Что ждет рынок ипотеки на Северо-Западе
По данным Центробанка, просроченная задолженность по ипотечным кредитам достигла 54 миллиардов 248 миллионов рублей. Этот показатель растет каждый год и по всем регионам. Так, просрочка по ипотечным кредитам на Северо-Западе составила 4 миллиарда 692 миллиона рублей, годом ранее этот показатель был 4 миллиарда 34 миллиона. При этом 97 процентов ипотечников оплачивают кредит точно в срок. Эксперты полагают, что оставшиеся три процента - это люди, оказавшиеся в сложной ситуации. И для них может быть создан новый механизм поддержки - специальные ипотечные каникулы на случай потери работы. О необходимости такой меры заявил президент России во время своего ежегодного послания Федеральному собранию.
Не доводить до торгов
В любом ипотечном договоре прописан пункт, что если заемщик не платит по кредиту, то банк инициирует продажу купленной им квартиры. Алгоритм следующий: заемщик допускает просрочку, банк подает в суд, выигрывает дело (а иной исход практически невозможен, поскольку самим фактом неплатежа заемщик нарушает условия договора). Далее заемщик выставляет квартиру на торги, продает ее и возвращает банку сумму долга и невыплаченные проценты за период действия договора.
По данным базы "Судакт", в прошлом году суды Петербурга вынесли 79 таких решений. Это относительно немного, учитывая, что просроченная задолженность по ипотеке в Петербурге составляет 2 миллиарда 208 миллионов рублей (данные Центробанка России).
29 судебных решений зафиксировано в Ленинградской области при уровне задолженности 579 миллионов. В Коми дел несколько больше - 60, просроченная задолженность в регионе составляет 319 миллионов рублей.
- Выставлять квартиру на торги банку далеко не всегда выгодно, это может принести финансовые потери, - говорит Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России.
Чаще всего банки стремятся не доводить дело до суда, а предлагают заемщику самому продать купленную им в ипотеку квартиру. Она продолжает оставаться в залоге у банка, новый покупатель должен принять это обременение, и, если он покупает квартиру не за "живые" деньги, а оформляет ипотеку, то он может взять ее только в том банке, где заложена недвижимость. Благодаря этому обстоятельству ипотечные квартиры на рынке продаются с дисконтом 10-15 процентов. Тем не менее даже такая перепродажа, которая занимает всего несколько месяцев, не является для банков предпочтительной.
По словам Олега Лагуткина, генерального директора бюро кредитных историй "Эквифакс", еще с кризиса 2008-2009 годов в линейках банков появились разнообразные инструменты реструктуризации кредита, цель которых - сохранить отношения с заемщиком. Среди них есть и ипотечные каникулы. Условия в каждом банке свои.
По мнению экспертов, массовой история с ипотечными каникулами не станет. В Петербурге речь может идти о тысяче человек
- Как правило, в течение ипотечных каникул заемщику предлагается ежемесячно вносить небольшую сумму, чтобы у банка была уверенность в том, что после окончания срока платежных каникул заемщик вернется к прежнему режиму внесения платежей. В связи с тем что в период ипотечных каникул платежи вносятся не полностью, то после их окончания общий срок кредита увеличивается, чтобы сохранить сумму ежемесячного платежа на уровне до предоставления каникул. Изменение ставки в данном случае - редкое явление, контрпродуктивное, - говорит Олег Лагуткин.
Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор обращает внимание на то, что, согласно действующему законодательству, предоставление ипотечных каникул - это право банка, а не обязанность. Соответственно, кредитная организация самостоятельно принимает решение о предоставлении данной возможности.
Эксперт отмечает, что сейчас к ипотечным каникулам прибегают заемщики, которые столкнулись с такими жизненными ситуациями, как длительное или тяжелое заболевание, влияющее на трудоспособность, смерть кормильца, увольнение, сокращение. Банки могут одобрить ипотечные каникулы и при вполне позитивных ситуациях - например, если в семье родился ребенок.
Тем не менее банки идут навстречу лишь добросовестным заемщикам, которые ранее не допускали просрочек по кредиту. Также сейчас на ипотечные каникулы могут претендовать лишь те, кто выплачивает кредит более трех месяцев.
Несмотря на то что срок ипотеки при каникулах возрастает, заемщик все равно остается в плюсе, ведь ему не начисляют штрафы и пени. Хотя на кредитную историю ипотечные каникулы влияют. Опрошенные "РГ" эксперты разошлись во мнениях, могут ли банки отказывать в новых кредитах заемщику, который когда-либо уходил на ипотечные каникулы, но все отметили, что соответствующий пункт непременно появляется в кредитной истории.
Не путать с отсрочкой
Помимо ипотечных каникул, которые оформляются в связи со снижением платежеспособности заемщика, многие банки, особенно работающие с новостройками, оформляют отсрочки платежа для покупателей еще не сданных домов. Данная схема особенно актуальна для Петербурга и Всеволожского района Ленинградской области.
По словам Анастасии Сосновой, аналитика международной инвестиционной компании, ипотечные каникулы востребованы у покупателей, которым сложно одновременно вносить ежемесячный платеж и снимать квартиру.
Но сами покупатели жилья в новостройках такие каникулы инициируют редко, обычно данную схему предлагают застройщики, заключившие договоры с банками. Правда, по мнению юриста Жанны Малис, называть такой алгоритм ипотечными каникулами неверно, поскольку проценты банку нужно вносить при любых обстоятельствах и в конечном счете за отсрочку платежа все равно рассчитается покупатель.
Полгода со статусом
- Как будут работать ипотечные каникулы для безработных, пока неясно. Если будет введен механизм компенсации банковскому сектору, то нужно понять, кто и как будет компенсировать организациям время просрочек. Вопросов больше, чем ответов, - отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович.
В Центробанке воздерживаются от дополнительных подробностей, известно лишь, что ипотечные каникулы по безработице будут предоставляться на срок до полугода. И предоставлять их будут не всем заемщикам, а лишь тем, кто оформил кредит после вступления в силу новых правил.
Как сообщил финансовый уполномоченный Юрий Воронин, когда ипотечные каникулы будут вписаны в законодательство, у граждан появится возможность оспорить отказ или выразить несогласие с условиями реструктуризации, предложенными банком. И это еще одно новшество.
По оценкам Дмитрия Панова, председателя петербургского регионального отделения "Деловой России", нововведение выгодно как заемщикам, так и банкам. Первые смогут получить поддержку в сложный период, вторые сохранят хорошую статистику по кредитному портфелю.
- Реструктуризация кредита влечет за собой пересчет долговой нагрузки. Таким образом, нормы обязательного резервирования по неблагополучным заемщикам измениться не должны. Более того, банки могут даже оказаться в выигрыше по причине роста ипотечных сделок, а также вследствие снижения доли просроченной задолженности в кредитном портфеле, - отмечает Панов.
Тем не менее массовой история с ипотечными каникулами не станет. Панов приводит пример: в прошлом году в Петербурге взяли ипотеку около 73 тысяч человек. Уровень регистрируемой безработицы в городе - 1,5 процента. Если экстраполировать этот показатель на общее число заемщиков, то гипотетически за реструктуризацией в связи с потерей работы может обратиться до тысячи человек.
Таким образом, анонсируемые ипотечные каникулы с большой вероятностью не повлекут за собой создание каких-либо новых продуктов или уникальных условий, которые банки ранее никогда не предоставляли.
Но они смогут дать больше прав заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации..