Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #161

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 16 апреля 2022, источник

"25 марта был предложен вариант описания фаз кризиса. Первая фаза оказалась довольно непродолжительной. Описание первой фазы было следующим.

Фаза 1. Прекращение падения.
Банки не объявляют о прекращении кредитования.
Индекс Русипотеки (усредненная ставка предложения) не  увеличивается.
Объемы кредитования не уменьшаются по сравнению с первым кризисным месяцем.
Продуктовый перевертыш. Льготные программы составляют 70 % от всех кредитов, а кредитование вторички не более  30 %. Ранее наоборот.

Фиксируем, что три недели подряд средние ставки не  растут. Фазу прекращения падения можно считать состоявшейся"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 17 апреля 2022, источник

"В апреле по сравнению с февралем в России резко — на 23,7% — сократился средний размер ипотечного кредита на вторичное жилье. <...> Сейчас люди покупают более скромные по площади квартиры и загородные дома, чем раньше. В целом за предыдущий месяц средняя стоимость квадратного метра на готовое жилье в стране выросла на 3%. Но за последнюю неделю наметился устойчивый тренд на снижение — на 0,21%. Растет и доля продавцов, готовых делать скидки. При срочной продаже часть собственников готовы снижать цены на свои объекты на 10–15%"

Ирина Доброхотова, - управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой", 17 апреля 2022, источник

"При ключевой ставке в 17% нельзя было ожидать ничего другого. Падает как спрос на ипотеку, так и размер среднего займа. Однако доля кредитования в общем объеме сделок на вторичном рынке значительно ниже, чем на первичном, поэтому даже полное отсутствие ипотечников в этом сегменте к катастрофическим последствиям не приведет. <...> Если до конца года не произойдет новых макроэкономических потрясений, скорее всего, вторичный рынок не успеет почувствовать на себе серьезных негативных последствий. Спрос будет поддерживаться сделками со стопроцентной оплатой, ликвидные объекты будут продаваться нормально, неликвидные — дольше и со скидкой. Но большинство продавцов предпочтут отозвать объекты с экспозиции и переждать сложное время, нежели демпинговать. Сокращение спроса компенсируется снижением предложения, а потому цены не покинут коридор плюс-минус 10% от текущих"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 18 апреля 2022, источник

"Банковская система крепко стоит на ногах и способна выдерживать серьезные удары. К началу 2022 года запас капитала банков с учетом накопленных буферов и макронадбавок составил около 7 трлн рублей, что даже больше половины от общего объема капитала. Этого достаточно, чтобы в моменте покрыть до 10% потерь по кредитам, что в 2-3 раза превышает уровень годовых потерь в прошлые кризисы...

Льготная ипотека, доступная широкому кругу граждан, была адаптирована к текущей ситуации, ее параметры тоже изменились. Мы ожидаем, что в совокупности по программам льготного кредитования может быть выдано в этом году до 2 триллионов рублей ипотеки...

Спрос на каникулы у граждан в марте был несколько ниже, чем в первый месяц действия этой программы в локдаун 2020 года. У МСП - примерно такой же. Уровень удовлетворения заявок для малого бизнеса - около 90%, для граждан - около 40%, в основном потому, что люди не готовы подтвердить снижение доходов на 30%"

Ирина Доброхотова, - правляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании "Бест-новострой", 19 апреля 2022, источник

"Спрос на вторичном рынке был очень активным в январе-феврале 2022 года - россияне вкладывали сбережения в недвижимость, не пренебрегая в том числе машино-местами, в марте тренд продолжился, и это неминуемо должно было привести к снижению интереса в апреле.

С начала года запас спроса уже исчерпался на пять-шесть месяцев. Средний объем продаж "вторички" в Москве - 10-11 тысяч сделок в месяц, из них около половины - ипотечные. С января 2022 года было по 13-14 тыс. сделок. То есть снижение спроса на 20% обеспечено в ближайшие месяц-два. Плюс рынок потеряет еще около 20% из-за недоступности ипотеки. <...> Понятно, что ипотека под 18% годовых мало кому интересна, но, во-первых, на вторичном рынке она в принципе всегда была менее востребованной, чем на первичном (доля ипотечного спроса - около 50%), во-вторых, там почти вдвое меньше средняя сумма займа. Поэтому брать будут на совсем небольшие суммы (до 2 млн рублей) и на короткие сроки"

Дмитрий Янин, - председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП), 19 апреля 2022, источник

"Мы в апреле провели исследование на рынке ипотеки с участием крупнейших банков. Из-за изменения ключевой ставки Банка России и невозможности спрогнозировать ее дальнейшую траекторию, многие банки сократили срок действия одобренной ипотечной заявки с привычных трех месяцев до одного...

Банки также перестали предлагать ипотеку по фиксированной ставке. Даже на сокращенный срок одобрения заявки процентная ставка не фиксируется. Как пояснили КонфОП в банках, финальная ставка по одобренной ипотеке станет известна заемщику только в день подписания договора. Со стороны банков такая мера объясняется беспрецедентной турбулентностью на финансовом рынке. Но даже будучи вынужденным, такой подход лишает заемщиков возможности заранее рассчитать свою долговую нагрузку и понять целесообразность получения кредита"

Ольга Магилина, - заместитель генерального директора "KASKAD Недвижимость", 19 апреля 2022, источник

"Среди покупателей загородной недвижимости более 80% людей хотели бы воспользоваться кредитом. Но при тех базовых ставках, которые есть сегодня, спрос крайне вяло конвертируется в сделки. Если в ближайшие недели или месяцы ставки и условия по кредитам станут более привлекательными, это сразу оживит спрос. А вот на какие значения — зависит от конкретных условий.

Существенных колебаний цен в ближайшее время, скорее всего, не предвидится. Есть масса разнонаправленных факторов, удерживающих цены в текущем коридоре. Возможен и даже вероятен дефицит импортных строительных и отделочных материалов. А с дефицитом древесины, к примеру, мы точно не столкнемся, ведь на фоне ограничения экспорта предложение на внутреннем рынке должно только расти. В такой ситуации можно ожидать снижения отпускных цен пиломатериалов еще на 15% до начала лета"

Константин Барсуков, - член Российской гильдии риэлторов, эксперт рынка недвижимости, 19 апреля 2022, источник

"Спад покупательского интереса к покупке недвижимости в апреле в сравнении с мартом очевиден. <...> Велика вероятность падения цен на жилье. Причем падение будет разноуровневым: у застройщиков есть льготная ипотека, но в рамках сегодняшних предложений она ограничена 12%, банки предлагают ставки от 10%. Процентная же ставка на ипотеку для вторичной недвижимости стартует от 16,5%. Разница в порядка 5% отражает разницу в цене на квартиры в новостройках и вторичных объектах недвижимости...

Если ЦБ в усиленном темпе начнет снижать ключевую ставку, делая ипотеку более доступной, то от прогноза по снижению цен рынок перейдет к возможному удержанию цен на текущем уровне. В текущей ситуации, можно говорить, что с вероятностью в 70% стоимость вторичного жилья снизится, 25% – за остановку цен на нынешнем уровне, еще 5% – за рост цен. Что касается новостроек, 60% у варианта с остановкой цен на текущих значениях, еще с вероятностью 35% цены упадут, только 5% за рост цен. При этом если говорить об остановке динамики стоимости первичного жилья, подразумевается незначительное снижение показателей на уровне 5-10%"

Руслан Сухий, - руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед", 19 апреля 2022, источник

"Сейчас для роста числа сделок с недвижимостью существенным ограничением является не столько сама ставка, сколько размер первоначального взноса по кредиту. Во многих банках он составляет порядка 20–30%. С учетом колоссально выросших за последние два года цен — это очень существенная сумма для большинства граждан, для многих просто неподъемная. Сейчас банки находятся в очень уязвимой позиции. Выдав ипотечный кредит с первоначальным взносом в 10%, они рискуют получить на баланс отрицательный актив. Если цены на недвижимость пойдут вниз на 10–20% (а такой вариант Руслан Сухий не исключает - прим.ред.), заемщик не сможет оплачивать ипотеку, и банк вынужден будет фиксировать у себя убытки.

Предполагаю, что многие банки при ставке в 12% (по льготной ипотеке - прим.ред.) просто выставят заградительное ограничение в виде 30–50% первоначального взноса, чтобы сократить свои риски в момент турбулентности на рынке. Ипотечных программ по льготной ставке со сниженным первоначальным взносом мы в ближайшее время не увидим, что неминуемо приведет к падению спроса на квартиры. Мой прогноз: в ближайшие три-четыре месяца за счет льготной ставки по ипотеке и людей, которые забрали из банков свои сбережения и сейчас активно ищут способ вложить их в бетон, спрос сохранится на уровне 2021 года. Далее неминуемо нас ждет резкое сокращение спроса и затишье на рынке...

Необходимо создать для застройщиков условия, стимулирующие их стоить больше жилья, увеличивая объем предложения. Одной из таких мер могло бы стать введение государственного регулирования цен на стройматериалы. В настоящий момент застройщики работают в условиях постоянного ростра себестоимости строительства, стараясь при этом продавать квартиры по текущим ценам. Фиксированные государством цены на несколько лет вперед на ключевые материалы — арматуру, стекло, песок, кирпич, бетон, сыпучие материалы — сделали бы положение девелоперов более стабильным, дали бы им возможность эффективно планировать свои проекты, рассчитывать их финансовую составляющую. Это в какой-то мере стабилизировало бы цены на недвижимость"

Наталья Осетрова, - руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, 19 апреля 2022, источник

""Здоровая" ипотечная ставка должна быть на уровне 6–8%. Понятно, что невозможно распространить такую низкую ставку на все строящееся жилье. Но есть и другой путь. Мне видится логичным введение дифференцированных субсидируемых ставок для проектов и жилья разного типа. Для дополнительных мер поддержки со стороны Правительства должны быть составлены реестры проектов, которые возводятся с учетом современных требований к качеству жилья, к его энергоэффективности, к соответствию ESG-стандартам"

Антон Глушков, - глава НОСТРОЙ, 20 апреля 2022, источник

"Количество ипотечных сделок за последние две недели, выданных решений о получении ипотеки, практически нулевое. Количество сделок на первичном рынке практически нулевое. И субсидирование проектного финансирования, я понимаю, что это временная мера, она до сих пор до банков не дошла. Обсудил возможные решения проблемы с ДОМ РФ. Первое решение по тем заявкам банков, которые есть на субсидирование, набсовет накануне принял. Очень надеюсь, что к концу недели средства будут получены, мера заработает"

Сергей Зайцев, - руководитель центра новостроек компании "Этажи", 20 апреля 2022, источник

"После кризиса 2014 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в течение трех лет была ниже средних показателей предыдущих лет примерно на 10,4%, а в новостройках за это время выросла всего лишь на 3,7%.

Сегодняшнюю ситуацию на геополитической арене и в экономике вряд ли можно сравнить с кризисами прошлых лет. Но и меры поддержки строительной отрасли и ипотечного сектора сейчас значительно более ощутимые. Самый сложный период для рынка недвижимости наступит летом 2022 года. Мы ожидаем снижение спроса на рынке жилья на 70–80% от среднемесячных показателей прошлого года.

Затем спрос должен начать постепенно восстанавливаться. Во-первых, потребность в жилье базовая, во-вторых, средние ипотечные ставки будут постепенно снижаться, что в совокупности с растущими скидками при продаже жилья начнет давать свой положительный эффект для рынка. Но весь период полного восстановления прежних показателей спроса может составить от одного года до двух лет"

Михаил Бузулуцкий, - коммерческий директор компании "Инград", 20 апреля 2022, источник

"Мы будем до конца года наблюдать такое явление, как стагфляция - это сокращение спроса и одновременно рост цен, но ситуация переломится к концу года. Фундаментальные факторы есть, это и, как ни парадоксально, рост доходов населения, и исторически низкая обеспеченность населения жильем"

Алексей Добашин, - владелец девелоперской компании "Крост", 20 апреля 2022, источник

"Опыт кризисов в России показывает, что после падения рынок недвижимости выходит на плато ожидания, а затем всегда следует рост, тем более, что он будет подкреплен платежеспособным спросом. В 2008 году стоимость квадратного метра была около 180 тыс. рублей, а депозиты населения без учета ценных бумаг составляли порядка 6,7 трлн рублей, в 2022 году средняя цена составляет около 230 тыс. рублей за 1 м, а на счетах населения уже более 33 трлн рублей. Так что, чем короче будет плато ожидания на переходе к росту, тем устойчивее будет отрасль.

Цены на новостройки в 2022 году останутся на текущем уровне или незначительно вырастут, однако спрос населения будет сосредоточен на проектах в высокой степени готовности. (Уместно... - прим.ред.) снизить требования банков к наполнению счетов эскроу на низких стадиях строительства. Вся Москва строится, сбоев ни у кого нет. И когда стадия будет ближе к госкомиссии, доверие покупателей к объекту будет выше, и потенциально 2023 год будет лучше, чем 2022-й"

Михаил Бузулуцкий, - коммерческий директор компании "Инград", 21 апреля 2022, источник

"На протяжении нескольких лет растет доля ипотечного кредитования при покупке недвижимости. В 2017 году доля сделок с привлечением ипотеки в Москве была около 40%, по итогам 2021-го она достигла 63%. Однако, в странах Западной Европы или США эта доля составляет до 95%. Потенциал роста доли кредитных продуктов обеспечивает рост цен на строящееся жилье – по нашим прогнозам к 2030 году доля ипотеки при покупке строящегося жилья составит порядка 80-90%...

В 2020-2021 годах "дешевая" ипотека, значительно подогревшая спрос и, как следствие, цены на первичную недвижимость, на текущий момент исчерпала себя. Стоит предполагать, что в ближайшее время активный рост цен на новостройки стабилизируется. Однако с другой стороны, растущая себестоимость строительства вследствие разрыва логистических цепочек и высокой инфляции не позволит девелоперам устанавливать цены ниже показателя прироста себестоимости, то есть падения цен на рынке первичной недвижимости Москвы ждать не стоит"

Михаил Коган, - руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами, 21 апреля 2022, источник

"В самом оптимистичном варианте к концу года Центробанк снизит ключевую ставку до 10-11%. То есть ипотека станет чуть более доступной, если рынок не начнет резко расти. Тогда замедление окажется не таким уж сильным, и 15% будет выглядеть вполне достойным процентом прироста. Пессимистичный вариант — это примерно 15% годовых от ЦБ и рост портфеля не более, чем на 9-10% по итогам года"

Андрей Костин, - президент-председатель правления ВТБ, 22 апреля 2022, источник

"Ипотеку я считаю одной из приоритетнейших задач, потому что она помогает решить очень важную социальную задачу. Мы считаем, что льготная ипотека должна выдаваться по ставке ниже 10%. Мы честно лоббируем, чтобы по мере снижения ключевой ставки Центрального Банка была возможность и ставку льготную снизить с 12% до уровня ниже 10%. Трудно предсказать, но к концу года, мы считаем, что какое-то плавное снижение должно быть...

Сегодня просто регулировать инфляцию с помощью денежно-кредитной политики невозможно. Очень важно, как сумеет перестроится экономика в связи с новыми реалиями, какие дальнейшие шаги будут в этом плане, и как государство будет содействовать, сколько денег бюджетных и фондов будет направлено на развитие. ЦБ это понимает и вместо того чтобы ставку держать, они пошли на снижение. И мы считаем, что в ближайшем будущем она еще может снизиться, может быть до 15%"

Виктория Кирюхина, - эксперт "Циан.Аналитики", 22 апреля 2022, источник

"Инициатива (увеличение налогового вычета при покупке жилья и погашении процентов по ипотеке - прим.ред.) не активизирует вторичный рынок. Причина этому – ставка по ипотеке, которая сегодня находится на заградительном уровне. Плюс уровень доходов и платежеспособности населения, экономическая ситуация и уверенность в завтрашнем дне. На фоне высоких инфляционных ожиданий стоимость вторичной недвижимости продолжит рост вслед за первичным рынком, хотя пересмотр налогового вычета будет оказывать опосредованное влияние.

Если учитывать только налоговый вычет (без процентов по кредиту), то при его двукратном увеличении доля вычета от стоимости жилья составит 8% против 6%. Не стоит забывать, что два года назад средняя стоимость квартиры на вторичном рынке составляла 4,6 миллиона рублей, а сейчас – 6,65 миллиона рублей. Прирост за два года – 2 миллиона рублей, а налоговый вычет увеличивается, вероятно, всего на 260 тысяч"

Анатолий Аксаков, - глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 22 апреля 2022, источник

"Я рассчитываю, что ставка (ключевая на заседании ЦБ 29 апреля - прим.ред.) будет снижена до 15%, и это будет сигнал для кредитных организаций, что также надо снижать ставку прежде всего для бизнеса и по ипотечным кредитам, для этого есть предпосылки, так как ЦБ стабилизировал ситуацию на валютном рынке... К концу года (ожидается ключевая ставка - прим.ред.) на уровне 10-12%...

Дефолт нам не грозит, потому что мы имеем международные золотовалютные резервы. Часть из них заблокировали, что абсолютно незаконно. Но мы, я уверен отсудим, если будет правовое решение, опирающееся в том числе на международное право. Дальше у нас есть другая часть международных резервов. Опять же цены на мировых рынках на наши экспортные товары зашкаливают и имеют даже тенденцию к повышению, то есть мы получаем большой объем золотовалютных резервов, которые можно тратить, в том числе на погашение обязательств перед нашими зарубежными партнерами. Если говорить о внутренней ситуации, то ресурсов достаточно... Большинство денег, которые население сняло из банков, сейчас уже вернулось опять"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитики", 24 апреля 2022, источник

"Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции. Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года"

Наталья Мильчакова, - ведущий аналитик ИК "Фридом Финанс", 25 апреля 2022, источник

"На ближайшем заседании 29 апреля совет директоров Банка России, скорее всего, примет решение снизить ключевую процентную ставку до 15-16%. <...>  В самом Банке России уже допускали возможность снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях, в связи с чем не исключено, что ставка может быть понижена не только на апрельском заседании совета директоров, но и на следующем заседании, которое по плану состоится в июне. Так что в июне ключевая ставка может снизиться даже до 14%, а до конца 2022 года, если события в мировой и российской экономике будут развиваться не по совсем негативному сценарию, то к концу 2022 года ключевая ставка может упасть даже до 10-12%. Снижение ключевой ставки будет благоприятно для реального сектора экономики, так как кредиты станут более доступными, а также для ипотечных заёмщиков и, соответственно, строительной отрасли"

Михаил Васильев, - главный аналитик Совкомбанка, 25 апреля 2022, источник

"Банк России на заседании 29 апреля, скорее всего, снизит ключевую ставку на 200 б.п., до 15% годовых. В пользу смягчения монетарной политики выступают замедление инфляции, снижение инфляционных ожиданий, стабилизация рубля и финансовой системы, спад экономической активности. <...> Ожидаем, что снижение ключевой ставки приведет к уменьшению стоимости основных банковских продуктов - вкладов, потребительских кредитов, ипотеки. Кредит в экономике станет дешевле, что поддержит потребительский и инвестиционный спрос. Мы ожидаем, что Банк России оставит сигнал о возможности дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Полагаем, что на конец года ключевая ставка может опуститься до 10-12% годовых"

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!