Пан или пропал. Что ждать от ипотеки

В ближайшие два года банкиры ждут серьезных изменений в структуре ипотеки. Как это касается покупателей недвижимости?

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Ставки по ипотеке снижались весь год, но «подогрев» рынка оказался неравномерным, и кое-где банки даже недосчитались клиентов. Ужесточение требований Центробанка к заемщикам может усугубить ситуацию. Государство по-прежнему планирует стимулировать спрос на жилье с помощью программ льготного кредитования. Но так как реальные доходы не повышаются, это приведет к росту доли рефинансирования, а не привлечет новых заемщиков.

Ипотечные сделки активизировались перед Новым годом – это результат и последовательного снижения ставок, и традиционного всплеска продаж недвижимости, отмечают в банке «Открытие». В целом же спрос на ипотеку в этом году был стабильным, без особого ажиотажа – ожидание изменений в схеме долевого строительства привело лишь к небольшим всплескам в апреле, отмечает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

В банке «Санкт-Петербург» наиболее активный спрос зафиксировали в июне, непосредственно перед переходом на новую систему расчетов между покупателем и застройщиком. Во многом этому способствовали участники рынка, искусственно разгоняя спрос на страхах потенциальных приобретателей не успеть «запрыгнуть в последний вагон». В целом же спрос на ипотеку в нынешнем году оказался ниже, чем в предыдущем, отметили в банке «Санкт-Петербург». Повлияли на это, в первую очередь, отсутствие роста реальных доходов населения, сокращение предложения на первичном рынке на стадии котлована, повышение цены квадратного метра и т.п.

Горячо – холодно

В отличие от ажиотажного 2018 года, когда о росте ипотеки трубили все, в 2019 году банкам пришлось буквально сражаться за клиента. При этом ситуация сильно различалась в зависимости от региона, и, надо сказать, что в Петербурге дела обстоят не худшим образом. Например, за 10 месяцев 2019 года объем выдачи ипотечных кредитов банка «Открытие» в целом по России снизился на 5,8%, в Петербурге также уменьшился объем кредитования, но на 2,5%. При этом по результатам, например, 8 месяцев банк шел с опережением прошлогодних результатов, а снижение по сравнению с 2018 годом произошло на городском рынке в сентябре – октябре. Сумеет ли рынок по итогам года преодолеть рекордные результаты 2018 года, решится в последнюю неделю декабря, считает Татьяна Хоботова.

При этом Сбербанк и ВТБ отмечают положительную динамику. Например, по словам начальника управления розничных продаж в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – вице-президента ВТБ Сергея Кульпина,  банк по России увеличил объемы выдачи более чем на 11% (пока это результаты 9 месяцев), в то время как рынок снизился на 7,6%, отмечают в банке. Однако говорить о взрывном росте не приходится – в прошлом году ВТБ в Петербурге и Ленобласти выдал ипотеки на 65 млрд рублей, и по итогам 2019 года ожидает сопоставимого результата.

В Сбербанке отметили, что рост можно наблюдать на фоне снижения ставок. Ипотечный портфель Сбербанка по СЗФО прирос на 13%, в Петербурге – на 16%.

Дорогое удовольствие

При этом средняя сумма кредита поднимается от месяца к месяцу – в среднем на 1–2% в месяц. По словам Татьяны Хоботовой, за год средняя сумма кредита в банке «Открытие» выросла на 14% и достигла в ноябре 3,1 млн рублей. При этом основной объем выдается в диапазоне 2,2–2,4 млн рублей. Сергей Кульпин подтверждает, что средняя сумма кредита увеличилась по итогам года до 3 млн рублей.

Одна из причин – снижение процентов по ипотеке вслед за ключевой ставкой Центробанка. Например, Сбербанк, чтобы поддержать спрос, трижды за год снижал ставки, в том числе по госпрограмме «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» и по ипотеке для военнослужащих. ВТБ, в свою очередь, в апреле снизил ставку на субсидируемую ипотеку, в июне запустил рефинансирование на тех же условиях, а в декабре включился в программу госсубсидирования для жителей Дальнего Востока со ставкой 2%.

В ноябре средняя ставка по ипотеке, по данным ЦБ, в рублях снизилась до исторического минимума — 9,2%. Как заявила недавно глава Банка России Эльвира Набиуллина, возможно и дальнейшее уменьшение – до 7–8% в среднесрочной перспективе.

Наиболее выгодные условия сейчас можно получить при покупке жилья на первичном рынке – по совместным программам кредитования банков и застройщиков. Доля первички в объеме ипотечных кредитов «Открытия», например, составляет 65% по Петербургу в среднем по году, при этом она выросла с 55% в первом квартале до 71% – в четвертом. «Для застройщиков очень важно наращивать объемы продаж не только клиентам с собственными деньгами и рассрочкой, но и ипотечным клиентам, доля которых у застройщиков составляет 50 % и даже более в зависимости от класса жилья», – поясняет Татьяна Хоботова.

У банка «Санкт-Петербург» также довольно сильный партнерский канал, ориентированный на работу с застройщиками, поэтому доля первичного рынка в общем объеме ипотеки – на уровне 70%. Но в банке считают, что с учетом тенденций на рынке долевого строительства, это не позитивный фактор, поэтому необходимо выравнивать доли, наращивая объем сделок на вторичном рынке.  

– Строительный рынок всегда рассчитывает на людей, еще не принявших решение о покупке квартиры, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Кому-то придется это делать в новых реалиях. Эскроу-счета сделали вложения в жилье на ранних этапах менее выгодными, однако несколько льготных ипотечных программ от многих банков и планомерная господдержка жилищного кредитования говорят о том, что именно ипотека будет поддерживать строителей в этот переходный период.

Новое препятствие

В следующем году помимо традиционных рыночных факторов на объемы выдачи ипотеки также будут влиять и новые законодательные ограничения – в первую очередь желание Центробанка установить предельно допустимую кредитную нагрузку (ПДН) на заемщика.

Банки соглашаются, что рост закредитованности населения – проблема, требующая контроля для исключения роста дефолтов. Нормы предельной долговой нагрузки – это решение проблемы, считают в банке «Санкт-Петербург». Но с уверенностью можно сказать, что любые ограничения приводят к негативному эффекту для одной или для обеих сторон процесса. Сергей Кульпин называет преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер, поскольку уровень проникновения жилищного кредитования в России низкий, а качество ипотечного портфеля – высокое.

Кредит на кредит

Ожидать чего-то принципиально нового в ипотеке, как и скоростного снижения ставок, в 2020 году не приходится. По мере перехода застройщиков на проектное финансирование, будет расти доля кредитов на вторичном рынке – тем более что в ряде случаев уже сейчас строящееся жилье обгоняет готовое по стоимости квадратного метра. На рост доходов населения тоже никто не рассчитывает, то есть резкого притока новых заемщиков ждать не стоит, а значит, будет расти доля рефинансирования в общем объеме кредитования. Как отмечают в банке «Санкт-Петербург», такого взрывного эффекта, как по первым программам господдержки, сейчас по семейной ипотеке не наблюдается и людям чаще интересно именно рефинансирование ранее выданных кредитов, но не всегда это возможно. В ВТБ также считают, что следующие два года станут пиком по рефинансированию кредитов, выданных в 2018-2019 годах. Граждане вновь смогут снизить ставки по действующим кредитам, в этот раз – примерно на 2–3 процентных пункта.  

В банке «Санкт-Петербург» прогнозируют, что количество выданных ипотечных кредитов год к году будет сокращаться, но за счет роста средней суммы кредита, которая в свою очередь растет из-за подъема цен, объем выданных кредитов будет на уровне или выше предыдущего года.

По прогнозам ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования пока продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост ипотечного кредитования на рынке составит примерно 15% (по общему размеру ипотечного портфеля). Этому будут способствовать снижение ставок, меры господдержки отдельных категорий населения, а также специальные предложения банков и застройщиков.