Отмена господдержки ипотеки подстегнет рынок готового жилья и вторички
У аналитиков и игроков рынка недвижимости Краснодара нет сомнений в том, что государственная поддержка ипотеки в этом году не будет продлена. Эксперты уверены: отмена программы подстегнет рынок готового жилья и новой вторички. А вот первичному рынку придется туго.
Напомним, что программа ипотеки с господдержкой была запущена весной 2015 года. Повышение ключевой ставки ЦБ привело к росту ставок по ипотеке в российских банках. Это негативно отразилось на объемах кредитования и привело к падению спроса на рынке недвижимости. Механизм господдержки ипотеки был призван активизировать покупательский интерес и поддержать застройщиков, продажи которых заметно упали на фоне кризиса.
Благое начинание
Свою задачу господдержка выполнила. Директор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов напомнил, что, по данным Минфина, за 11 месяцев 2016 года в РФ 268 202 семьи смогли оформить ипотеку с государственной поддержкой. «Общая сумма этих кредитов – более 408 млрд руб. Это деньги, которые удалось привлечь в строительную отрасль страны в кризис. Для нынешних условий это прекрасное подспорье», – уточнил эксперт.
Сбербанк предоставил БН данные за 10 месяцев 2016 года: за указанный период на Кубани по программе господдержки выдано 4456 кредитов на общую сумму 6,2 млрд руб. (34% от суммы всех выданных ипотечных кредитов).
«По сути, господдержка вытянула наш рынок из кризиса. По разным данным, с ипотекой по льготной процентной ставке покупается от 70 до 80% жилья в новостройках. Это очень серьезные цифры», – говорит Вадим Камалов, директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар».
«Многие продавцы играли на ожиданиях того, что в марте 2016 года господдержка закончится, и это очень хорошо подняло продажи в первом квартале прошлого года. Конечно, нужно еще учитывать специфику регионов. В одних регионах при участии господдержки продается 20-30% жилья, в других – 70%. По Краснодарскому краю эта цифра составляет около 40%», – уточнил эксперт рынка недвижимости Эдуард Давыденко.
«По оценкам аналитиков, сегодня порядка 48% ипотечных сделок в крае оформляются в рамках программы господдержки. Практически все эти сделки – договоры долевого участия. Количество выданных в 2016 году ипотечных займов, по некоторым данным, выросло на треть по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года. За первые три квартала в крае выдано 16 тыс. кредитов на сумму более 25 млрд руб. Многие из этих сделок не могли бы состояться без субсидий», – добавил Максим Кубасов.
Вторичка удержалась
По словам Вадима Камалова, если раньше первичку и вторичку покупали в соотношении 50/50, то с введением программы доля первой в общем объеме сделок выросла до 80%. Но падение спроса на вторичное жилье наш собеседник объясняет особенностью именно краснодарского рынка. Выбор в пользу нового жилья обусловлен не только привлекательной процентной ставкой, но и изначально низкой стоимостью квартир в новостройках.
А вот Сергей Минченков, руководитель отдела продаж ГК «Аякс-Риэлт», отмечает, что в его компании спрос на вторичку не упал и с сентября даже начал расти. Хотя вторичка вторичке рознь – жилье в изношенном фонде 60-70-х годов покупателям неинтересно, и его продажи зависли.
Елена Середенко, региональный директор АО «КБ “ДельтаКредит”» в Краснодаре, отметила, что традиционно на рынке ипотеки доля вторички выше, чем первички. «И в 2015-м, и в 2016 году соотношение кредитов на первичку и вторичку составляет примерно 40 на 60%», – сказала она.
«Конечно, есть доля людей, предпочитающих синицу в руках и делающих выбор в сторону проверенного и уже эксплуатируемого жилья, но не думаю, что таких людей много, так как разница в цене между первичкой и вторичкой значительна и это важно для покупателя в нынешних условиях», – прокомментировал Максим Кубасов.
Все хорошо?
В сентябре 2016 года Центробанк снизил учетную ставку до 10%. По данным регулятора, в ушедшем году средние ставки по ипотеке вышли на докризисный уровень, достигнув показателей 2013 года (12,7%), что было названо историческим минимумом (для сравнения: в 2015 году средние ставки достигали 14,05%).
По мнению специалистов банковского сектора и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в этом году ставки могут опуститься до 8-9%. Эксперты связывают это с улучшением внешних и внутренних экономических факторов и отсутствием предпосылок для существенных потрясений, угрожающих российской экономике в ближайшем будущем. В АИЖК полагают, что к дополнительному снижению стоимости ипотеки приведет и электронное оформление кредитов. В итоге объем выданных ипотечных кредитов в этом году может превзойти рекордные показатели 2014 года в 1,76 трлн руб.
По мнению Эдуарда Давыденко, в верхах судьбу господдержки решили давно: еще в апреле 2016 года в своей речи на XIV съезде Ассоциации российских банков министр финансов Антон Силуанов сообщил, что государство собирается свернуть эту программу. «В прошлом году было построено рекордное количество жилья с использованием ипотеки. Господдержка продолжится и в этом году, но уже через год ипотека должна будет функционировать самостоятельно», – сказал тогда министр.
Однако то, что жизнь налаживается и это главный аргумент в пользу отмены программы, Эдуард Давыденко считает сугубо официальной версией. «Заявление, что инфляция в стране сейчас на уровне 6% и господдержка уже не нужна, убивает двух зайцев. Официально признается низкая инфляция, и это вроде хорошо: пусть население думает, что она действительно низкая, и не теряет оптимизма. А раз в стране жизнь налаживается, нет смысла сохранять низкую ставку рефинансирования и оказывать господдержку», – рассуждает Эдуард Давыденко.
«Цель самой программы – поддержать отрасль в период прохождения дна. По заявлениям правительства, дно пройдено и программа со своей задачей справилась. Выделять деньги далее нет смысла. Только за 11 месяцев 2016 года сумма субсидирования программы господдержки, по данным финансового ведомства, составила более 8,5 млрд руб. И если данные Минфина и ЦБ о стабилизации экономики верны, то такие затраты государству ни к чему. По самым оптимистичным прогнозам, Центробанк при стабильном развитии ситуации сможет понизить ключевую ставку уже к июню 2017 года. В этом случае у банков появится возможность снизить процентные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, и субсидии будут не актуальны. Однако это оптимистичные прогнозы, а они, к сожалению, редко сбываются», – добавил Максим Кубасов.
Или все же не очень?
«Не стоит ждать, что снижение процентов по ипотечным кредитам вызовет всплеск покупательской активности. Люди приобретают жилье не из-за снижения процентных ставок, а потому что у них есть деньги», – сказал Эдуард Давыденко.
По данным Краснодарстата на октябрь 2016 года, доходы жителей края снизились на 10% по сравнению с 2015-м. Сократился и объем полученных кредитов – почти в два раза. Так, в 2016 году жители региона взяли около 8 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 12 млрд руб. В прошлом году за 10 месяцев было выдано 12,5 тыс. кредитов на сумму 19,5 млрд руб. Упали и объемы ввода жилья – с 4,6 млн до 3,8 млн кв. м.
В то же время строительство не останавливается, хотя с падением покупательского спроса растет количество непроданных квартир. По оценкам компании Macon Realty Group, на первую декаду декабря прошедшего года на первичном рынке многоэтажного строительства было не продано около 60 тыс. квартир (по информации Эдуарда Давыденко – 57-60 тыс.). Это значительный объем, для реализации которого потребовалось бы не менее двух лет при условии, что на рынок не выводятся новые проекты.
Что ждет рынок
Учитывая долгие праздники и то, что местный рынок недвижимости отличается инертностью, эксперты не ожидают изменений в ближайшее время. Скорее всего, рынок начнет реагировать на отмену господдержки не раньше весны, а самое интересное начнется ближе к лету.
Большие опасения у экспертов БН вызывает неизбежное подорожание квадратного метра, связанное с отменой господдержки и с изменениями в 214-ФЗ. «По рынку новостроек это сильно ударит. Мы ожидаем некоторую турбулентность. Изменения в законодательстве, скорее всего, повлияют на цены в сторону увеличения. Выровняется цена со вторичкой, и это сместит спрос на готовое жилье», – прогнозирует Вадим Камалов. По его словам, объемы строительства уже падают, новых проектов очень мало. В основном достраиваются те, что уже запущены. Так что в наступившем году рынку первичного жилья придется сильно ужаться, если не придут дешевые деньги.
Эксперты БН единодушны в том, что отмена господдержки однозначно подстегнет рынок готового жилья и вторички, но вторички, построенной не более 10-15 лет назад. «Однако это не значит, что вторичка будет выстреливать сама по себе или показывать хороший рост. Речь в данном случае о ее доле в объеме продаж», – пояснил Эдуард Давыденко.
Максим Кубасов также уверен, что при отсутствии других мер поддержки со стороны государства продажи жилья на первичном рынке сократятся. «Сегодня до половины сделок в этом сегменте проходит по субсидированной ставке, и часть из них не сможет быть совершена в дальнейшем. Повышение стоимости кредита на 2-3% существенно увеличит ежемесячный платеж для покупателя», – считает Максим Кубасов.
По его прогнозам, снижения объемов строительства стоит ждать во второй половине года, когда многие застройщики приступят к завершению и сдаче объектов, начатых в докризисный период.
Максим Кубасов полагает, что теперь главным объектом поддержки со стороны государства должны стать застройщики. О таких мерах говорится давно. «Государство должно выработать меры, способные уменьшить стоимость квадратного метра для покупателя, создав систему льгот и субсидий на приобретение сырья и строительных материалов, ведь именно повышение их стоимости ведет к росту цен на рынке. Также это могут быть компенсационные программы по банковским займам и кредитам для бизнеса, сокращение ставок и расширение возможностей рефинансирования, – подчеркнул эксперт. – Господдержка строительных компаний сможет изменить ситуацию и стимулировать запуск новых проектов, опять же в случае стабилизации экономики».
Впрочем, девелоперы не собираются опускать руки и намерены стимулировать спрос доступными им методами, в том числе при помощи различных акций и скидок. «Уже сегодня большинство застройщиков прикладывают множество усилий к тому, чтобы сделать свое предложение привлекательным», – сказал Максим Кубасов.
Представители банка «ДельтаКредит» настроены оптимистично. «Доля сделок по госсубсидии по итогам 9 месяцев 2016 года составила менее 20%, причем самое большое количество сделок проходило в феврале, когда было неизвестно, будет программа продлена или нет. Мы считаем, это свидетельствует о возможном сохранении объема выдач даже после завершения программы, – добавила Елена Середенко. – Что касается влияния отмены господдержки на показатели рынка, то мы ждем роста рынка в 2017 году по сравнению с показателем 2016 года даже без госсубсидирования».
Весной БН вернется к этой теме и выяснит у экспертов, насколько были верны данные ими прогнозы и что уже начало сбываться, а что пошло по другому сценарию.