Наследство — в ломбард: дорогая ипотека повысит спрос на квартиры в трейд-ин
Заградительные ставки по ипотеке без господдержки, рост цен на квадратные метры и низкая доступность льготной ипотеки для жителей крупных городов могут привести к тому, что уже в этом году четверть сделок с недвижимостью на первичном рынке будет заключаться по программам трейд-ин. «Известия» вместе с экспертами рынка разбирались в перспективах изменения структуры сделок и выяснили, какие плюсы и минусы у этого механизма.
Неподъемные цифры
Из-за резкого роста рыночных ипотечных ставок, связанного с экстренным повышением ключевой ставки Банка России до 20% 28 февраля, в структуре ипотечных кредитов резко выросла доля льготных займов с господдержкой. Например, в ВТБ в первых числах марта их процент подскочил с 33 до 80%, в «Дом.РФ» — с 50–60 до 80%, с 30% до 80% в банке «Санкт-Петербург». В некоторых других банках их доля не стала настолько подавляющей, но в целом картина там примерно такая же.
Важно подчеркнуть, что спрос на льготные программы остался тем же, что и раньше, то есть доля выдачи таких займов подскочила именно потому, что жилкредиты по рыночным процентам стали неподъемными особенно для заемщиков, которые могут взять квартиру в ипотеку только с минимальным или близким к нему первоначальным взносом.
В крупных городах ситуация с льготной ипотекой осложняется еще и тем, что по нынешним правилам максимальная сумма жилищных займов по этой программе составляет всего 3 млн рублей (по прежним условиям в Москве, Санкт-Петербурге и их областях 8 млн рублей), поэтому взять ее тоже могут только те, у кого на руках есть суммы для покрытия всей остальной стоимости приобретаемых квартир. При этом даже по нынешним условиям эта программа действует до июля этого года.
Из-за этого некоторые эксперты предполагают, что многие клиенты будут обращаться к другим источникам средств на покупку квартир в новостройках и одним из самых популярных инструментов станет трейд-ин.
— Общее число сделок с недвижимостью, по данным Realiste, в 2022 году снизится на 20–30%. В Москве прогноз такой: в новостройках число сделок уменьшится с 260 тыс. в 2021 году до 182 тыс. в 2022 году, а на вторичке среднее число сделок снизится с 300 тыс. до 220 тыс. сделок, — сказал в беседе с «Известиями» основатель компании Алексей Гальцев. — Основной процент клиентов-ипотечников будет потерян, а уменьшение числа сделок на вторичном рынке снизит и число сделок «за свои», потому что «свои» в большинстве случаев — это средства от продажи старой вторички.
По сусекам
Сейчас, по оценке Realiste, которую приводит Гальцев, доля сделок с инструментом трейд-ин составляет порядка 5–7%, но уже в обозримом будущем их доля дойдет до 25% от общего числа сделок на первичном рынке недвижимости. Близкие цифры в статистике и прогнозах приводит и управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон.
— В условиях снижения платежеспособности населения и высоких, практически заградительных ипотечных ставок количество сделок с использованием этой схемы оплаты будет возрастать. По нашей оценке, к концу 2022 года доля договоров, заключенных по трейд-ин, составит порядка 25% в общем объеме сделок застройщиков. В проектах Touch доля таких договоров по итогам первого квартала 2022 года занимает 4%, — говорит он.
Чуть более сдержанными ожиданиями с «Известиями» поделился директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. По его словам, в благоприятных условиях объем сделок с таким инструментом вырастет с нынешних 5–7 до 10–15%. Но при этом он подчеркивает, что на данный момент значительного роста спроса на покупку первички через трейд-ин не происходит.
— В недвижимости сервис устроен по аналогии с автомобильным рынком — выкуп квартиры происходит с дисконтом, позволяющим обслужить сделку. До марта 2022 года этот дисконт по рынку был в диапазоне 10–20%. В моменте роста стоимости ипотеки и ключевой ставки дисконт должен будет увеличиться, поэтому сегодня не видим серьезного роста спроса на трейд-ин, — объясняет Храпов.
О некоторых рисках в использовании такого инструмента «Известиям» рассказал инвестор в недвижимость Евгений Ким. По его словам, в неспокойные времена, как сейчас, владельцы квартир из вторичного фонда скорее будут заинтересованы повременить с подобного рода обменами, ведь старые квартиры, в которых эти люди чаще всего и проживают, по условиям трейд-ин меняются именно на новостройки. А девелопер вполне может изменить сроки окончания строительства либо вообще обанкротиться.
Что за зверь
Сама по себе схема trade-in не является каким-то нововведением последних лет, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Раньше потенциальные покупатели новостроек чаще самостоятельно продавали свои квартиры и после успешной продажи, имея деньги на руках, искали квартиру от застройщика.
По словам Кузнецовой, этот вариант и сейчас достаточно популярен, но имеет ряд минусов. Во-первых, самостоятельная продажа квартиры может сильно растянуться по срокам, а значит, в процессе реализации старой квартиры, цена на новостройку может существенно увеличиться. Во-вторых, при самостоятельной продаже есть риск попасть на недобросовестного агента. В-третьих, зачастую такой вариант предполагает высокие комиссионные.
Таких проблем не возникнет, если потенциальный покупатель воспользуется услугой trade-in. В этом случае выбранная квартира в новостройке будет забронирована за клиентом, при этом большинство девелоперов также фиксируют и стоимость этой квартиры на длительный срок.
Технически этот процесс выглядит так. Объект, полученный девелопером от покупателя по программе трейд-ин, отправляется для реализации на вторичном рынке. Для этого девелоперы либо сотрудничают с агентствами недвижимости, либо заводят собственные отделы реализации вторички, рассказывает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
Для самого девелопера интерес в предложении таких условий заключается в том, что он сразу получает потенциального покупателя на свой объект и, помогая ему извлечь из старой недвижимости средства для покупки новой квартиры, по сути делает все, чтобы сделка состоялась, объясняет директор по продажам ХК «Сити 78» Виктор Милованов.
Основная выгода для покупателя, как объясняет Сергей Шиферсон из Touch, состоит в том, что для клиента фиксируется цена будущей новостройки, и даже в случае резкого роста спроса, а с ним и цен на недвижимость в течение месяца-полугода, пока девелопер занят продажей старой квартиры своего клиента, стоимость новой для покупателя не меняется. Но этот параметр, предупреждают все собеседники «Известий», обязательно должен быть отражен в соответствующем договоре. Бывают и случаи, когда девелопер даже берет на себя полностью или частично комиссию агентства, занятого продажей старой квартиры.
— Покупателю нужно обязательно письменно зафиксировать стоимость покупки новой квартиры на период продажи прежней. А если новое жилье будет приобретаться в ипотеку, надо дождаться от банка одобрения жилищного кредита до совершения сделки, чтобы не остаться без крыши над головой, — предупреждает Виктор Милованов из «Сити 78».
Вместе с тем собеседники «Известий» советуют людям, решившим использовать этот инструмент для улучшения своих жилищных условий, обратить внимание еще на несколько вещей. Так, Наталия Кузнецова из «Бон Тон» советует убедиться в полной юридической чистоте документов старой квартиры. Инвестор в недвижимость Евгений Ким добавляет, что перед тем, как обратиться к девелоперу, следует провести оценку стоимости квартиры независимым оценщиком, чтобы впоследствии четко понимать, насколько адекватную цену за нее предлагает оценщик со стороны девелопера.
— Подводные камни могут быть в юридических составляющих. В любом случае при заключении сделки необходимо внимательно читать все договоры и понимать логику общей сделки и систему взаиморасчетов. А улучшить можно только одно — качество отдаваемой квартиры. Например, выкинуть хлам и старую мебель, что поможет поднять визуальную стоимость недвижимости, — подытожил Кирилл Храпов из «Самолета».