Ипотека на пике роста. Девелоперы делают ставку на продолжение льготной госпрограммы

В июле было заключено более 10000 сделок с квартирами в новостройках, что на 25% больше, чем в июне. Но все это — благодаря льготной ипотеке, таких сделок — 80%. Застройщики надеются, что ее продлят, а ключевую ставку — снизят.

Прогнозы скептиков, ожидающих снижения цен на рынке новостроек Петербурга и пригородов, а также остановки строек, не оправдались. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в мае и июне 2020-го рынок строящегося жилья восстанавливался: спрос вырос на 30% после кризисного апреля.

Продажи — 1,85 млн. кв.м. за первое полугодие 2020-го — оказались даже выше уровня спокойных лет. «Показатели продаж оказались на высоком уровне, прежде всего, благодаря льготной ипотеке, — уверена Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Таких сделок сейчас 80% по всему рынку, у некоторых застройщиков доходит и до 90%. Для поддержания строительной отрасли, безусловно, было бы большим подспорьем ее продление на длительный срок. Ипотека с низкой ставкой — самый важный фактор, стимулирующий людей к покупке строящегося жилья».

Без ипотеки никуда

Аналитик отмечает, что в случае сохранения программы льготной ипотеки итоги 2020-го могут оказаться даже на уровне прошлого года. Тогда объем продаж во втором полугодии может оказаться даже больше 2 млн кв. м строящегося жилья, что в сумме даст около 4 млн кв. м за год. Если же ее отменят, безусловно, рынок получит отток покупателей: многие люди не смогут приобрести жилье, которое с начала года в масс-маркете подорожало уже на 8%.

— Программа льготной ипотеки помогла сохранить уровень спроса, а на отдельные типы квартир он даже вырос, — отмечает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — В нашей компании средняя площадь квартир, приобретаемых в ипотеку, выросла с 42 кв. м в марте до 48 кв. м в июне, а объем выдачи ипотеки увеличился на 22% по сравнению с первым полугодием прошлого года.

Согласен с коллегой и Денис Бабаков, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

— 6,5% — это исторический минимум для ипотечной ставки, и мы сразу же увидели интерес со стороны покупателей, — отмечает он. — К примеру, во втором квартале 2020-го в Северной столице число ипотечных сделок увеличилось в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом в 2019-ом году. При этом большинство из них — это сделки по программе субсидированной ипотеки. Наибольшим спросом пользовались по-прежнему квартиры-студии и однокомнатные, причем наиболее популярны были так называемые «евродвушки» — «однушки» с просторной кухней-гостиной.

Отложенный старт

Кроме того, в первом полугодии аналитики отмечали существенное снижение объема предложения на рынке новостроек — на 19%, до 3,6 млн кв. м. Тогда как ранее бывали периоды, когда этот показатель составлял 5 млн кв. м. Причина — достаточно высокий объем продаж на уровне рекордно низкого вывода в продажу новых домов. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в январе-июне на рынок вышел всего 1 млн кв. м нового жилья, в то время как тот же период в прошлом году — 2,59 млн кв. м, то есть в 2,5 раза больше. Итого — было продано за полгода почти в 2 раза больше, чем выведено на рынок, что сократило выбор для покупателей и увеличило среднюю цену в масс-маркете на 8% до 123,6 тыс. руб. за «квадрат».

Причины отсутствия активности в открытии продаж у девелоперов понятны. Так уж совпало, что многие застройщики поторопились из-за грядущего перехода на эскроу начать продажи в 2019-ом в новых домах, но по старым правилам. В 2020-ом они начали подготовку к выводу с использованием эскроу, что занимает больше времени, и в первом квартале не стартовали с новыми объектами. Затем случилась пандемия, и старт ряда проектов опять-таки был отложен.

Кроме того, в Петербурге свою роль сыграла и позиция властей. Опасаясь того, что город получит новые дома без социальной и дорожной инфраструктуры, на которую не запланированы бюджетные средства, некоторые проекты не согласовывались месяцами. Между тем, как показывает интерес покупателей к новым, современным объектам, которые выходят в продажу, в Северной столице по-прежнему существует большая потребность в жилье. Более того, строительная отрасль дает львиную долю налоговых поступлений, в том числе и в городской бюджет. И поэтому каждый новый проект для города — это приток налогов, что наиболее важно в кризисные периоды.

Будущие премьеры

Ольга Трошева предполагает, что во втором полугодии застройщики будут более активно выводить свои новые проекты на рынок, и объем «свежего» предложения должен превысить 1 млн кв.м. Кто-то из участников рынка уже подготовился и будет работать по новой схеме с эскроу, кто-то увидел рост спроса на фоне льготной ипотеки…

Есть надежда и на более лояльное отношение властей к новым проектам: ответственные девелоперы готовы строить и школы, и детские сады, и дороги, понимая, что все это необходимо для жителей современных жилых комплексов.

Застройщики подтверждают: да, ожидается старт продаж в новых домах. Так, Setl Group в ближайшее время начнет строительство жилого комплекса комфорт-класса на Лиговском проспекте. На участке, где к проспекту примыкает Тосина улица, появится 55 тыс. кв. м современного жилья высотой 11–13 этажей с подземным паркингом и коммерческими помещениями и детский сад на 120 мест с бассейном. Также стартует новая очередь малоэтажного проекта «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе и новые корпуса в других проектах девелопера.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» говорит, что до конца этого года девелопер будет выводить новые очереди в трех проектах — в голландском квартале «Янила» в Янино, в финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина». Реализация — с помощью привлечения финансирования через эскроу-счета. Юлия Ружицкая рассказывает, что во втором полугодии компания продолжит строительство в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово», готовятся к продаже через эскроу-счета новые корпуса.

Есть и те застройщики, что смогли вывести «свежее» предложение в первом полугодии. По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», в этот период были открыты продажи в клубном доме «Адмирал Ушаков» на Васильевском острове и на третьем этапе ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе.

Что касается цен, то сейчас на рынке продолжается процесс вымывания недорогого ликвидного предложения — это то, что покупатели выбирают в первую очередь. Поскольку выходило не так много новых проектов, на рынке начинают преобладать объекты на более высокой стадии готовности. Уже 57% в новом объеме предложения — это проекты, которые реализуются по эскроу. Далее эта доля будет еще расти. Участники рынка уверены, что все эти факторы будут способствовать дальнейшему росту цен. По прогнозам Ольги Трошевой, средняя цена предложения по итогам года в Петербурге в сегменте масс-маркет вырастет не менее, чем на 10%. Ян Фельдман предполагает еще больший рост — 12–14%. Эксперты уверены: при таком существенном увеличении средней стоимости «квадрата» на фоне снижения покупательской способности населения без льготной ипотеки рынок может серьезно «просесть».