Жилищные программы для семей с детьми переупакуют. Как изменится рынок

С 1 февраля 2026 года программу семейной ипотеки скорректировали, но это еще не финальные перемены. Изменения продолжатся и в дальнейшем, следует из поручений президента России Владимира Путина. Планируется проработать и другие меры, связанные с жильем для семей с детьми.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты полагают, что в результате изменений доступность льготных ипотечных программ повысится лишь для некоторых категорий семей, для других же она снизится. Также большинство экспертов сомневаются в том, что из-за планируемых мер жилье подешевеет. Хотя некоторый повод для снижения цен в поручениях Путина все же заметили.

Что поручил Путин

Поручения даны президентом России по итогам заседания Совета по реализации государственной демографической и семейной политики, которое состоялось в прошлом году. Те из них, которые касаются жилья для семей с детьми, адресованы правительству, Центробанку и институту жилищного развития «Дом.РФ». В них предлагается рассмотреть возможности:

• дифференциации ставок по льготной ипотеке в зависимости от числа детей;
• по мере роста количества детей в семье — перехода из одной ипотечной программы с господдержкой в другую;
• выделения семьям до 450 тыс. руб. на погашение ипотеки при рождении четвертого и последующего детей;
• первоочередного улучшения жилищных условий для семей, в которых есть ребенок не старше семи лет;
• развитие льготной аренды жилья для семей с детьми, у которых нет жилья.

Разворот в сторону многодетных

Идея дифференцировать ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье возникла еще в середине прошлого года. Как пояснял председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, предполагается, что для семей с одним ребенком она может составить 10% годовых, с двумя — 6%, с тремя — 4%.

Однако пока в поручениях президента речь не о конкретных цифрах, а о самой возможности дифференциации. «С дифференциацией ставок пока ничего не понятно — рассматривать ли это в первую очередь как поддержку для семей с более чем одним ребенком или скорее как ослабление поддержки семей с одним ребенком», — говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

То, что акцент планируется сместить именно на многодетных, следует и из других жилищных поручений Путина — про возможность перехода из одной льготной программы в другую по мере увеличения в семье количества детей и про дополнительные 450 тыс. руб. на погашение ипотеки при рождении четвертого и последующего ребенка (первые 450 тыс. руб. на эти цели выделяют уже сейчас — при рождении третьего ребенка, напоминают эксперты).

Многодетные семьи

С 2024 года в соответствии с указом Путина многодетными в России считаются семьи с тремя и более детьми. Осенью прошлого года заместитель председателя правительства по вопросам социальной политики Татьяна Голикова уточняла, что из 42 млн семей, насчитывающихся в России, детей имеют 24 млн, а многодетными являются 2,8 млн (или 5%).

При этом, как пояснила заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Решетникова, исходя из открытых данных:

• семей с тремя детьми в России— примерно 3,6%;
• с четырьмя — порядка 1%;
• с пятью и более — 0,4%.

Приоритет для семей с маленькими детьми

Не все жилищные поручения Путина касаются многодетных. Одно из них — про первоочередное улучшение жилищных условий для семей, в которых есть ребенок не старше семи лет. При этом в нем не уточняется, сколько детей должно быть в семье, обращают внимание эксперты.

«Не исключено, что в этом случае речь идет о сохранении для семей с одним ребенком до семи лет ставки по семейной ипотеке на уровне 6%, что было бы логично», — говорит Решетникова. И уточняет: молодым семьям с одним ребенком очень часто сложно приобрести свое стартовое жилье из-за отсутствия накоплений для первоначального взноса плюс затрат на аренду временного жилья и обустройство быта.

«Сохранение ставки на уровне 6% для таких семей стало бы стимулом для рождения второго ребенка. А семей с одним здоровым ребенком в возрасте более семи лет сейчас совсем не кредитуют по семейной ипотеке, вполне вероятно, что предлагается для таких семей установить льготную ставку 10% с ее снижением после рождения второго до 6%, а после рождения третьего — до 4%», — считают в «Этажах».

Это решение стимулировало бы рождение второго и последующего детей, под такие изменения попали бы порядка 40% семей, и это создало бы новую поддержку для строительной отрасли, уверена Решетникова.

Доступность жилья вряд ли повысится

Предложенные президентом меры в совокупности повышают адресность (причем в рамках жизненного цикла семьи) и делают саму систему жилищной поддержки более гибкой, отмечает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

Даже для тех категорий семей, для которых ставки по семейной ипотеке сохранятся на нынешнем уровне или снизятся, доступность жилья вряд ли повысится, полагают эксперты. «Мы пришли к такому состоянию рынка, что ставка (тем более в пределах возможной дифференциации) не определяющий фактор», — говорит Юрий Беликов из «Эксперт РА».

Он поясняет: сейчас доступность жилья по льготным ипотечным программам ограничивают не сами ставки, а цены на недвижимость. Из-за высоких цен, а также ужесточения условий программы и риск-политик банков даже на первоначальный взнос из регулярных доходов (зарплат) накопить в обозримые сроки крайне сложно. «В связи с этим донастройки условий кредитования, не считая первого взноса, уже не будут сильно влиять на выдачи и доступность жилья», — полагает Беликов.

От снижения ставок для многодетных существенного влияния на рынок не ожидает и профессор Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Для этого должен произойти значительный рост многодетности в крупных городах и мегаполисах», — говорит он. Однако в дальнейшем, если начнется рост числа многодетных семей, важно будет обеспечить одновременный рост вводимого жилья для сохранения конкуренции между застройщиками и увеличение в нем доли многокомнатных квартир (четырех- и пятикомнатные квартиры редко встречаются в домах комфорт-класса)», — говорит он.

У каждой восьмой семьи могут возникнуть сложности

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:

— При росте ставок по семейной ипотеке до 10% фактически у каждой восьмой семьи в стране могут быть сложности с оформлением такого кредита. Плюс семье для покупки квартиры площадью 50 кв. м при нынешней средней цене квадратного метра на первичном рынке жилья в России необходимо накопить на первоначальный взнос более 1,5 млн руб. Это притом что им нужно еще арендовать жилье при отсутствии собственного.

Частично решить эту проблему поможет материнский капитал, но он не поднимет уровень одобряемости кредитов банками для таких семей. Эту проблему хотели решить через выдачу льготных кредитов через микрофинансовые компании от регионов. Но списка таких организаций так и не появилось, хотя им для адаптации работы Центробанк сделал льготы на первый квартал 2026 года в виде отмены контроля полной стоимости кредита при выдаче.

Снизятся ли цены на жилье

Реализация жилищных поручений президента, направленных на решение жилищного вопроса для семей с детьми, вряд ли приведет к снижению цен на недвижимость, считают большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов. «В принципе на протяжении последних пяти-шести лет органам власти и регуляторам не удавалось повлиять на динамику цен на жилье никакими методами, если мы говорим о целях ее сдерживания», — напоминает Юрий Беликов.

В силу узкой направленности нынешних поручений президента (только на семьи с детьми и в основном — на многодетные семьи) существенное влияние на цены вряд ли проявится и сейчас:

«Введение новых мер вряд ли существенно повлияет на общую динамику цен на жилье. Это скорее поможет сдержать избыточную активность на рынке и не приведет к дополнительному ускорению роста цен. Введение дополнительных мер поддержки прежде всего адресовано относительно узкой группе семей с большим количеством детей. Спрос со стороны таких семей относительно невелик, поэтому радикального воздействия на весь рынок жилья эти меры не окажут, скорее всего», — полагает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

«Эти меры носят преимущественно социально ориентированный характер. Безусловно, это поможет многодетным семьям легче обслуживать ипотеку и, как следствие, поддержит качество ипотечных портфелей банков. Однако основное — это поддержка семей с детьми. Данная мера не будет иметь ощутимое влияние на стоимость жилья, так как таких семей в стране сравнительно немного», — говорит старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Федор Выломов отмечает, что все предложения так или иначе касаются спроса, и если в моменте не принять отдельные меры в части стимулирования предложения, то часть эффекта «доступности» может быть съедена ростом цен и наценкой застройщиков на самые потенциально ликвидные форматы (семейные планировки 2–3 комнаты).

«Соответственно, в городах с дефицитом нового предложения доступность может вырасти с точки зрения ежемесячного платежа семьи, но не обязательно в количестве квадратных метров приобретаемого жилья. С этой точки зрения было бы логично рассмотреть не только дифференциацию ставок в зависимости от количества детей, но и дифференциацию лимитов «льготной части» ипотечного кредита (для большей семьи нужно большее по площади жилье, которое в текущих условиях сложно «уложить» в льготный лимит)», — говорит Федор Выломов.

Почему льготная аренда может снизить цены на жилье

Александр Цыганов, профессор Финансового университета при правительстве России:

— Среди предложений по жилью особо выделяется поручение по льготной аренде для семей с детьми. Полномасштабная реализация на практике в крупных городах может серьезно изменить рынок аренды, способствовав его обелению, а главное — снизить спрос на приобретение жилья, который связан не только с желанием купить квартиру, но и с пониманием неудобства проживания в арендной квартире без договора и регистрации по месту жительства. Это будет сдерживать рост цен на жилье.

Предлагаемые меры могут привести к переключению внимания на рынок социальной аренды жилья, что как минимум замедлит рост цен на жилье, оставив его в рамках инфляции, а в перспективе приведет к снижению цен на вторичное жилье в старых и морально устаревших домах 1950–1980 годов постройки с небольшими кухнями, низкими потолками и неудачной локацией, сдать там квартиру станет сложнее и по более низкой ставке.