Екатерина Ганина: Подготовка рынка к переходу на эскроу-счета выявила несколько проблем
Автор: Екатерина Ганина,
экономист, эксперт финансирования строительных объектов
Минстрой и Центробанк недавно разработали рекомендации для застройщиков в рамках перехода на проектное финансирование. В том числе представили перечень необходимых документов для девелоперов, который понадобится, чтобы получить кредит, а также пожелания по наличию подразделений или специалистов с компетенциями в области проектного финансирования. При этом, по оценке ЦБ, по состоянию на 15 апреля только 28 из 63 допущенных к сопровождению застройщиков кредитных организаций подтвердили свою готовность работать по новым правилам.
С 1 июля застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны использовать специальный банковский эскроу-счет, на который будут зачисляться деньги дольщиков. Нововведение коснется проектов с низким уровнем строительной готовности. Девелоперы смогут получить доступ к деньгам по факту сдачи дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности на дольщика. Строить при этом придется на собственные или кредитные средства. 22 апреля премьер подписал постановление, которое дает некоторые послабления — в частности исключения сделаны для тех проектов, где работы выполнены более чем на 30% или число заключённых договоров долевого участия составляет не меньше 10% от количества помещений в строящемся доме.
И все же подготовка рынка к переходу на эскроу-счета выявила несколько проблем. Не все уполномоченные банки имеют строительную экспертизу и опыт работы с проектным финансированием, так как долгие годы не обращали внимания на необходимость формирования таких компетенций. Это связано с тем, что раньше девелоперский проект можно было кредитовать обычно, так сказать, в «котел», имея при этом и такой же источник погашения предоставляемых кредитов. Ограничение на свободное распоряжение деньгами дольщиков пришло довольно неожиданно, а формировать банкам компетенции в такой сложной отрасли, как строительство, нужно годами.
Реакция на нововведения основных участников рынка разная. Отрасль, по сути, призвали к прозрачности источников финансирования, но ценой этого может стать увеличение стоимости квадратного метра для конечного потребителя. При этом не каждый регион с точки зрения платежеспособного спроса населения выдержит это. Ранее застройщики могли направлять свободные деньги на приобретение новых земельных участков и запускать инвестиционный процесс по проектам гораздо раньше, чем это будет возможно в новой финансовой модели. Теперь для покупки новых участков при недостаточности собственного капитала придется или кредитоваться, или приглашать третью сторону — инвестора. А эти инструменты потребуют обслуживания и, как следствие, расходов.
При работе по старой схеме имели место и ситуации, когда при рассмотрении заявки на проектное финансирование банк обнаруживал, что средств застройщика в проекте нет вообще или недостаточно. При этом некоторые финансовые организации сотрудничали с такими застройщиками, поскольку понимали, что строительные компании имеют возможность на регулярной основе получать средства дольщиков. Сейчас такой вариант работы будет невозможен, а риски банков возрастают из-за появления дополнительных факторов, влияющих на реализацию проекта. Среди них — платежеспособность населения, квалификация застройщика и наличие у него «запаса прочности» для разрешения нетривиальных ситуаций.
Таким образом, новая модель проектного финансирования отрасли ставит новые вопросы перед участниками рынка, от решения которых будет зависеть их будущее. Однако банки, обладающие экспертизой и многолетним опытом работы, готовы продолжать сотрудничать с застройщиками и уже предлагают новые механизмы, позволяющие привлекать деньги под проекты. Это мезонинное финансирование (крупный необеспеченный кредит) и выдача денег под конкретный результат действующих проектов. А это очень важно в условиях ограниченного объема свободных денег.