Денис Ковалев: Потенциал снижения ставок по рыночной ипотеке больше, чем по госпрограммам
Как ипотечные заемщики и банки пережили два месяца самоизоляции? Ждать ли дальнейшего снижения ставок по жилищным кредитам? Банки.ру побеседовал с Денисом Ковалевым, руководителем «Росбанк Дом» (входит в топ-5 крупнейших ипотечных банков).
«Стимулирующие меры можно было бы и продлить»
— С приходом пандемии в Россию и вводом карантинных мер выдачи ипотеки в апреле рухнули, это отмечали многие игроки. Как с этим обстояло дело у вас? Видите ли уже сейчас восстановление? Как реагируют регионы, в которых в первую очередь начали снимать ограничения?
Апрелю предшествовал первый квартал, в котором объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении увеличился на 23% по сравнению с первым кварталом 2019-го. Особенно успешным оказался март с рекордными для этого месяца выдачами за всю историю. «Росбанк Дом» в первом квартале зафиксировал еще больший рост: на 30% по сравнению с 2019 годом. Этому способствовали низкие процентные ставки и рекордная доля сделок по рефинансированию. В этот момент изменилась экономическая ситуация: резко снизились цены на нефть, вырос курс иностранной валюты. В итоге клиенты постарались ускорить получение ипотечных кредитов и приобретение жилья, чтобы не потерять средства с учетом риска их дальнейшего обесценения. Дополнительно во второй половине марта многие банки заявили о планах или уже повысили процентные ставки. Конечно, это стимулировало заемщиков быстрее воспользоваться кредитами по низким ставкам.
В апреле ситуация изменилась. Мы увидели снижение спроса, на 20% по сравнению с прошлым годом уменьшились и сами выдачи. В мае снижение выдач продолжилось (-15% к прошлому году), но одновременно с этим мы зафиксировали рост на 45% интереса клиентов по сравнению с апрелем.
При этом, поскольку волна заболеваемости по регионам распространяется неравномерно, за прошедшие два месяца мы увидели разную динамику по регионам РФ: например, Сибирь и Дальний Восток ограничились наименьшими карантинными мерами и ограничениями экономической деятельности, поэтому эти регионы пострадали в наименьшей мере и даже превзошли в объеме продажи аналогичного периода прошлого года. Наиболее просевшими в выдачах апреля оказались Москва, Краснодарский край, Татарстан, Тюменская область. С отменой ограничений мы ожидаем восстановление спроса на ипотеку прежде всего в регионах, на которых эпидемиологическая ситуация отразилась больше всего.
— Какую роль в смягчении падения рынка ипотеки сыграла льготная программа на новостройки?
Безусловно, запуск государственной программы льготной ипотеки увеличил спрос в текущей ситуации. Эта инициатива будет основным драйвером развития ипотечного рынка в этом году. Выдачи ипотечных кредитов по этой программе начались только с 17 апреля. На данный момент мы говорим о реальных выдачах в мае, когда было выдано меньше 10% от того объема кредитования, который запланирован по программе.
— Учитывая такую популярность, хватит ли выделенного правительством лимита до конца действия программы, то есть до 1 ноября? Насколько вероятна пролонгация?
С точки зрения лимитов, наверное, говорить еще рано. Традиционно на старте программы обычно фиксируется максимальный спрос. Но май — это месяц, в котором мало рабочих дней и еще действовали ограничительные меры в связи с самоизоляцией. Снятие ограничений, улучшение экономической ситуации и уверенности граждан могут увеличить спрос. Но на данный момент мы оцениваем объем лимита как достаточный. С точки зрения пролонгации, безусловно, весь рынок сейчас поддерживает эту идею. Понятно, что ситуация моментально не улучшится, поэтому стимулирующие меры можно было бы и продлить.
— Продлить на сколько?
Как минимум до конца года. С одной стороны, мы понимаем, что поддержка не должна быть постоянной, иначе подрываются рыночные основы. С другой стороны, рыночные ставки устойчиво снижаются. И разница между льготными ставками и рыночными становится все меньше.
— Даже по льготной программе, которая задумывалась под 6,5%, реальные ставки на рынке уже ниже. Это предел или можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок в этом году?
Если конъюнктура будет способствовать дальнейшему снижению, то мы можем увидеть снижение ставок и по госпрограмме. Переход к стимулирующей денежно-кредитной политике Центрального банка способствует этому. Рынок в ожидании заседания 19 июня, когда возможно существенное снижение ключевой ставки. Многие банки уже заранее закладывают эту вероятность в текущие ставки. Росбанк, например, с 8 июня снизил ставки по всем продуктам на 0,5 процентного пункта. При этом механизм компенсации государством выпадающих доходов банков по программам господдержки предусматривает, что вслед за снижением ключевой ставки будет сокращаться и размер компенсации. Поэтому потенциал снижения ставки со стороны банков по рыночным программам больше, чем по государственным.
— Минфин предложил снизить первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с 20% до 15%. Какой эффект может дать такое смягчение? Насколько вырастет спрос и видите ли вы риски в снижении уровня первоначального взноса для доступа к льготным программам?
Конечно, увеличит доступность ипотеки по госпрограммам. Оно логично в том числе потому, что по рыночным программам кредитования многие банки готовы выдавать ипотеку с первоначальным взносом от 15%. У нас на выдачи с первоначальным взносом меньше 20% приходится порядка четверти кредитов. Рыночный показатель еще выше. Клиенты, которые не подходят под это требование, могут кредитоваться на обычных условиях. Сейчас часть этого спроса перейдет на госпрограммы. При этом в текущих условиях мы не видим каких-то серьезных опасений с точки зрения увеличения кредитного риска в связи со снижением этого требования.
— Льготные ипотечные программы в основном рассчитаны на первичное жилье. Что сейчас происходит со спросом на ипотеку на вторичное жилье и загородную недвижимость? Нужно ли его как-то стимулировать?
Поддержка в текущей ситуации важна для всех сегментов рынка. Первоочередное стимулирование ипотечного кредитования на первичном рынке абсолютно понятно, учитывая мультипликационный эффект и влияние строительного сектора на всю экономику. Если говорить про вторичный рынок, то спрос был во многом подорван введением ограничительных мер. Самое существенное влияние это оказало на Москву, где эти меры были внедрены раньше и в большем объеме, чем в других регионах. У клиентов появились сложности со сбором пакета документов, осмотром объектов недвижимости, были закрыты МФЦ. В апреле мы наблюдали замедление спроса на все программы: и на первичном, и на вторичном рынке. В мае спрос увеличился, но основная часть этого роста пришлась именно на госпрограмму, это первичный рынок. С возвращением к нормальному ритму жизни, я думаю, произойдет восстановление и на вторичном рынке.
Государство разрабатывает программы для развития индивидуального жилищного строительства. Запущена программа сельской ипотеки. Но, несмотря на повысившийся спрос, который мы наблюдали на этом рынке в период самоизоляции, все равно объемы кредитования невелики. Отчасти это связано с меньшей ликвидностью таких объектов по сравнению со стандартным рынком квартир, сложностью со справедливой оценкой стоимости.
«Новые отказы в большей степени связаны с трудностями при прогнозировании трудоустройства»
— Еще одна мера поддержки — это кредитные каникулы для заемщиков, попавших в непростую ситуацию в связи с пандемией. Какую долю кредитов вы реструктурировали по государственной и по собственной программам? Видите ли снижение спроса на услугу?
В общей сложности мы предоставили льготные периоды обслуживания порядка 2,5% заемщиков «Росбанк Дом». Большая часть реструктуризации приходится на кредитные каникулы. При этом по мере выхода регионов из карантина и возвращения клиентов к активной экономической деятельности количество обращений сокращается. В мае оно упало в три раза по сравнению с апрелем.
— Сейчас вы уже наблюдаете рост просрочки по кредитам? Когда ожидается пик?
Со второй половины марта выросли неплатежи, в том числе так называемые технические просрочки до пяти дней. Но уже в мае ситуация начала постепенно стабилизироваться, мы предполагаем, что локальный пик уже пройден. При этом, конечно, очень многое будет зависеть от того, как быстро восстановится экономика и изменится ситуация у конкретных заемщиков. В рамках кредитных каникул льготный период предоставляется на шесть месяцев. Теоретически после их завершения может быть некоторый рост просрочки.
— Закручивали ли вы свою риск-политику? Как за период пандемии снизился процент одобрений заявок на ипотеку?
Мы, наверное, как и все участники рынка, несколько скорректировали подходы к расчету лимитов кредитования, несколько изменили показатели долговой нагрузки, отменили преференции для ряда заемщиков в части сниженного требования к величине первоначального взноса. Но в целом не могу сказать, что это оказало существенное влияние на количество отказов. Сейчас новые отказы в большей степени связаны с трудностями при прогнозировании трудоустройства и уровня дохода заемщика в будущем, даже в краткосрочной и среднесрочной перспективе. При этом мы отмечаем улучшение профиля входящего потока клиентов. Заемщики стали более взвешенно подходить к решению, брать ипотечный кредит или нет. Очень трепетно относятся к подушке безопасности, накоплениям, которые дают дополнительную уверенность.
— Я правильно понимаю, что вы в свой базовый прогноз не закладываете возможность второй волны пандемии и не готовитесь к ней?
Конечно, мы держим в уме вероятность второй волны. Здесь очень много неопределенности. Даже если этот сценарий реализуется, не думаю, что ограничения будут более жесткими, скорее всего, они будут мягче, чем были на предыдущих этапах. И абсолютно уверен, что при этом мы уже более подготовлены, чем в конце марта этого года.
— Многие участники рынка грезят мечтой о полной онлайн-ипотеке: от выбора квартиры до регистрации. Возможно ли это сейчас? Где в этой цепи есть пробел?
В части ипотеки мы уже давно наблюдаем большое проникновение цифровых сервисов на этапе привлечения клиентов. Для совершения самих сделок возможность появилась, и карантинные ограничения стимулировали ее ускоренный запуск. Но все равно этот процесс в начальной стадии. Здесь один из основных сдерживающих факторов — это необходимость изменения законодательных норм. Центральный банк предоставил возможность банкам проводить дистанционную идентификацию клиентов, но только на период карантинных мер. Для будущего развития, полноценного масштабирования и популяризации этих сервисов нужно пересмотреть регуляторные требования на постоянной основе. Сейчас основной акцент делается на создании Единой биометрической системы, но скорость, с которой наполняется эта база, невысокая.
Ну и конечно, пока еще не все клиенты готовы воспользоваться представившимися возможностями, часто необходимо время, чтобы появилась уверенность в том, что онлайн-ипотека — это не только быстро и удобно, но еще и безопасно. Многие клиенты хотят физически осмотреть объект недвижимости и очно видеть контрагента на сделке. На первичном рынке, когда продавцом выступает застройщик, ситуация чуть проще, и онлайн-сделки в первую очередь прошли именно по таким объектам. Мы уже провели несколько онлайн-сделок, в рамках одной из последних покупатели строящихся объектов находились за рубежом.
Часть сервисов уже полноценно реализуется онлайн, например электронная регистрация. Здесь тема безопасности не столь критична, как на этапе заключения договора. Поэтому проникновение электронной регистрации, по данным Росреестра, составляет 40%. Такие исключительные ситуации, как пандемия и самоизоляция, не оставляют другого выбора, чтобы провести сделку. Поэтому мы как раз в этот момент распространили электронную регистрацию на все регионы нашего присутствия. Уверен, что количество дистанционных сделок и их доля будут увеличиваться после снятия ограничительных мер, но для массовости необходимы большие изменения.
— Чем для банка стал коронавирус — опасностью или возможностью? Что пандемия вам дала?
Конечно же, прежде всего это вирус, с которым впервые столкнулось человечество, затронувший самое главное, что у нас есть, — жизнь и здоровье. Поэтому вопрос безопасности вышел на первое место. Но, как всегда бывает, кризис предоставил место и для новых возможностей.
Банк смог быстро перестроиться на удаленный формат работы без потери эффективности. При этом мы ни на один день не остановили обслуживание клиентов. Появились новые подходы в работе с клиентами. Мы всегда нацелены на то, чтобы улучшать клиентский путь, но изоляция помогла в этом вопросе ускорить ранее запланированные изменения. Например, мы еще до изоляции для некоторых сегментов предусматривали возможность проведения оценки предмета залога без выезда, но с апреля значительно расширили перечень таких объектов. «Росбанк Дом» продлевает в упрощенном порядке выданные ранее кредитные решения, учитывая, что у клиентов возникают сложности в сборе новых документов. Мы еще больше сфокусировали работу на взаимодействии с государственными органами, чтобы запрашивать необходимую для принятия решений информацию не у клиента, а из внешних источников. И самое главное, банк сумел в период действия ограничительных мер предоставить клиентам возможность дистанционных онлайн-сделок.
Но, несмотря на эти возможности, мы, безусловно, рады снятию ограничений и рассчитываем, что это придаст новый импульс рынку. Есть же отложенный спрос на жилье, это базовая потребность, она никуда не делась. Возможно, доступность ипотечных кредитов уменьшилась со снижением доходов и с общей турбулентностью, но со снятием ограничений, развитием экономики и снижением процентных ставок мы будем наблюдать восстановление спроса. Это значит, что появятся новые возможности, чтобы экспериментировать и внедрять новые сервисы.