Стоит ли ожидать доступной загородной ипотеки?

Доля загородной ипотеки в кредитных портфелях банков мизерная. Основной упор кредиторы делают на продукты, предназначенные для покупки городских новостроек. Но ситуация в последние годы меняется: ипотека начинает более или менее активно использоваться для покупки загородной недвижимости, хотя, конечно, не столь активно, как городской. Стоит ли ждать снижения ставки и может ли ипотечное кредитования начать играть серьезную роль на загородном рынке, рассказали девелоперы и аналитики.

Сбербанк недавно снизил ставки на ипотечные продукты. За ним скоро последуют другие игроки. Центральный банк также уменьшил ключевую ставку (на 0,25%), что обычно приводит к удешевлению кредитов, в том числе и на недвижимость. Но роль ипотеки на загородном рынке пока что невелика. Девелоперы с экспертами по-разному смотрят на эту роль.

Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» и руководитель сервиса «Загородный кредитный помощник»:

Ставки по кредитованию на загородную недвижимость всегда связаны с городскими. Как правило, сначала снижаются цифры по квартирам, а далее подтягивается загородка, на которую ставки всегда чуть выше, но сейчас разница очень невелика. Например, минимальный порог на готовые квартиры на вторичном рынке со всеми возможными вычетами – от 9,5%, а на загородную недвижимость от 10,5%.

Есть тенденции к снижению, которое по оценкам через 2 года позволит пользоваться ипотечными и кредитными продуктами под минимальную ставку от 8% годовых.

В этом году на фоне информации о введении эскроу-счетов и потенциальном повышении цен на городское жильё появился хороший эмоциональный спрос, в т.ч. на кредитные предложения. Но с 1 июля 2019 года он будет угасать, потребность в ипотеке тоже уменьшится, следовательно, нужно будет предлагать интересные условия клиентам, например сниженные ставки. Т.к. городской рынок немного стихнет, банки, вероятно, более прицельно станут смотреть в сторону загородной недвижимости. Благодаря этому может увеличиться их количество на загородном рынке, а также появиться новые кредитные продукты, предполагающие небольшие риски для самих финансовых учреждений. Думаю, что до конца года мы увидим результаты этих изменений.

На сегодня на рынке загородной недвижимости снизил ставки до 10,5 % Сбербанк, «Россельхозбанк» тоже смягчил условия с 13,5% до 11,75% годовых, а вот банк «АК БАРС» увеличил минимальный процент по кредиту до 12,9%. Но последний ввёл новую программу с привлекательными условиями – нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости под 12% годовых, сроком до 20 лет.

Если говорить о строительстве дома на заёмные средства, то оно практически во всех программах требует дополнительного обеспечения. Считаю, что в перспективе банкам вполне реально создать «идеальный кредит на строительство загородного дома» с применением эскроу-счетов. Для клиента самым комфортным вариантом будет строительство с небольшим первоначальным взносом в 10-15%.

И без дополнительного залога, т.к. далеко не у всех есть квартира, которую можно предоставить в качестве обеспечения. Как раз в таком случае пригодились бы эскроу-счета. Допустим, банк даёт вам на таких условиях кредит под строительство, но подрядчик получит всю сумму только после сдачи проекта.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

Ставки по ипотеке на загородные объекты не пойдут вниз, поскольку для этого нет никаких предпосылок. Этот рынок не интересный и сложный для банков. Загородная недвижимость никогда не была приоритетным направлением. Банки разрабатывают ипотечные программы для загородной недвижимости скорее для ассортимента, поэтому снижения ставок в борьбе за клиентов здесь нет и вряд ли будет при таком объёме спроса.

Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-ФАМИЛИЯ»:

На загородном рынке у банков есть серьезные конкуренты – это девелоперы, которые предлагают беспроцентную рассрочку. Здесь позиция застройщиков очень сильная, поскольку этот вариант дешевле и удобнее для покупателей, чем ипотека. В нашем проекте вообще нет спроса на ипотечные программы. Рассрочка выгодна ещё и тем, что выплаты можно производить этапами, в том темпе, в котором движется строительство. То есть если зимой строительных работ нет, то нет и платежей.

Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании «Теорема»:

Снижение ставок по ипотеке в городе зависит только от настроения банкиров и Центрального банка. Сейчас банки жалуются на снижение ипотечных сделок, поэтому и стали немного снижать ставки. Как правило, ставки сначала необоснованно повышают, а затем снижают для маркетингового эффекта. Загородный рынок не интересен банкам из-за его маленькой ёмкости, поэтому ждать маркетингового снижения ставок нет смысла.

Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group:

Мы не ожидаем существенного изменения ипотечных ставок на загородную недвижимость в ближайшее время. Это связано с тем, что на рынке присутствует очень мало игроков – кредитных организаций, которые готовы финансировать землю. Мы успешно работаем со Сбербанком, но по факту это единственный действительно активный игрок. Есть еще несколько банков, которые заявляют о выдаче кредитов на землю, но у них более жесткие требования к заемщикам, обеспечению, а также более высокие ставки. Вероятно, низкая конкуренция на рынке ипотечного кредитования загородных объектов связана с тем, что земля более сложный продукт для оценки по сравнению с квартирами, особенно с точки зрения ликвидности.