Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #152

Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

Алина Бажулина, - управляющий филиалом "Фора-банка" в Петербурге, 11 февраля 2022, источник

"Качество вновь одобряемых кредитов улучшается, хотя количество одобряемых ипотек становится меньше... С марта 2020 г. штормило практически все отрасли экономики и это напрямую отражалось на доходах населения. По прошествии практически двух лет пандемии, мир,  очевидно, подстроился под текущие реалии, и стали наблюдаться положительные тенденции в части восстановления экономики, а значит, и улучшения материального положения населения. <...> В качестве прогнозов я вижу уменьшение объемов ипотеки в целом, и, как результат – сокращение размеров просрочки в абсолютной величине"

Надежда Коркка, - управляющий партнер компании "Метриум", 11 февраля 2022, источник

"На данный момент средние ставки на новостройки без учета субсидий и льготных программ составляют 10,44%. Вполне вероятно, что к середине года ставки по ипотеке вырастут до 12-13%. Обычно банки реагируют на увеличение ключевой ставки не сразу, а с некоторым временным лагом. Возможно, стоит ожидать определенной коррекции темпов продаж. Предстоящее удорожание ипотеки может стимулировать некоторых сомневающихся клиентов поскорее выйти на сделку”

Татьяна Ушкова, - председатель правления Абсолют Банка, 12 февраля 2022, источник

"Прогноз повышения ключевой ставки до 11% спровоцирует рост ставок на рынке сильнее, чем повышение ключевой до 9,5%. Если ключевая достигнет 11%, то ипотечные ставки выйдут на уровень 12–13%. И, думаю, это не конец движения вверх"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 14 февраля 2022, источник

"Ипотека — это регулятор спроса. Когда нам нужно было подстегнуть спрос, мы действительно дали льготную ипотеку. На самом деле, ключевой фактор снижения стоимости ипотеки — это мягкая политика ЦБ. Когда ключевая ставка снизилась до 4%, ипотека автоматом упала. Если в 2020 году ипотека была по ставке 10–12%, то в 2021 году средняя ипотечная стоимость на новостройки — 7,5%. За три года мы упали с 12% до 7,5%. Правительство провело анализ факторов, которые повлияли на рост цен на жилье. Ипотека в общем росте цен прибавила к стоимости жилья примерно 8%. В большой степени на рост стоимости жилья повлияла инфляция как внутри страны, так и на внешних рынках. По прошлому году стройка во всем мире подорожала на 15%, у нас — примерно так же. Из-за мировой инфляции и валютной разницы подорожали все импортные материалы и составляющие. Плюс реально выросли цены внутри страны.

Среди немаловажных факторов, повлиявших на рост цен, — переход на эскроу-счета, который повысил себестоимость строительства, и отсутствие дешевой рабочей силы. Сегодня стоимость рабочей силы мигрантов на стройке составляет в себестоимости строительства 25%. И когда у нас со стройки ушли миллионы мигрантов, зарплата выросла на 30%. И это дает 7–8% на общее удорожание строительства. За отсутствие дешевой рабочей силы платит покупатель. Вообще, за все платит покупатель... Сейчас появились спрос и предложение, везде, куда я ни приеду, что-то строится. Но за это нужно чем-то жертвовать. Произошел рост цен, но влияние ипотеки на этот рост — не самое главное"

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 14 февраля 2022, источник

"В связи с повышением ключевой ставки ЦБ и ростом стоимости ипотеки покупка жилья становится невыгодной и малодоступной, так как средняя переплата за 10 лет по жилищному кредиту составит 30% от взятой у банка суммы. Поэтому из-за низкого спроса на такие займы аренда может дорожать ускоренными темпами. Из-за высокой цены на недвижимость и ставок по ипотеке аренда, платежи по которой составляют всего 5% от стоимости квартиры в год, будет пользоваться повышенным спросом. Мы в Realiste ожидаем, что рост спроса вызовет рост арендной ставки в крупных городах России в этом году в среднем на 30%"

Денис Гаджиев, - заместитель руководителя департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости", 14 февраля 2022, источник

"Цены на вторичную недвижимость могут начать снижаться из-за ослабления спроса, но этот процесс не будет быстрым. Вторичный рынок недвижимости очень инертен и средние ценовые показатели здесь меняются медленно. <...> Спрос на вторичном рынке может возрасти из-за оттока покупателей с рынка новостроек. Но пока сложно сказать, насколько весомой будет эта «миграция». Необходимо учитывать факторы развития рынка новостроек: это и уровень цен, и динамика появления новых проектов, и соблюдение сроков сдачи и ввода в эксплуатацию уже построенных жилых комплексов. Застройщики, конечно, не захотят терять покупателей и будут самостоятельно субсидировать ставки по ипотеке для привлечения клиентов. Также я не исключаю, что они могут попросить об этом правительство, ссылаясь на важность поддержки целой отрасли"

Виктория Кирюхина, - эксперт "Циан.Аналитики", 14 февраля 2022, источник

"Рост ключевой ставки в большей степени играет против вторичного рынка, а не первичного, где действуют разнообразные программы субсидирования. То есть, рост ключевой ставки только опосредованно отразится на тех процентах, под которые будут выдаваться кредиты реальным покупателям новостроек. К примеру, в декабре 2021 года при ключевой ставке 8,5% и стандартной ставке по ипотеке в диапазоне 9,0-9,5%, кредиты на новостройки выдавались в среднем под 5,88% годовых. Это позволяет поддерживать высокий спрос на рынке, несмотря на повышение ставок по обычным несубсидируемым застройщиками ипотечным кредитам. Вторичный рынок не имеет возможности предложить сниженную ставку по ипотеке, поэтому именно в сегменте готового жилья из-за дорогих кредитов ожидается снижение спроса и снижение темпов роста цен — на уровне инфляции по итогам года"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 14 февраля 2022, источник

"Цены на вторичное жилье в мае-июне нынешнего года начнут снижаться... Не исключено, что уже в марте следует ожидать средней ипотечной ставки на вторичное жилье около 12%. Это существенно охладит спрос на рынке жилья. <...> Пока что мы отмечаем растущую долю продаж новостроек в общем объеме сделок. Это обосновано выводом новых проектов и относительно низкой ипотечной ставкой на строящееся жилье. Но во втором полугодии, на фоне прогнозируемого снижения цен на вторичном рынке, готовое жилье создаст существенную ценовую конкуренцию и для новостроек. Часть застройщиков уже закладывают риск снижения цен в свои финансовые стратегии на этот год"

Анатолий Попов, - заместитель председателя правления Сбербанка, 15 февраля 2022, источник

"Что касается насыщения спроса, то до этого еще далеко. Пока обеспеченность россиян жильем остается низкой по сравнению со многими странами — 27–28 квадратных метров на человека. Это как раз является одним из драйверов роста отрасли. В 2021 году цены на жилье выросли по топ-50 городов Российской Федерации, включая Москву и Санкт-Петербург, более чем на 30 процентов. Но, полагаю, в этом году начнется стабилизация и большого роста цен на жилье не будет.

Портфель кредитов девелоперам жилья практически удваивается каждый год, и прошлый год не стал исключением: со стороны Сбербанка для застройщиков он вырос вдвое и приблизился к 1,8 триллиона рублей. Мы видим, что по большому количеству новых проектов перекрытие средствами покупателей жилья на счетах эскроу в нашем портфеле превышает 100 процентов. Никаких проблем со спросом мы не видим: есть стабильный уровень перекрытия, и продажи у застройщиков идут даже лучше, чем мы изначально закладывали в модели движения денежных средств. Никакого пузыря здесь не надулось, ситуация абсолютно под контролем"

Алексей Моисеев, - заместитель министра финансов РФ, 15 февраля 2022, источник

"Думаю, что не будет [ставок по ипотеке] 15%. Ставка по ипотеке - это ставка ЦБ + 2,5 п. п. Мы выходим, таким образом, на 12%. В принципе, я думаю, что рынок будет потихонечку поджиматься, потому что сейчас банки могут терять новых клиентов за счет высоких ставок, поэтому, я думаю, что они, может, и подожмутся. Тем более, мы сделали то, что обещали, по электронной закладной и всему остальному, что значительно сокращает издержки. В этой связи, я думаю, получится выйти на ставки по ипотеке по формуле ставка ЦБ + 1,5-2 п. п. (11-12% годовых)"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 16 февраля 2022, источник

"Весной проценты по ипотечным ссудам вырастут до 11%... В случае смягчения монетарной политики во втором полугодии ипотечные ставки также начнут снижаться, хотя и с некоторым лагом. Тем не менее, возврат к ставкам ниже 10% возможен не ранее 2023 года"

Юлия Темлякова, - заместитель директора Краснодарского филиала Россельхозбанка, 16 февраля 2022, источник

"На рынке загородной недвижимости наблюдается смещение спроса с многоквартирных домов в сторону индивидуальных. По данным ВЦИОМ, из квартиры в собственные дома хотели бы переехать более половины живущих в квартирах (23,2 млн семей). Жители же индивидуальных домов гораздо чаще считают этот тип жилья идеальным - лишь 1,5 млн семей хотели бы переехать в многоквартирный дом. Более 41,6 млн семей России хотели бы жить в индивидуальных домах...

В 2021 году средняя сумма ипотечного кредита по России выросла более, чем на 20% до 3 млн рублей. При этом мы отмечаем, что на сельских территориях и в малых городах средний чек вырос значительно меньше - на 5-7%. Причиной этому является отсутствие масштабного строительства на сельских территориях: процесс трудозатратен для застройщиков в силу того, что возникает необходимость создания инфраструктуры. Помимо этого, за 2021 год мы проследили тридцатипроцентный, а в некоторых случаях пятидесятипроцентный рост цен на строительные материалы. Лимит в 3 млн рублей, выделенный на ИЖС в рамках государственных программ, оказался недостаточным, чтобы построить качественный капитальный дом более 80 квадратных метров, чтобы полноценно решить жилищные вопросы семьи. Выделение нового лимита на сельскую ипотеку в 2022 году даст возможность для дальнейшего развития загородного кредитования и развития сельских территорий"

Александр Цыганов, - заведующий кафедрой Финуниверситета при правительстве РФ, 16 февраля 2022, источник

"В России снизился коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он показывает, за сколько лет семья со средним доходом и двумя работающими сможет накопить на покупку квартиры площадью 54 кв.м. Последние годы этот коэффициент в России улучшался, в 2019 году доходил до 3,9 года, но сейчас срок накопления вырос до 5 лет. В мировой практике принято считать жилье доступным при сроке накопления менее трех лет. Однако даже не все развитые страны укладываются в этот показатель. Например, в США для этого потребуется 2,7 года, а в Европе этот показатель выше — лучший показатель в Швеции (4,2 года) и в Германии (4,4 года)...

Очень важен уровень доходов населения и его рост. Следующее — стабилизация цен на недвижимость, что зависит от уровня конкуренции между застройщиками, себестоимости нового строительства, а также расходов на строительство инфраструктурных объектов. На последнее может влиять государство, беря расходы на себя, что в России предусмотрено программой «Стимул» национального проекта «Жилье и городская среда» и уже реализуется. Доступность ипотеки складывается не только из кредитной ставки, но и сопутствующих платежей (оценка, страхование и т.д.), а также финансовой доступности услуги как таковой (например, ипотечный кредит трудно получить жителям небольших городков и поселков)"

Егор Лопатин, - заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 16 февраля 2022, источник

"Доступность ипотеки упала: если осенью 2020 года средний ипотечный платеж составлял 64% медианной зарплаты, то к концу прошлого года он приблизился к 70%. При этом необходимо учитывать, что сумма среднего платежа сдерживается за счет увеличения среднего срока, который за прошлый год вырос на три года и впервые превысил 21 год"

Елена Иванкина, - заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 16 февраля 2022, источник

"За последние месяцы спрос на рынке жилой недвижимости несколько снизился, а темпы роста цен замедлились. В числе основных причин такой динамики можно указать, во-первых, сокращение спроса на ипотеку, а во-вторых, рост предложения. В 2021 году было построено 90 млн кв. м жилья против 80,5 в 2020-м, — сказал она. — Поэтому ожидания по стабилизации цен вполне оправданны. Если не будет серьезных изменений в экономике, можно надеяться на их дальнейшее замедление. При этом первичный рынок обгонит вторичный”

Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум", 17 февраля 2022, источник

"Возможно мы наблюдаем последние признаки высокой активности покупателей жилья в столице перед длительной фазой коррекции. В наступившем году мы можем столкнуться с парадоксальной ситуацией. С одной стороны, продолжат расти цены из-за повышения себестоимости строительства, высоких затрат на материалы, рабочую силу, грузоперевозки. С другой стороны, повышение цен и рост ипотечных ставок до 10-12% годовых явно не будут стимулировать клиентов. К середине года застройщики могут задуматься, стоит ли выводить на рынок новые проекты и предложение жилья будет снижаться. Цены же при этом дополнительно вырастут относительно текущего уровня ещё на 6-8%"

Виталий Мутко, - генеральный директор ДОМ.РФ, 17 февраля 2022, источник

"Да, на сегодняшний день рыночные (ипотечные — прим.ред.) ставки перевалили за отметку 10,44% годовых, но ипотека — это вещь инерционная. В январе мы выдали 96 тысяч ипотечных кредитов на 26 миллиардов рублей, таким же ожидаем февраль, может быть даже чуть выше, при этом в апреле возможно небольшое падение. Порядка 70% жилья покупается в ипотеку, при этом 45% кредитов берутся с государственной поддержкой, в том числе по семейной ипотеке под 6,5% годовых. Свои программы есть у банков и девелоперов, ставки по ним варьируются в районе 7%. Все эти вещи сбалансируют общую ситуацию, и бить тревогу по темпам выдачи пока не стоит. Главное — нужен ввод жилья, и чтобы застройщики не повышали стоимость квадратного метра"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 18 февраля 2022, источник

"В настоящее время в банках происходит плановое спровоцированное ЦБ повышение ставок. Тренд на повышение работает простым непрерывным способом и не прекратится в ближайшие полгода"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 18 февраля 2022, источник

"Уверен, что за крупнейшим ипотечным банком (Сбербанком, который повысил ставки по ипотеке на 1 п.п., до 11,3% - прим.ред.) последуют и другие участники рынка. В ближайшее время рост средних ставок по собственным программам банков произойдет примерно на 1 процентный пункт. <...> Несмотря на ожидаемое падение числа выдач примерно на четверть, в денежном выражении сокращение рынка будет не столь сильным из-за увеличения среднего чека по ипотеке"

Александр Осин, - аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке "Фридом Финанс", 18 февраля 2022, источник

"Целевой уровень ипотечных ставок на середину года составит 12-17% в зависимости от размера банка и типа кредитов. Причем к концу года возможно их снижение до 10-15% с учетом ожидаемого циклического замедления инфляции"

Егор Сусин, - управляющий директор Газпромбанк Private Banking, 18 февраля 2022, источник

"Сбер повысил ставки еще на 1 п.п. по ипотеке (и не только) и теперь ставки начинаются здесь с 11.3% - это половина рынка, так что средние рыночные ставки дружно идут на 11.5-12%. Вице-премьер М.Хуснуллин уже назвал повышение ставок ЦБ угрозой... но по-хорошему текущие ставки ЦБ – это в немалой степени следствие той неразборчивой и безумной политики субсидирования, которая дополнительно разогнала цены на недвижимость.

Реальные ставки все еще оставались на очень низком уровне январе, а субсидированная ипотека сильно ниже инфляции, ставки по семейной ипотеке ниже 5%, по льготной – ниже 6%. Минфин насубсидировал кредитов на 2.8 трлн руб. и будет собирать теперь весь процентный риск на себя. С какой-то стороны это неплохо, что Минфин тратит деньги на ипотеку, с другой сами программы субсидирования скорее просто приводят к росту цен и ухудшению качества жилого фонда (снижению среднего метража и пр.), способствуя арбитражу и спекуляциям и снижению доступности жилья в целом. У рынка ипотеки впереди сложные времена..."

Игорь Додонов, - аналитик ФГ "Финам", 18 февраля 2022, источник

"В 2022 года стоит ожидать определенного «охлаждения» ипотечного сегмента, темпы роста здесь, по предварительным оценкам, упадут до 15−17% с 26% в 2021 г. Это будет в значительной степени обусловлено, так сказать, «естественными» факторами — ростом стоимости кредитов и постепенным исчерпанием базы платежеспособных заемщиков на фоне увеличения закредитованности населения. Кроме того, свою роль должны сыграть завершение в середине 2022 г. госпрограммы льготной ипотеки, а также усиление эффекта от принимавшихся в прошлом году макропруденциальных мер Центробанка (повышение макронадбавок за риск по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и др.)"

Евгений Федоров, - член Госдумы РФ по бюджету и налогам, 18 февраля 2022, источник

"Раз выросла ключевая ставка, то автоматически вырастет и ипотека. Ведь Центральный банк печатает деньги бесплатно. Ведь сама процедура выдачи жилищного кредита напоминает взимание налога. Ключевая ставка на уровне 9,5% годовых с точки зрения российской экономики — это глупость... Чтобы ситуация изменилась, необходимо пересмотреть саму суть Центробанка как института. Нам необходима национализация Центрального банка, а лучше — образование госбанка, чтобы он выпускал национальную валюту, привязанную к российской экономике"