сегодня ставки по ипотеке и так находятся на рекордно низком уровне, поэтому ипотека привлекательна как никогда и без поддержки государства. На деловом завтраке "Застройщики vs Покупатели: в поисках баланса" представители девелоперского и банковского сообщества и вовсе пришли к выводу, что программа льготного субсидирования ставки по ипотеке под 6,5% является своего рода аппаратом искусственной вентиляции легких для рынка недвижимости – необходимая, но дефицитная терапия.

Так чем же все-таки является программа льготной ипотеки? И главное — что будет, когда она закончится?

В целом все эксперты сходятся во мнении, что именно запуск программы привел к всплеску спроса на ипотеку.

"Субсидированная государством ипотечная ставка стала эффективным стимулом продаж и поддержания спроса. Дополнительные льготные условия по ипотеке на первый год кредитования от застройщиков приравниваются к беспроцентной годовой рассрочке, что делает ее выгодным инструментом не только для покупателей недвижимости "для себя", но и для профессиональных инвесторов, особенно на фоне снижения ставок по депозитам", — говорят в пресс-службе компании Донстрой.

Согласен с коллегами директор по продажам группы "Самолет" Кирилл Храпов, который также отмечает, что программа субсидированной ипотеки сегодня является самой популярной.

"Для развития рынка нам, конечно, хотелось бы, чтобы государственная программа была продлена на следующий год. Даже с учетом текущего уровня продаж, рынок будет ниже 2019 года. Если субсидированную ставку отменят в заявленные сроки, объем продаж начнет замедляться по отношению к июню-июлю этого года и усилит отставание 2020 года по отношению к 2019-му. По итогам семи месяцев это отставание составляет не менее 15%. При этом, если субсидирование останется, то можно ожидать достаточно активный осенний сезон, который может стать сопоставимым с показателями последних месяцев 2019 года", — говорит он.

Ждет продления программы и руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея Олег Ступеньков.

"Мы ожидаем продления программы льготной ипотеки, так как она позволила сохранить спрос на рынке недвижимости и избежать серьезного кризиса. Особенно положительную тенденцию можно заметить, если посмотреть на ситуацию в комфорт-классе. Учитывая, что этот сегмент составляет большую часть недвижимости в России, весьма закономерно продление льготных условий при сохранении сниженной ключевой ставки ЦБ. В случае отмены программы ожидается новое предложение по ипотеке, так как каждые два года на протяжении последних лет появляются государственные программы по стимулированию ипотечного рынка. Текущая ставка по кредитам без господдержки составляет 7,7%", — говорит он.

А вот коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим хоть и не отрицает, что льготная программа по ипотеке оказала существенную поддержку рынку недвижимости, тем не менее считает, что она отодвинула на более далекую перспективу возможности по внедрению не менее, а возможно и более эффективных, интересных и "долгоиграющих" альтернатив.

"Среди них не только снижение требований к первоначальному взносу, гибкие условия ипотечных каникул или перенос первого ипотечного платежа на первый месяц жизни в новой квартире. Весьма действенным инструментом представляется развитие программ "корпоративной ипотеки" или прямого субсидирования части тела кредита представителям определенных профессий. Эти меры могут оказать мультипликативный эффект, поскольку окажут позитивное влияние на кредитный рынок, кадровый потенциал страны, систему образования и т.п.", — считает эксперт.

Управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский видит три варианта развития событий после 1 ноября (дата окончания действия программы льготной ипотеки под 6,5% — ИФ).

"Осознавая, что субсидирование поддерживает не только заемщиков, но и строительную отрасль в целом, правительство может принять решение продлить срок действия программы. Во многом это решение будет зависеть от того, будет ли осенью вторая волна пандемии. Если эпидемиологическая ситуация ухудшится, скорее всего решение будет положительным", — говорит эксперт.

По его словам, второй вариант предполагает дальнейшее снижение ключевой ставки, благодаря чему к концу года базовые ипотечные ставки могут приблизиться к значению льготной ставки 6,5%. В таком случае смысл продлевать программу отпадет.

"И, наконец, самый пессимистичный вариант — завершение срока действия программы, при котором вновь повышенные проценты по кредитам на жильё отпугнут потенциальных заёмщиков. Учитывая, что сегодня до 80% сделок на рынке новостроек заключается с использованием льготной ипотеки, можно предположить, что возврат к базовым ставкам серьезно замедлит покупательскую активность. Насколько значительным и длительным будет снижение спроса, зависит от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика. При благоприятном стечении обстоятельств в отсутствие новых потрясений люди продолжат покупать недвижимость, но объем продаж в краткосрочной перспективе все же снизится", — считает Колочинский.

Вместе с тем вице-президент по экономике и финансам группы "Эталон" Илья Косолапов не видит в окончании программы ничего страшного.

"С рынка будет частично уходить спекулятивный спрос. Сегодня субсидированной ипотекой пользуются люди, которые пытаются сберечь свои финансы, и такая низкая ставка для них очень выгодна. В целом же после прекращения действия программы я не прогнозирую какого-то серьезного падения спроса. Условия приобретения недвижимости сегодня очень выгодные, поскольку ставки и без субсидирования ипотеки находятся на исторически низком уровне", — уверен эксперт.

Не ждут проблем после окончания программы и государственные структуры. По оценке ДОМ.РФ, по итогам года на рынке ипотеки может быть выдано более 1,2 млн кредитов на общую сумму 3 трлн рублей.

"Из-за действия программы субсидирования и снижения ставок по рыночным продуктам средняя ставка по ипотеке в 2020 году впервые в истории будет менее 8%", — говорят в компании.

Как бы то ни было, оценить влияние программы на отрасль можно будет после ее полного завершения.