Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #146

"Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться. Естественно, это будет иметь последствия и для строительного рынка. Ипотека — это платежеспособный спрос. Когда он уменьшается, падают продажи. Если падают продажи, сокращается производство, в данном случае — строительство. В лучшем случае, мы будем иметь те же показатели по количеству сданных квадратных метров, что и в этом. Роста не будет... Скорее всего, 2022 год сложится примерно так же, как этот по объемам строительства, но цены вырастут и будут проблемы...

Я неоднократно говорил, что если поставить такую задачу (решить «квартирный вопрос» для населения - прим.ред.), то выполнить ее можно. Но способы решения должны быть другими. Это не просто создание платежеспособного спроса, а создание крупного сегмента льготного рынка недвижимости, в том числе и арендного рынка. В этом направлении у нас есть резервы, и государство могло бы заметно скорректировать структуру рынка. Но пока серьезных усилий в этом направлении не видно, хотя разговоры об этом есть"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 27 декабря 2021, источник

"Некоторое повышение ставок по ипотеке, конечно, происходит, будет происходить вслед за повышением ключевой ставки. Но хотела бы заметить, что рост ставок по кредитам будет меньше, чем, например, рост инфляции, меньше, чем рост ключевой ставки... Мы видим, что предложение жилья сейчас растет. И как минимум рост цен на жилье должен серьезно замедлиться"

Ольга Ульянова, - старший кредитный специалист Moody’s, 27 декабря 2021, источник

"Ипотечные игроки сталкиваются с исчерпанием платежеспособного спроса в более обеспеченных сегментах заемщиков. Кроме того, на фоне повышения цен на недвижимость новые потенциальные заемщики не успевают накапливать средства на первоначальный взнос. Таким образом, банки расширяют проникновение ипотеки за счет заемщиков с низким уровнем доходов... Однако повышение толерантности банков к низкому первоначальному взносу несет повышенные кредитные риски. Это свидетельствует либо о слабых доходах, либо о плохой финансовой дисциплине потенциального заемщика, его неспособности или неумении накапливать. В дополнение к этому в случае финансовых затруднений заемщик будет более склонен к дефолту, ведь потеря залога в виде недвижимости будет не такой болезненной для него с учетом небольших собственных инвестиций"

Наталья Пырьева, - аналитик "Финам", 27 декабря 2021, источник

"На текущем этапе даже повышение ставок не оказывает сильного влияния на динамику цен, поскольку и ключевая, и ипотечная ставки все еще ниже «доковидных» уровней. Рост цен продолжается за счет по-прежнему высокого уровня спроса, удорожания стройматериалов и рабочей силы на фоне нехватки кадров. Ранее было предположение, что в начале 2022 года произойдет некоторая стабилизация цен, но потребительский спрос остается высоким, вероятно, на это влияют сохраняющаяся неопределенность относительно экономики, ускорение инфляции, продление всевозможных ограничений, связанных с коронавирусом.

Спрос в любом случае охлаждается и по мере удовлетворения жилищных вопросов, и за счет сворачивания льготной ипотеки, и из-за высоких цен. Тем не менее, учитывая обстоятельства с ростом цен на стройматериалы и рабочую силу, ожидается, что в течение первого полугодия 2022 года цены останутся на достигнутых уровнях или несколько снизятся, поскольку ожидается уменьшение спроса, а также за счет роста предложения на рынке. А в целом по России рост цен на недвижимость в течение 2022 года будет на уровне инфляции"

Марк Гойхман, - главный аналитик ТeleTrade, 27 декабря 2021, источник

"Очень существенно воздействует на рынок увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, цикл которого, вероятно, продолжится в 2022 году. Она может подняться до 9%, чтобы сбить «накал» инфляции и инфляционных ожиданий. Но данный процесс наряду с ужесточением условий льготного жилищного кредитования с госучастием резко поднимает ставки по ипотеке в прямом и переносном смысле. Средние ставки к середине декабря достигли 9,58%. В 2022 году они могут подняться выше 11%. Учитывая, что более половины покупок жилья проходит с использованием ипотечных кредитов, их удорожание заметно снизит спрос, тем более при нынешних ценах недвижимости, уже с трудом приемлемых для покупателей"

Алексей Попов, - руководитель "Циан.Аналитики", 27 декабря 2021, источник

"В 2021 году вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке. После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса к вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов"

Асхат Сагдиев, - генеральный директор ИК "Универ Капитал", 27 декабря 2021, источник

"Рост стоимости жилья привел к тому, что интерес покупателей сместился к пригородам, а также к студиям. Повышенным спросом стали пользоваться квартиры на вторичном рынке во втором полугодии 2021 года. <...> Мировые компании разучились работать в условиях жесткой денежной политики, а сейчас ФРС США начинает ужесточать денежную политику. Очень вероятно снижение цен на нефть и газ, что повлечет снижение жизненного уровня населения. Люди, взявшие ипотечные кредиты, находятся в зоне риска. А государству, если оно хочет поддерживать строительную отрасль, лучше делать это через программы реконструкции ветхого жилья. Потому что рост количества ипотечных кредитов в отрыве от роста доходов — это ситуация взрывоопасная... Ипотечный рынок близок к пузырю. На это указывает появление ипотечных квартир на вторичном рынке, чего раньше не наблюдалась. Граждане не рассчитали свои финансовые возможности. Стоимость жилья настолько выросла, что без ипотеки купить его сложно, но, как указывает глава ЦБ, ипотека подталкивает цены на жилье наверх"

Сергей Софронов, - коммерческий директор ГК "ПСК", 27 декабря 2021, источник

"Поддержка строительной отрасли была косвенной — через поддержку покупательной способности, путем снижения ипотечных ставок. Такие меры монетарного характера всегда приводят к одному и тому же результату: или рост цен, или дефицит. Как правило — и то, и другое. И это совершенно нормально — не меры плохие. Просто имеющаяся экономическая система реагирует на них именно так. Поэтому, если ставится стратегическая задача обеспечить жильем всех жителей России, подход к решению тоже требует стратегий. Причем набора стратегий, поскольку строительная сфера не сферическая в вакууме, но напрямую связана с производствами, логистикой, рынком труда, рынком отделочных материалов и работ и целым рядом других. Выяснить масштабы очень просто: достаточно открыть смету на строительство и посчитать, сколько сфер представляет набор поставщиков и подрядчиков проекта. Это и будут все связанные отрасли. А значит, чтобы поддерживать строительство полноценно, нужно так или иначе поддерживать и эти сферы.

Сейчас доля проблемных ипотечных кредитов в России находится в районе 0,6%. Это очень малая величина. По сравнению с 2018 годом, когда льготной ипотеки не было, эта доля снизилась почти вдвое. В абсолютных цифрах она выросла лишь немного: в том же 2018 году общая сумма задолженностей с просрочками составляла в среднем 58 млрд рублей. Сейчас — 63 млрд. Но, например, год назад она составляла 73 млрд. И даже на этом пике проблемных кредитов в абсолютных значениях на их долю приходилось лишь 0,8%. То есть тренд растущих проблем в сфере ипотечного кредитования не выводится ни с какой стороны.

Угроза ипотечного пузыря, возможно, и появилась бы, но только через два-три года действия льготной ипотеки с даты ее последнего пересмотра. И то нужно было бы раздавать ипотеку всем подряд. Но банки уже в последние месяцы действия минимальной льготной ставки начали пересматривать требования к заемщикам. Поэтому на этапе, когда программа была свернута (де-факто свернута, де-юре — продлена с новыми условиями), объем выданных кредитов не позволял говорить о какой-либо опасности массовых невыплат. В свою очередь, нерастущий уровень жизни и доходов населения создает угрозу вообще любым займам, не только жилищным. Сейчас мы имеем дело с ситуацией, когда ставки по базовым программам у банков растут чуть ли не ежедневно. И это, безусловно, влияет на спрос: разгоняет его на краткосрочной дистанции в наиболее востребованных проектах и тормозит в менее востребованных. Ряд строительных компаний сейчас предлагает субсидированные ставки на весь период кредитования, но опять же — за счет покупателя. Базовая стоимость квартиры в таком случае увеличивается на 10–20%. С точки зрения общей переплаты покупатель в выигрыше, но сама покупка обходится ему дороже. Это один из компромиссных вариантов, который сейчас не очень широко, но все же предлагается на рынке"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 28 декабря 2021, источник

"У нас сейчас ставки по ипотеке несмотря на то, что инфляция выросла больше, чем наша целевая инфляция на 4 процентных пункта, ставки по ипотеке где-то около одного процентного пункта подорожали. И, конечно бежать, спешить брать сейчас ипотечный кредит, наверное, не стоит, надо смотреть, какие индивидуальные условия у каждой семьи... Надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного увеличиться, но у нас произошел серьезный рост цен на недвижимость, и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость, я думаю, что они не будут расти такими темпами. Поэтому когда люди видят, что и цены на жилье растут и ставки могут начать расти, стараются купить это жилье. Не надо здесь поддаваться такому ажиотажному эмоциональному поведению, надо посмотреть внимательно на ситуацию. Рост цен на жилье в России должен серьезно замедлиться на фоне растущего предложения недвижимости"

Константин Апрелев, - вице-президент российской Гильдии риелторов, 28 декабря 2021, источник

"Я согласен на самом деле с этой оценкой (что пик роста цен на недвижимость в России пройден - прим.ред.). Потому что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. Поэтому с ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов. И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России именно с ипотекой осуществляются, то снижение доступности ипотечных кредитов, безусловно, сокращает платежеспособный спрос. А платежеспособный спрос сокращает количество сделок, если он снижается. Такая тенденция, однозначно, в следующем году (в 2022 - прим.ред.) скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен. Поэтому это такая наиболее вероятная история с прогнозом.

Быстрого снижения цен на недвижимость ожидать не стоит. Пока что мы говорим только о замедлении темпа роста, о стабилизации, а дальше будем смотреть, что будет происходить с экономикой. На самом деле еще один драйвер – это международная инфляция. Очень большое количество денежной массы напечатано за рубежом в том числе, для того, чтобы преодолеть пандемию. И, естественно, это раскачивает в целом инфляцию во всем мире и сказывается на нас тоже. Я полагаю, что ипотечные ставки будут расти и дальше. Они напрямую зависят от ставки Центробанка. Поэтому как будет ЦБ менять ключевую ставку, так и будет все происходить. Пока ожидания того, что ключевая ставка будет снижаться, мы не наблюдаем. Пока что она растет”

Михаил Задорнов, - глава банка "Открытие", 28 декабря 2021, источник

"Если мы возьмем средний платеж по ипотечному кредиту 2019 года, до пандемии и до льготных программ, то мы ожидаем, что уже в первом квартале фактически средний платеж по ипотеке в Москве и в большинстве российских регионов вернется на уровень 2019 года. Это означает, что, практически, спрос с точки зрения семей, которые могут себе позволить ипотеку и ее ежемесячно оплачивать, вернется на уровень 2019 года. Если застройщики не будут давать каких-то скидок по стоимости квадратного метра, если не будет каких-либо других мер господдержки, — а их, видимо, не будет в таком масштабе, — то спрос существенно на жилье замедлится и, соответственно, на новую ипотеку. Это означает, что где-то в середине следующего года цены на жилье стабилизируются, что у них не будет уже этой динамики, подогреваемой льготными программами и спросом. Ставки по ипотеке на вторичном рынке, "первичка" — они, к сожалению, поднимутся, наверное, до 11-11,5% в какой-то момент, и это приведет к замедлению спроса неизбежно"

Владимир Ситнов, - старший вице-президент блока "Корпоративно-инвестиционный бизнес" Сбербанка, 28 декабря 2021, источник

"Мы по-прежнему считаем, что обеспеченность жильем в России недостаточна. На самом деле, если говорить, что в среднем в следующие годы мы будем вводить [жилье] такими же темпами, какими вводим сейчас, по 80–85 млн кв. м, то нам требуется не менее четверти века, чтобы сравняться со среднестатистическими европейскими странами. При этом, если посмотреть на уровень закредитованности населения, то потенциал кредитоспособности у нашего клиента сохраняется. Этому есть достаточно простое объяснение: это уровень того приватизационного, и условно бесплатного, жилья, которое оказалось на рынке. Это наша российская реальность, которая определяет рынок сегодня, и является достаточно надежным фундаментом для развития кредитных продуктов и развития ипотеки в дальнейшем"

Гарегин Тосунян, - президент Ассоциации российских банков, 29 декабря 2021, источник

"Не думаю, что банки такую инициативу (требование от заемщиков справки о вакцинации от коронавирусной инфекции - прим.ред.) проявляют, может быть кто-то есть такой инициатор, но вряд ли это системное предложение... Нельзя исключать подорожания кредитов для не вакцинированных, но это каждый банк будет решать этот вопрос самостоятельно. Банк при выдачи кредита оценивает состояние здоровья, возраст и другие потенциальные риски, так что совсем исключить вакцинацию от коронавируса из оценки заемщика наверное было бы несправедливо"

Эльман Мехтиев, - заместитель председателя экспертного совета ЦБ РФ по защите прав потребителей финансовых услуг, 29 декабря 2021, источник

"Конечно, бизнес всегда будет искать повод для того, чтобы повысить тарифы за услуги. Есть потребительские кредиты и ипотечные, есть страхование рисков для этих кредитов. Нужно понимать, что банкиры не заинтересованы в том, чтобы ограничить выдачу кредитов. Да, они будут смотреть, есть ли это в страховке. Если нет, вряд ли это (отсутствие справки о вакцинации от коронавируса - прим.ред.) будет влияющим на ценообразование фактором. Даже, если бы кто-то из банкиров хотел это сделать, для этого нужна огромная статистика. Два года – это пока слишком мало, потому что было много других факторов. Перед тем, как включить, что-то в цену, нужно быть уверенным, что есть возможность проверять эту информацию и использовать ее в математических расчетах. Если это просто повод, чтобы понять цену, то достаточно быстро люди будут голосовать ногами. Вряд ли банковское сообщество пойдет, чтобы отражать это в цене если нет статики"

Юрий Трутнев, - вице-премьер-полпред президента РФ в ДФО, 29 декабря 2021, источник

"Могу вам сказать, что жилье на Дальнем Востоке, к сожалению, дороже, чем в Российской Федерации в среднем. Но вот что касается роста, то рост цен на жилье на Дальнем Востоке за последние три года существенно ниже, чем в среднем по России. Поэтому никакого такого вот фантомного влияния "дальневосточной ипотеки" на рост стоимости жилья мы не обнаружили, его просто нет... "Дальневосточная ипотека" стимулирует жилищное строительство в ДФО и благодаря этому механизму десятки тысяч семей получили новые квартиры. Снизить цены на жилье поможет строительство "дальневосточных кварталов", также нужно развивать производство стройматериалов, привлекать больше строительных мощностей, увеличивать объем строительства жилья. Мы сейчас вводим программу "дальневосточного квартала". Постараемся сделать, чтобы "дальневосточные кварталы" были построены во всех дальневосточных субъектах Российской Федерации. А там целый ряд преференций, который будет автоматически снижать цену продаваемого жилья. Поэтому мы этим всем занимаемся. Проблему понимаем. Но еще раз говорю, никакого опережающего роста цен на Дальнем Востоке нет"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие", 29 декабря 2021, источник

"Нынешний год (2021 - прим.ред.) для ипотечного рынка станет рекордным. Уже по ноябрю в стране перекрыта планка в 5 трлн руб. В Петербурге рост отстает от общего графика лишь чуть-чуть... В следующем году, вполне возможно, новый рекорд не будет достигнут. Хотя и это не факт. Но в любом случае выдачи, а значит, и объемы продаж жилья останутся на уровне не ниже показателей года текущего. Просадки эксперты не ждут. Ставки, конечно, растут, но не так уж и катастрофично. Даже если сравнить с началом года, когда ставки только-только начали расти, рост у банков по "ставке предложения" составил 1,0–1,5%. Это значит, что фактическая ставка — по которой банк кредитует в среднем, по базовым программам, но с учетом различных скидок — выросла с начала года на 0,3–0,8%. И это если не брать программы, субсидируемые правительством. Если же посчитать с учетом льготных программ, то средневзвешенная ставка по России до сих пор оказывается ниже 8%. При этом сейчас очень востребованной стала ипотека, субсидируемая застройщиками по совместным с банками проектам. Другое дело, что выросла и обещает расти дальше стоимость самой недвижимости"

Юлия Грызенкова, - доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве РФ, 29 декабря 2021, источник

"Если инфляция удержится в пределах 6−8% в 2022 году, то давление инфляционных ожиданий на рынок недвижимости будет меньшим и это должно вызвать замедление роста цен на жилье. Но надо понимать, что рынок недвижимости довольно инерционен. Собственники будут пытаться сдержать негативные для них тенденции и попытаться поддержать рост, выставляя завышенную оценку в объявлении о продаже. Такая стратегия является общепринятой и часто используется риелторами, так как всегда может найтись покупатель, ожидающий предложения именно в этом доме, а то и на этом этаже. Поэтому первое время снижение цен уловить будет сложно. А далее всё будет зависеть от роста или падения благосостояния граждан, доступности ипотечного кредита и реальной инфляции. При этом сначала начнет дешеветь недвижимость в неудобных районах, ветхих и морально устаревших домах, в районах со значительным количеством расположенных рядом и все еще строящихся домов"

Георгий Лунтовский, - президент Ассоциации банков России (АБР), 30 декабря 2021, источник

"Темпы прироста ипотечно-жилищного кредитования (ИЖК) продолжают оставаться рекордными. По итогам 10 месяцев 2021 года совокупный портфель ИЖК превысил 12 трлн рублей. Важно, что качество портфеля ИЖК в целом высоко: доля неработающих кредитов (NPL 90+) находится на низком уровне (0,9%), а просроченная задолженность составляет менее 70 млрд рублей. Поэтому рисков дефолтов в продлении льготной ипотеки я не вижу. В настоящее время суммарно на все льготные программы приходится около пятой части всех ипотечных выдач. Важно добиться, чтобы льготная ипотека носила адресный характер...

На стоимость жилья влияют цена на стройматериалы, рабочей силы, нарушение цепочки поставок из-за пандемии. Вместе с тем непропорционально высокие темпы роста цен на жилье привлекают в этот сегмент рынка инвесторов, которые берут ипотеку с целью получения прибыли при последующей перепродаже жилья по более высоким ценам. Спираль спекулятивного спроса в значительной степени поддерживается рыночной, а не льготной ипотекой"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 3 января 2022, источник

"Статистический ипотечный ноябрь – самый неинтересный для анализа месяц. Официальная статистика выходит в последний рабочий день декабря, когда уже пора подводить первые неформальные итоги года. Уже по итогам октября было выдано кредитов больше, чем в прошлом году. Посмотрим на особенности, тренды и парадоксы. Главный парадокс можно обозначить так: «Ипотеку ставкой не задушишь, не убьёшь»... Статистически выдача ипотечных кредитов в ноябре 2021 года выглядит очень удачным месяцем. <...> Индексы Русипотеки (ставки предложения) за ноябрь выросли по всем продуктам на 0,4-0,5 пп. и практически достигли 10%. Очевидное движение ставок вверх, радостно осуществляемое Банком России, при не увеличивающейся доли льготных программ, приводит к еще одному парадоксу снижения средневзвешенной ставки по кредитам, выданным в течение месяца. Борьба с «перегревом» кредитного рынка с привычными разговорами об опасении различных пузырей дает любопытный статистический эффект. Назовем его так: «Статистическая доступность ипотечных кредитов, рассчитанная на основе выданных кредитов, не снижается"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 4 января 2022, источник

"При реинкарнации ипотечного кредитования после "кризиса" 2014-2015 годов объемы дефолтной задолженности находились и на более низких значениях, а если рассматривать среднесрочную ретроспективу, то с уверенностью можно говорить о том, что текущие показатели являются минимальными за период с 2018 года... Продлившееся девять месяцев снижение объемов просрочки по ипотеке, скорее всего, прервется в 2022 году. Безусловно, эволюционному развитию ипотечного кредитования неизбежно свойственен рост объема дефолтной задолженности, поэтому в 2022 году можно ожидать роста данного показателя. При этом ипотечное кредитование было и остается... наиболее качественным видом банковских кредитов с минимальным уровнем риска – риски первого года на текущий момент составляют не более 0,3% по наиболее актуальным данным, что также является минимальным за всю современную историю ипотечного кредитования"