Динамика жилищного кредитования в Забайкалье идет в сторону увеличения
Объём жилищного строительства в Забайкалье в 2014 году вырос. В министерстве территориального развития уточняют, что за 9 месяцев в регионе построили 146,7 тысячи квадратных метров, что больше прошлогоднего показателя на 32%. Вместе с количеством новостроек растёт стоимость квадратного метра, как на новые квартиры, так и на жильё вторичного рынка. Казалось бы, суммы значительные — стоимость квадрата превышает 50 тысяч рублей. Тем не менее, строительные компании пока не наблюдают снижения спроса на жильё, а банки не жалуются на отсутствие желающих оформить ипотечный кредит.
Представитель министерства территориального развития Забайкальского края сообщил ИА «Чита.Ру», что по данным третьего квартала 2014 года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 46,9 тысячи рублей, на вторичном – 50,4 тысячи: «В третьем квартале 2013 года стоимость квадрата на первичном рынке составляла 44,4 тысячи рублей, на вторичном – 46,5 тысячи. Рост заметный». Прогнозы на 2015 год минтер не даёт.
«Мы прогнозами не занимаемся. Хотя, конечно, такой рост цен удивляет. Мы даже не предполагали, что они будут увеличиваться такими темпами, до таких значительных сумм. Всё зависит от платёжеспособности населения», — говорит представитель минтера.
Тем не менее, министр территориального развития Александр Бутырский в октябре во время заседания правительства предположил, что в 2015 году темпы ввода жилья в регионе останутся на прежнем уровне из-за слабой платёжеспособности населения.
«Прогноз ввода жилья на 2015 год — 440 тысяч квадратных метров. Это навязывание данных Министерством строительства России. По их утверждению, мы должны достигнуть показателя — один квадратный метр на одного человека, проживающего в регионе. Мы вводим ежегодно порядка 300 тысяч квадратных метров жилья. Мы не сможем прирасти в условиях современного рынка. Застройщики сейчас продают пять квартир в неделю. Увеличился процент по ипотеке, вряд ли платёжеспособность населения возрастёт. Поэтому ввод жилья останется на прежнем уровне», — уточнил Бутырский.
Большая часть квартир, конечно, строится в Чите. За 9 месяцев 2014 года из 146,7 тысячи построенных и введённых в эксплуатацию квадратных метров более 75,3 – строительство в Чите. Всего за этот период сдано 2 073 квартиры, из которых 1 204 квартиры построены в Чите. Более половины введённого в эксплуатацию жилья было построено за счёт собственных и заёмных средств населения.
Рухнем последними
В крупных читинских строительных компаниях говорят, что темпы ввода жилья в 2014 году сохранились примерно на уровне 2013 года.
«К концу года мы введём четыре дома. Так же, как в 2013 году. Строим в Чите. Проблем в работе хватает. Работаем по социальным объектам. Строим девятиэтажку по улице Молодёжная в Чите. Проблема – финансирование. Поднимаем за счёт оборотных средств. Прогнозировать увеличение строительства в 2015 году не берусь. Есть сложности и проблемы. В какой-то год строим больше, в какой-то чуть меньше. Много факторов на это влияют», — говорит представитель строительной компании «Тантал».
Пресс-секретарь «Энергожилстроя» Марина Афонина сообщила ИА «Чита.Ру», что строительная компания ввела или введёт до конца 2014 года четыре объекта: «Отреставрированный и реконструированный дом Трухина и Смолянского по улице Чкалова, который является историческим памятником, дом №1 в жилом комплексе на пересечении улиц Бабушкина — Полина Осипенко, дом №1 в жилом комплексе «Читинка» по улице Серова и детский сад в посёлке Карымское».
К жилищному строительству из этого списка относятся две многоэтажки. Гендиректор «Энергожилстроя» Виктор Лопатин сообщил ИА «Чита.Ру», что сложная экономическая ситуация в стране, конечно, может повлиять на развитие строительного бизнеса: «Сегодня все понимают, что единственная возможность для россиян преодолеть сложную ситуацию в экономике – развитие отечественного производства, в том числе, и в строительной отрасли. Мы строим для забайкальцев социальные объекты, жильё и коммерческую недвижимость. Строительство — это наш основной вид деятельности, если хотите – наше призвание. Понимаем, что следующий год будет непростым. Но у нас за плечами не один сложный год работы, в том числе в условиях финансового кризиса 2008 года, во время которого мы приобрели бесценный опыт».
По словам Лопатина, компания рассматривает различные сценарии развития бизнеса в зависимости от того, как будет складываться ситуация в экономике страны в целом и Забайкальского края в частности: «Мы готовы к реализации ряда антикризисных мероприятий, которые позволят нам даже при самых неблагоприятных экономических условиях сохранить свои позиции. В наших планах — активное участие в дальнейшем развитии строительного рынка Забайкалья. Мы будем продолжать сотрудничество с правительством региона, российскими производственными предприятиями и с представителями банковской сферы. В 2015 году мы в полном объёме выполним взятые на себя обязательства по возведению жилых домов, и я с уверенностью могу сказать, что все объекты, которые мы запланировали построить в следующем году, будут сданы в эксплуатацию в срок, а также будет начато строительство новых объектов».
Конечно, масштабнее многих на рынке застройщиков смотрится строительная компания «РУС», которая строит не отдельными домами – микрорайонами. В этом году «РУС» построил 77 тысяч квадратных метров, из них 55 тысяч – жилищное строительство. По сравнению с 2013 годом рост значительный – почти в два раза больше. Также в этом году «РУС» построил ещё 10 коттеджей в посёлке Чеховский. На 2015 год прогноз тоже из разряда оптимистичных: строительство четырёх 16-этажных домов, одного 24-этажного и здания детского сада в посёлке Могойтуй. По прогнозам «РУСа», в 2015 году они построят ещё больше жилья, но чуть сократится количество построенных социальных объектов. На 2016 год намечено строительство ещё нескольких многоэтажек.
По словам заместителя директора «РУС» Александра Баринова, сомневаться в росте цены квадратного метра жилья не приходится: «Конечно, цена будет увеличиваться. Вы посмотрите, какие принимают законы Законодательное собрание и Госдума. Увеличиваются налоги, акцизы, плата за привлечение иностранной рабочей силы. ТГК-14 в разы повышает цены на услуги по подключению новостроек к коммуникациям теплосетей».
Несмотря на высокие цены на жильё, «РУС» не чувствует снижения покупательского спроса: «У нас он стабильный. Нам забайкальцы доверяют. Гордума приняла законопроект об увеличении на 15% платы за квадратные метры квартир. Это может привести к тому, что владельцы больших квартир начнут их продавать и покупать более маленькие квартиры в новых домах. Наша компания уверено стоит на ногах и смотрит в будущее с оптимизмом. Если мы и рухнем, то рухнем последними».
Ходят слухи
Специалист по подбору недвижимости РосЖилФонда прокомментировал ИА «Чита.Ру», что стоимость квартир в 2015 году изменится: «Повышение цен на недвижимость в 2015 году будет однозначно. Это связано, прежде всего, с инфляцией, снижением курса рубля к мировым валютам и с инвестированием и сбережением денежных средств».
По словам специалиста РосЖилФонда, эти причины приведут к корректировке цен застройщиками, так как цены растут и на строительные материалы, и на рабочую силу: «Не секрет, что в Чите дома строят граждане КНР, а расчёты со строителями производятся в юанях. Продавцы же вторичного рынка недвижимости формируют цену с учётом цен застройщика, что необратимо приведёт к корректировке цен на вторичном рынке недвижимости».
«Снижение курса рубля к мировым валютам и инвестирование денег может привести к повышению спроса граждан на недвижимость, чтобы сохранить накопленные сбережения. Так как в валюте хранить сбережения не очень выгодно и опасно в связи с нестабильностью на валютном рынке, который сильно зависим от геополитики. Фактор повышения налоговой нагрузки на собственников недвижимости с 2015 года также может отразиться при формировании цены объекта недвижимости. Новшества в земельном законодательстве, вступающие в силу с 1 марта 2015 года, и определяющие новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, также будут влиять на уровень цен на жильё», — уточнил специалист РосЖилФонда.
Предположения РосЖилФонда подтверждают представители других читинских фирм недвижимости.
«Утверждать точно мы не можем, но слухи говорят, что цены на квартиры будут расти. В принципе, в этом нет ничего удивительного. Цены на квартиры меняются ежегодно. К концу года мы традиционно наблюдаем больший спрос на покупку квартир», — говорит представитель «Агентства недвижимости №1».
Директор агентства недвижимости «Надежда» Елена Пумэ говорит, что прогнозировать рост цен на жильё в Чите сложно: «У нас нет такого большого покупательского спроса, чтобы цены росли. Но, как это не парадоксально, они продолжают расти. Говорить о том, что к концу года наблюдается бум покупки жилья, тоже не приходится. Бума нет. Может быть, есть такое небольшое оживление, но не более. Вот года три назад, действительно, наблюдался этот бум. Сейчас, к сожалению, спокойнее».
Стабильность банков
Большая часть квартир в Забайкальском крае покупается за счёт банковских кредитов и других вариантов заёмных средств. Лидером в этой отрасли в регионе является Сбербанк. Из всех выдаваемых жилищных кредитов в Забайкалье, 68% приходится на Сбербанк.
Начальник отдела по жилищному кредитованию управления работы с партнёрами Сбербанка Ольга Кравченко сообщила ИА «Чита.Ру», что динамика жилищного кредитования в Забайкалье идёт в сторону увеличения.
«В свете экономических, политических тенденций динамика может меняться. Так, традиционно, у нас в августе-сентябре и до конца года – рост выдачи кредитов. В принципе, мы наблюдаем активность в обращении клиентов за оформлением ипотечных кредитов, фактической выдачей. То есть, динамика на увеличение», — говорит Кравченко.
Прогнозы на будущее банк не даёт: «Я не могу давать оценок по поводу роста или не роста процентных ставок. Сейчас даже финансовые аналитики не берутся комментировать какую-либо перспективу. Я не уполномочена делать аналитику, это проходит на уровне Центрального аппарата Сбербанка».
По словам Ольги Кравченко, у Сбербанка существуют программы по жилищному кредитованию на все случаи жизни: «У нас есть программы на случай приобретения готового жилья, строящегося жилья – первичный рынок, на строительство частных индивидуальных домов, на загородную недвижимость. На любое недвижимое имущество можно оформить жилищный кредит».
Сегодня у Сбербанка минимальная ставка по жилищным кредитам по готовому жилью – 11,5%.
«Сбербанк проводит политику взвешенно дифференцированных ставок. Есть базовая ставка и применяется масса дисконтов. Сейчас у нас действует акции для молодых семей, учителей, застройщиков. До 31 декабря акция страхования объекта недвижимости в подарок», — говорит Кравченко.
По её словам, в большей степени население края берёт кредиты на покупку жилья на вторичном рынке: «Удельный вес вторичных и первичных продаж определён самим предложением. Спрос у нас не может быть однозначно выше, но само по себе предложение по строящемуся жилью, оно очень ограничено у нас в городе, поэтому 85% – у нас кредиты, выдаваемые с целью приобретения жилья. То есть, это вторичное жильё, готовый жилой фонд. Только 15% — на строящиеся квартиры и дома».
Начальник отдела по жилищному кредитованию уточняет, что ситуация с кредитами двоякая: «В том смысле, что в кризисных условиях люди пытаются, наоборот, вкладывать деньги в недвижимость, в том числе в разные инструменты, поэтому начинают приобретать. Другое дело, что это, как правило, стимулирует продажи за наличные деньги. Но есть и те, кто понимают, что недвижимость скоро начнёт расти в цене, а деньги обесцениваться. И, если есть какая-то накопленная сумма, оформляют ипотечный кредит».
Ольга Кравченко считает, что спрос на жилищное кредитование падает только в условиях жёсткого кризиса: «Когда кризисная ситуация срезала пласт платёжеспособных лиц. В данной ситуации сейчас снижение спроса мы не наблюдаем. Даже, наоборот, сезонное обострение. Все стремятся до конца года реализовать свои жилищные сертификаты. Всё это стимулирует спрос. Но говорить о буме тоже не приходится».
Начальник отдела ипотечного кредитования Росбанка Татьяна Засухина сообщила ИА «Чита.Ру», что в банке действуют различные программы по жилищному кредитованию: «Программа «Начни с малого» для покупки однокомнатной квартиры с первоначальным взносом 10%. Программы с фиксированной процентной ставкой, а так же с переменной для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Существуют программы под залог уже имеющейся в собственности недвижимости для покупки дополнительной недвижимости, либо для других потребительских нужд. Актуальна программа «Рефинансирование». Работают программы «Новостройка», «Загородная недвижимость».
По словам Татьяна Засухиной, в Росбанке минимальная ставка по ипотечному жилищному кредитованию составляет 12% в программе «Особые возможности» сроком на 5-10 лет.
Росбанк не прогнозирует увеличения высокого роста процентных ставок.
«Текущая конъюнктура рынка и ослабление курса рубля не оказали значительного влияния на ипотечный портфель Росбанка. Полагаем, что средняя процентная ставка по рынку в 2015 может вырасти на 0,5–1%. В Росбанке на данный момент повышение ставок по ипотечным кредитам не планируется», — уточнила Засухина.
Начальник отдела ипотечного кредитования Росбанка уточнила, что ипотечные программы продолжают оставаться драйверами роста розничных портфелей банков. Количество заявок на ипотеку растёт, несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам в последнее время стали выше и во многих банках увеличился первоначальный взнос.
«В этом году в Росбанке количество ипотечных заявок выросло на 20–25%, в сравнении с 2013 годом. Однако общероссийские показатели потребительского спроса на ипотеку в 2014 году ниже, чем в прошлом году. Темп роста потребительского спроса на ипотеку в 2014 году снизился до 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2015 году мы прогнозируем темп роста на уровне 24%», — добавила Татьяна Суханова.
Пока ситуация по жилищному строительству в регионе и банковскому кредитованию кажется стабильной. Но прогноз на будущее – неоднозначный. Очевидно, что цены на жильё при всех разговорах о их необоснованности и завышенности будут расти и дальше в 2015 году. Тем не менее, крупные застройщики Забайкалья готовы выполнять серьёзные объёмы работ и дальше. О кризисе в жилищной сфере никто не говорит. Другой вопрос – увеличения ставок по ипотечным кредитам. Если они заметно подскочат, то отлаженная цепочка — покупатель –банковский кредит – оформление квартиры – строительство нового жилья – общий объём строительства в регионе — может порваться. Что, конечно, отрицательно повлияет на весь жилищный рынок.