Доля ипотеки на рынке новостроек Петербурга в августе упала до минимума
В Санкт-Петербурге в августе на рынке первичного жилья доля продаж в ипотеку рухнула до 53%, показав минимальные значения с 2022 г. По сравнению с июлем доля ипотеки от общего объема договоров долевого участия (ДДУ) снизилась на 17 п. п., сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика», а по сравнению с июнем – уже на 34 п. п. За полный год, то есть к августу 2023 г. доля ипотеки упала на 32 п. п. Тогда она составила 85%.
В соседней Ленобласти наблюдалась схожая тенденция, но спрос на жилищные кредиты упал не столь драматично. В августе этого года в регионе доля продаж квартир в новостройках в ипотеку составила 67%. По сравнению с июлем она снизилась на 15 п. п., а с июнем – на 22 п. п. За год (к августу прошлого года) доля ипотеки также уменьшилась на 22 п. п., тогда она составила 89%.
Падение продаж первичного жилья в ипотеку стало закономерным следствием изменения условий кредитования по программам с господдержкой, которые являются основным драйвером рынка, говорят застройщики. С 1 июля этого года в России перестала действовать программа льготной ипотеки по ставке 8%.
Вместе с тем условия по «семейной ипотеке» по ставке 6% были скорректированы. Сейчас она распространяется на семьи, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет. Максимальная сумма кредита для ряда регионов, включая Петербург и Ленобласть, составляет 12 млн руб., а первоначальный взнос – 20%. Также правительство РФ продлило программу «ИТ-ипотеки», но ставка по ней выросла с 5 до 6%. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 9 млн руб. Петербург был исключен из программы, а в Ленобласти возможность оформить «ИТ-ипотеку» сохранилась.
Охлаждение спроса
Наряду с падением спроса на ипотеку продолжило снижаться и общее количество сделок на покупку жилья в новостройках. В августе на рынке первичного жилья в Петербурге было заключено порядка 2600 ДДУ, что на 39,5% меньше, чем в июле этого года. А по сравнению с пиковыми значениями июня, когда покупатели стремились завершить сделки в преддверии ужесточений по ипотеке, спрос упал уже на 50,9%. В Ленобласти в августе было заключено порядка 1100 ДДУ, это на 35,3% меньше, чем в июле и на 57,7% меньше, чем в июне.
Несмотря на то, что динамка демонстрирует значительное снижение количества ДДУ, девелоперы отмечают, что потенциальные покупатели продолжают рассматривать возможность покупки жилья в новостройках. Но с учетом ограниченных возможностей по покупке жилья в ипотеку, их интерес сейчас медленнее конвертируется в сделки.
«Мы видим, что на рынке есть покупатели, и наблюдаем устойчивый поток входящих обращений. В июле и частично в августе не все из этих обращений трансформировались в сделки – ажиотажный спрос апреля-июня несколько «вымыл» с рынка объем готовых к сделке покупателей», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. С другой стороны, опрошенные изданием застройщики, отметили, что в августе тенденция к оживлению спроса все же наметилась.
«С августа мы наблюдали скорее восстановление спроса, и этому есть свои объяснения. В июле покупатели, не попавшие под условия обновленной семейной ипотеки, анализировали рынок и альтернативные варианты приобретения жилья. Плюс стало приходить понимание, что лучших времен ждать в обозримом будущем просто не приходится, поэтому многие предпочли воспользоваться теми возможностями, которые в данный момент еще предлагают», – добавила руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» Ирина Петрова.
Ограниченные инструменты покупки
Основным инструментом поддержания спроса сейчас является «семейная ипотека». но и здесь возможности покупателей ограничены. «Семейной ипотекой могут воспользоваться не все желающие. Те же семьи, которые отвечают всем условиям, не всегда могут получить кредит из-за ограниченного лимита средств, которые государство выделяет банкам на эту программу», – отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Она также добавила, что в Ленобласти в августе доля ипотеки была выше, чем в Петербурге, поскольку средний чек покупки там ниже, соответственно, пригородное жилье более доступно для ипотечных заемщиков с ограниченным бюджетом. В августе средняя стоимость одного кв. м первичного жилья в Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», составила 255 000 руб. За год она увеличилась на 3%. В Ленобласти средняя цена «квадрата» значительно ниже – 155 000 руб., хотя за год она и росла быстрее (+6%).
«Если не брать во внимание льготные ипотечные программы, то в ипотеке спрос однозначно сместился в сторону вариантов с отложенными основными платежами, когда платежи в первый год составляют минимальные суммы. Покупатели в 2024 г. предпочитают откладывать на потом финансовые вопросы, но не приобретение квартиры, которая по-прежнему остается выгодной инвестицией. Логика таких клиентов понятна, поскольку в будущем могут появиться новые целевые ипотечные программы, изменится ключевая ставка или появится возможность рефинансировать кредит», – говорит Петрова.
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов также отмечает, что сейчас покупателям интересны любые инструменты, которые позволят либо вовсе избежать ипотечного кредита по рыночной ставке, либо максимально отсрочить переход на нее, в том числе за счет рассрочек. «Согласно нашим исследованиям, в августе абсолютное большинство квартир было приобретено с использованием «семейной ипотеки». Далее идет рассрочка: ее доля остается стабильно высокой с июля. Предполагаем, такая тенденция продолжится и дальше», – добавил он.
Уменьшится ли предложение
Падение спроса на жилье пока не привело к существенному снижению объема предложения, который в Петербурге в августе этого года, по данным «Циан.Аналитики», составил около 30 000 квартир. За месяц объем предложения не изменился, за год же он снизился всего на 6%.
Однако Ефремов полагает, что в перспективе девелоперы, вероятно, будут сдерживать старт новых проектов и сосредоточатся на реализации уже сооружаемых жилых комплексов.
Левнева считает, что застройщики будут сокращать свои портфели до нескольких наиболее маржинальных проектов. «Поскольку в большей степени спрос проседает на дешевое жилье, снижения ключевой ставки в ближайшее время никто не ждет, а лимитов средств на семейную ипотеку не хватает, объемы вывода объектов будут пересмотрены в основном в эконом-сегменте. При этом девелоперы продолжат экспансию в Ленобласть», – резюмировала она.