Цифровизация отправляет нотариусов на пенсию

Цифровизация сделок купли-продажи недвижимости в России набирает обороты: недавняя новость про запуск банком ВТБ пилотного проекта нового сервиса «Цифровая ипотека» не стала неожиданностью – в этом направлении не менее активно работают и другие кредитные структуры типа Сбербанка и Райффайзенбанка. Эта тенденция обозначена и в нацпроекте «Жилье и городская среда», согласно которому к 2022 году рынок ипотеки должен перейти на электронный формат. Цифровой прогресс, скорее всего, со временем оставит в прошлом такие рудименты доинформационной эпохи, как нотариальное заверение сделок с недвижимостью.

Чем грозит человеческий фактор

В сущности, законодательной необходимости в таком промежуточном институте, как нотариат, в решении многих жилищных юридических вопросов нет и сейчас – это относится, в частности, к ипотечным сделкам, что особо оговаривается в законодательстве. Свидетельство нотариуса все чаще заменяет электронная цифровая подпись (ЭЦП): это большой плюс для рынка, поскольку исключает из сделки пресловутый человеческий фактор в виде лица-посредника, который порой может играть в ней решающую роль со знаком «минус».

Дело в том, что нередки случаи, когда нотариусы некачественно идентифицируют клиента, его вменяемость, а то и вовсе выписывают документы без клиента. Судя по судебной практике, чаще всего это делается якобы без злого умысла, хотя встречаются и случаи прямо доказанных мошеннических сговоров, в которых у нотариуса был свой интерес. При этом привлечь юридического посредника к ответственности, доказав преднамеренность его действий, и взыскать ущерб – очень сложно.

Вот несколько судебных решений последних лет. В Якутии в 2014 году нотариусом была удостоверена доверенность на право управления и распоряжения имуществом, на основании которой в дальнейшем была осуществлена сделка купли-продажи квартиры. Впоследствии суд признал ее ничтожной – как выяснилось, доверенность была оформлена от имени гражданина, умершего еще в 2010 году, на основании подложного удостоверения личности.

Другое уголовное дело: в 2008-2009 годах группа лиц подделала документы на три квартиры в Москве – якобы они принадлежали частным лицам и после их смерти перешли по наследству. Эта схема позволила мошенникам затем перепродать ценное жилье. Соответствующие имущественные документы были подделаны нотариусом, который в результате уголовного разбирательства лишился свободы.

В Карачаево-Черкесии в 2013 году нотариус изготовил подложную доверенность: доверитель при этом отсутствовал, но выписанная юристом бумага позволила аферистам распорядиться его домом. А в Оренбургской области нотариус не удостоверился в дееспособности доверителя, что привело к отмене заключенной впоследствии сделки купли-продажи его квартиры. В Кисловодске нотариус, как установил суд, вошел в прямой сговор с риелтором и изготовил фиктивное завещание в его пользу, по факту санкционируя своими действиями приобретение имущества с ущербом для потерпевшего на сумму 20 млн руб.

Это, кстати, один из редких случаев, когда юрист отправился за решетку – на два года. А, например, нотариус из Петербурга, фигурировавшая в недавней истории о мошенничестве с квартирами умерших граждан, отделалась большим испугом. Согласно вынесенному в конце августа приговору суда, группа преступников в 2016-2017 годах изготавливала поддельные документы о фиктивном наследовании, а нотариус их принимала и выдавала свидетельства о праве на недвижимость. После этого квартиры продавались. В деле значится суммарный ущерб в 20 млн руб. Приговор нотариусу – пять лет условно.

Закрытая каста для своих

В эпоху цифровизации институт нотариата устарел по всем признакам. По сути, это непрозрачная корпорация, правила и внутренний регламент которой не менялись десятилетиями.

Путь в эту профессию для «внешних» людей закрыт: помимо юридического образования и определенного профессионального стажа, необходимо пройти обязательную стажировку у действующего нотариуса и получить (или – не получить) назначение – ведь количество нотариусов строго ограничено. В социальных сетях эту когорту юристов характеризуют как «закрытую касту для своих», попасть в которую даже сложнее, чем в судейское сообщество. Сложности объясняют тем, что это престижно и выгодно: когда на кону появляются крупные суммы, которые можно получить за реализацию объекта недвижимости, человеческий фактор выходит на первый план. Отсюда – большие подозрения в коррупции, которые только усиливаются действиями отдельных попавшихся нотариусов.

Впрочем, есть и определенные подвижки. В начале сентября уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова и президент Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константин Корсик подписали соглашение о сотрудничестве. Как сообщает пресс-служба омбудсмена, в рамках соглашения уполномоченный и ФНП смогут проводить совместные научно-методические, образовательные, организационные мероприятия, а также осуществлять совместную информационно-разъяснительную деятельность для повышения правовой просвещенности граждан.

«К нам поступает большое количество обращений и с претензиями в адрес нотариусов, и с претензиями в адрес уполномоченных, но получив площадку для обмена информацией и проведения совместных мероприятий, сегодня мы можем развивать совместную деятельность в области законодательства и правоприменительной практики», – сказала Татьяна Москалькова.

Банки переходят на ЭЦП

Пока именно нотариат играет ключевую роль в огромном количестве проводимых в России юридических процедур. В том числе в сопровождении сделок купли-продажи недвижимости – при том, что он не сопровождает их в полном объеме, не оценивает все возможные риски и не дает на деле каких-либо гарантий. А значит, в силу человеческого фактора в таких сделках никак нельзя исключать появления недобросовестных нотариусов, действующих в связке с «черными риелторами».

Но цифровизация ставит этому заслон. Современные электронные технологии априори исключают возможность человеческого вмешательства (договориться с машиной невозможно), а также упрощают и ускоряют сам процесс заключения сделки для клиента – ему необходимо лишь единожды совершить визит в банк.

Эта линия поддерживается государством. Так, например, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» к концу 2022 года рынок ипотеки должен перейти на электронный формат. Уже сейчас в России официально действует «электронная закладная», содержащая сведения о залогодателе и о заемщике по ипотечному кредиту в цифровом виде.

Банки давно принимают все больше документов в электронном формате и все более активно работают с ЭЦП. Например, Сбербанк полностью оцифровал весь ипотечный процесс – от подачи заявления до самой сделки. Райффайзенбанк в 2018 году запустил сервис, который позволяет клиентам подать документы на регистрацию прав на недвижимость в Росреестр в электронном виде прямо в офисе банка. Цифровизация позволяет снизить стоимость ипотечной сделки для самого банка, отмечали в кредитной организации.

Таких примеров со временем будет становиться все больше. И у этого есть свои объективные причины. Нотариальное заверение хлопотно, затянуто по срокам и не гарантирует стопроцентной защиты прав собственников жилья. А применение электронных технологий в сделках занимает минимум времени и позволяет существенно сократить риски.