Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #267

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 21 мая 2024, источник 

«На вторичном рынке Петербурга прирост предложения ускорился. За прошедшую неделю - плюс 1,3% (ЦИАН, спальные районы и Мурино/Кудрово). А с начала месяца плюс 3%. Это уже ощутимая прибавка. Самого ходового товара - "однушек" - с начала мая стало больше на 5%. Похоже, май закроем с рекордным приростом объема предложения. Одновременно фиксируем некоторое ускорение снижения цен реальных сделок...

По данным Росреестра, за апрель на вторичном рынке в Петербурге зарегистрировано 8260 сделок - на 16% меньше, чем в апреле 2023 года (9827). И отставание от прошлого года с каждым месяцем будет нарастать. Смельчаков брать ипотеку под 17% не много.

Рынок новостроек, похоже, делает глубокий вдох перед серьезным погружением. Статистика Росреестра за апрель подтверждает данные DataFlat.ru и ЦИАН: в апреле проведено 5503 сделки в новостройках - на 32% больше, чем в апреле 2023-го (4158). Судя по активности клиентов, многие спешат взять ипотеку по старым условиям. Некоторые крупные застройщики повышают цены на этой неделе.

Большинство покупателей формируют первый взнос за счет накоплений. Те, кто рассчитывает на продажу квартиры на вторичном рынке, испытывают трудности: их ожидания и реальные цена сделок на вторичке сильно расходятся. Объем сделок на ажиотаже от отмены ипотеки под 8% в мае-июне заметно вырастет. Дальше – новый этап адаптации к возможным минус 30% объемам продаж»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», 22 мая 2024, источник 

«За первые три недели мая в половине городов-миллионников фиксируется повышение цен на первичное жилье, это связано с вымыванием более доступных предложений. На вторичном рынке почти всех миллионников страны цены пошли в рост, что связано с переориентацией части спроса на сегмент готового жилья. До 1 июля ожидается дальнейший рост цен на новостройки, а после прогнозируется постепенное снижение в течение года-полутора»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 22 мая 2024, источник

«Рост цен (cтоимости квадратного метра жилья в новостройках РФ – прим.) за четыре месяца - около 3%, в районе инфляции. <...> За 2023 год на рынок было выведено около 49 млн кв. м в новостройках, а по итогам января - апреля 2024 года - 15,5 млн кв. м. Структура продаж абсолютно нормальная. В строящемся жилье с плановым сроком ввода в 2024 г. (30 млн кв. м) 60% продано. Уже формируется дефицит таких квартир»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 22 мая 2024, источник 

«Если взять весь жилой фонд страны, то он сбалансированный по структуре. Сейчас жилищная сфера – это рыночная сфера, все определяет спрос. Конечно, стоимость жилья за последние годы выросла, доступность, платеж.

И мы сегодня видим, что новое строительство несколько другое. 53% в структуре жилья – это однокомнатные квартиры, а малогабаритные – до 28 кв.м – это где-то 23%. Нам нужно, чтобы 35-40% строилось квартир на три и более человека в семье. Я знаю, что сейчас готовят такие меры Ленинградская область, ряд из других десяти регионов, которые где-то близки к перегреву (спроса – прим.). Главное, чтобы такие меры не влияли на стоимость "квадрата"»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 22 мая 2024, источник 

«Когда ключевая [ставка] 16%, то ипотека 17% неподъемная. Она доступна всего 12% граждан. А ипотека 6–8% (соответствует ставкам по семейной и льготной ипотеке на новостройки – прим.) – где-то 56–59% граждан могут ее взять. Естественно, все зависит от макроэкономики, доходов людей.

При этом 40% россиян не смогут взять ипотеку даже под 0%. Когда мы говорим об обеспечении жильем с низким доходом, тогда нужны совершенно другие механизмы. По оценке института жилищного развития, около 80% жилья на первичном рынке сегодня приобретаются с помощью льготных ипотечных программ. Это дисбаланс. Должно быть 25–30%»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 23 мая 2024, источник 

«Если мы увидим, что ипотека замедляется, замедляются другие виды кредита, то может быть смягчение денежно-кредитной политики, снижение процентных ставок.

Прекращение льготной программы с 1 июля и изменение условий семейной программы будет означать ужесточение условий в целом, будет означать снижение спроса на ипотеку, на жилье, возможно, тоже на смежные виды кредитования. Это может оказать влияние на совокупный спрос в экономике и на замедление инфляции. Видя такие эффекты в экономике, Банк России может пойти на смягчение денежно-кредитной политики. Наша денежно-кредитная политика как раз реагирует на замедление совокупного спроса, снижение кредитования, снижение инфляции»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 23 мая 2024, источник 

«Разрыв цен между вторичным и первичным жильем — признак дисбаланса, который начал расти на фоне льготной ипотеки. Напомню, что до запуска массовых ипотечных программ у нас разрыв составлял меньше 10%. Данные Росстата на 1 апреля показывают 55%, данные "Домклик" — 45%. Возможно, у Росстата такой существенный рост частично связан с изменением выборки. Тем не менее "Домклик" тоже показывает рост.

Пока мы не видим, что этот разрыв сокращается. Это ожидаемо, потому что сейчас в основном идет ипотека на новостройки, там, где есть льготные программы. Действительно, цены продолжают расти на этом рынке быстрее.

Строящееся жилье может объективно стоить дороже за счет более высокого качества. Но все-таки 45–55% — это большая разница. При этом в некоторых регионах, например в Московской области, ценовой разрыв между вторичным и первичным жильем превышает 60%. Это объективно несет риски. Потому что если человек купил квартиру, он не может реализовать ее на вторичном рынке»

Филипп Габуния, – зампред ЦБ РФ, 24 мая 2024, источник 

«Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются. По нашим оценкам это замедление не приведет к проблемам у застройщиков: значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже распродана, а застройщики накопили достаточно большую прибыль.

При этом на рынке ипотеки по-прежнему присутствуют дисбалансы. В конце I квартала сохранялся достаточно большой разрыв между ценами на строящееся и готовое жилье. Это связано с тем, что свыше 70% выдач приходится на льготные ипотечные программы, которые действуют для новостроек. Также в прошлом квартале банки вводили комиссии для застройщиков, которые перекладывали их в цену квартир. Из-за этого рост цен на новостройки в России в I квартале снова обогнал рост цен на готовое жилье.

Принятые нами макропруденциальные меры и ужесточение условий льготных программ со стороны Правительства привели к снижению доли рискованных ипотечных кредитов в I квартале.

Выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке снизились за два квартала с 60 до 2%. Выдачи ипотеки заемщикам с долговой нагрузкой более 80% тоже постепенно уменьшаются: в I квартале на них пришлось 34% по сравнению с 45% в IV квартале прошлого года.

Тем не менее это очень много и несет риски, учитывая, что граждане берут ипотеку на длительный срок. Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов»

Татьяна Бунегина, – финансовый консультант и основатель инвестиционного агентства недвижимости Bestate, 25 мая 2024, источник 

«В 2024 году рынок недвижимости в России продемонстрировал значительные колебания. Предполагается, что в ближайшие полгода динамика цен на жилье продолжит изменяться, хотя общая тенденция будет указывать на замедление роста.

В то же время застройщики, стремясь адаптироваться к новым условиям, могут увеличить предложение на рынке, что в перспективе может способствовать некоторому снижению цен. В этом контексте цены на жилье будут варьироваться в зависимости от региона и качества объектов. По прогнозам, стоимость новостроек может вырасти на 5–10%, но темпы этого роста будут медленнее по сравнению с предыдущими периодами.

На вторичном рынке возможно увеличение предложений из-за желания некоторых владельцев улучшить свои жилищные условия. Это может привести к стабилизации или незначительному снижению цен...

В зависимости от различных экономических и политических факторов сценарии развития рынка недвижимости могут варьироваться. В базовом сценарии ожидается снижение спроса на 10–15% и падение цен на 5–10%. В пессимистичном сценарии спад спроса может достигнуть 20–25%, а снижение цен — 10–15%. Однако в оптимистичном варианте спад спроса составит всего 5%, при этом цены на жилье могут показать нулевой рост или даже увеличиться на 5%»

Илья Гращенков, – президент Фонда «Центр развития региональной политики», 27 мая 2024, источник 

«Согласно результатам свежего аналитического исследования, в период с 2018 года наблюдалось увеличение доли составляющих, не связанных со стоимостью работ и строительных материалов, в цене квадратного метра на первичном рынке жилья.

Это свидетельствует о том, что работы и материалы не являются главной причиной роста стоимости жилья. Кроме того, за последние 5 лет в стоимости кв. метра доля прибыли девелопера и затрат на участки, подключение к сетям рекламу и т.д. - увеличилась на 22% – до 54%.

Эта проблема вызов для властей всех уровней. Так, от стоимости «квадрата» зависит и проблема оттока квалифицированных кадров из регионов. И если не будут определены реальные причины роста цен и приняты соответствующие меры, то подорожание продолжится и вероятно, будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ, а также от расходов девелоперов не связанных со строительством. Продолжение роста цен на жилье еще больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 27 мая 2024, источник 

«Тема ограничений на строительство малогабаритного жилья развивается — причем уже на уровне всей страны. Правда, теперь обсуждается не полный запрет, а отказ в преференциях от государства. Например, студии и однокомнатные квартиры меньше 28 квадратных метров собираются исключить из Семейной ипотеки и договорах о КРТ.

Я считаю, что это меры правильные и адекватные и своевременные. Во-первых, доля квартир меньше 28 квадратов в целом в России составляет 11%. Это больше, чем требуется с точки зрения демографической потребности на такое жилье.

Во-вторых, рынок знает прецеденты, когда размер квартир составляет 15–17 кв. м. Говорить о том, что в них возможно формировать какие бы то ни было позитивные сценарии жизни, не приходится.

В-третьих, люди зачастую приобретают такие квартиры, чтобы реализовать государственные программы (материнский капитал, льготная ипотека), или как инвестиционный актив. Но что с ними потом делать — это большой вопрос.

С другой стороны, я не очень понимаю, почему речь идет об ограничениях в отношении такого формата как студия. Студии сами по себе не являются ущербным жильем. Да, в них совмещены функции нескольких помещений. Но если это студия хорошего размера, к ней вопросов нет. Поэтому дело не в формате жилья, а именно в размере. И ограничения стоит вводить именно по площади.

Тогда это будет достаточно существенная мера, девелопер будет понимать, что преференции начинаются с определенной квадратуры, и изменит квартирографию. В результате рынок очень быстро поменяется, и это будет на благо людям»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 27 мая 2024, источник 

«На льготную ипотеку после ужесточения условий ее получения приходится 30% выданных ипотек, но до декабря 2023 года на нее приходилось 50-60% всех выдач ипотечных кредитов в России.

Доля в 30% остается значительной, что говорит о том, что программа, которая завершится 1 июля 2024 года, остается востребованной покупателями квартир. Однако она недостаточно эффективно решает важные государственные задачи, поэтому переход на адресную поддержку определенных категорий граждан (врачи, учителя, работники ключевых предприятий) объективно необходим.

Чтобы повысить популярность новых ипотечных программ, господдержку необходимо распространить и на вторичный рынок. <...> Кроме того, представляется целесообразным распространить льготную ипотеку на молодых людей в возрасте до 30 лет, чтобы стимулировать их создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте.

Одним из вариантов может стать "Молодежная ипотека", которую можно распространить на граждан до 30 лет. Максимальный срок кредитования по такой программе может быть увеличенным, а процентная ставка с учетом субсидии от государства может составить не более 3%. При этом максимальную сумму кредита целесообразно установить на уровне 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей, и на уровне 12 млн рублей – для остальных регионов.

Первый взнос достаточно установить на уровне 15%, при этом часть суммы можно компенсировать сертификатом от государства, который будут выдавать молодоженам в ЗАГС сразу после регистрации брака в случае заключения брака молодых людей в возрасте до 30 лет. Его оптимальный размер – не менее 500 тыс. рублей.

В среднем по городам-милионникам России стоимость просторной семейной квартиры находится в пределах 10 млн рублей. В рамках “Молодежной ипотеки” первоначальный взнос в 15%, составит 1,5 млн рублей, треть из которых компенсирует государство. То есть, для своей квартиры достаточно накопить 1 млн рублей. Сумма кредита получается 8,5 млн, со ставкой 3% и сроком кредитования в 50 лет ежемесячные платежи составят 27 368 рублей. Эта сумма сравнима с арендными ставками в той же Московской области, Петербурге и других крупных регионах России»

Евгений Бескровный, – директор по продажам компании LAR Development, 28 мая 2024, источник 

«Громкая новость о запрете малогабаритных (менее 28 кв. м) квартир в Москве и Ленобласти с явной перспективой распространения на всю страну всколыхнула рынок...

Возможно, вместо тотального запрета более грамотным подходом оказалось бы ограничение количества малогабаритных квартир в каждом отдельном проекте. Например, не более 10% на каждое разрешение на строительство. Это позволило бы убить сразу двух зайцев: повысить комфорт новостроек, но при этом оставить возможность покупателям, не готовым тратиться на полноценную "однушку", приобрести студию как стартовое жилье.

Нужно также помнить, что нововведение не коснется апартаментов и будет распространяться только на жилые проекты. В теории это способно привести к дисбалансу на рынке, поскольку у девелоперов, строящих комплексы апартаментов, все еще останется возможность нарезать свои объекты на крохотные юниты площадью 14-15 кв. м. В результате разрыв между минимальным чеком покупки апартамента и чеком покупки квартиры в строящихся ЖК будет расти.

Чего сейчас ожидать Москве и Ленобласти после ограничения минимальной площади строящихся квартир? Вероятно, удорожания студий: как и любой товар, внезапно ставший дефицитным, малогабаритные квартиры будут расти в цене вместе с увеличением спроса на них. Но вряд ли рост цен будет слишком велик: верхним ограничителем будет выступать стоимость сверхкомпактных "однушек". Вероятно, удорожание не превысит 10%.

Интерес к первичному жилью комфорт-класса даже после отмены льготной ипотеки и ввода ограничений на минимальную площадь квартир сохранится, но купить недвижимость станет гораздо труднее. Однако рынок не впервые оказывается в ситуации, когда господдержки нет, а ставки остаются высокими: десять лет назад было примерно то же самое.

У застройщиков есть такой инструмент, как длительные рассрочки, который при сохраняющемся интересе к новому жилью станет в какой-то степени альтернативой жилищным кредитам. Хотя часть покупателей может уйти на вторичный рынок, но нынешний уровень ключевой ставки не сделает исход массовым. А рассрочки на "вторичке" и вовсе не бывает»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 28 мая 2024, источник 

«По нашим оценкам, в апреле спрос (обращения от потенциальных покупателей) упал на 20-25% по сравнению с прошлым годом. Факторы влияния очевидны: высокая ключевая ставка и высокие ипотечные ставки на вторичную недвижимость охладили спрос. Одновременно мы наблюдаем медленный рост предложения.

Эти две тенденции – резкое, я считаю, все-таки резкое падение спроса на 20% и медленное повышение объема предложения – ведут к тому, что реальные цены проведенных сделок корректируются вниз. А в апреле и витринные цены пошли вниз, правда, это движение едва заметно.

После 1 июля с отменой льготной ипотеки вторичный рынок имеет шансы получить дополнительный спрос от покупателей. На рынке недвижимости давно сформировалась ситуация, при которой зачастую объекты в строящемся доме продаются дороже, чем похожие объекты на стадии готовности. Все потому, что новостройку можно было купить по льготной ипотеке и получить вполне доступный ежемесячный платеж. Именно размер ежемесячного платежа для многих покупателей является определяющим фактором покупки квартиры в ипотеку»

Евгений Суворов – экономист банка «ЦентроКредит», 28 мая 2024, источник 

«Мы ещё в марте обращали ваше внимание, что динамика потребкредитования приобрела нездоровый характер. Спустя два месяца можно констатировать, что картина продолжает ухудшаться.

По свежим данным, в апреле рост потребкредита: 248 млрд (+1.8%), с начала года: 751 млрд (+5.5%). Для сравнения, в апреле 23г: 143 млрд (+1.2%), за 4М23: 440 млрд (+3.7%). То есть в этом году, несмотря на 16-ю ставку, потребкредитование растёт в полтора раза быстрее, чем год назад, когда ставка была 7.5%. Причина этого - сильный рост доходов, связанный с выплатами денежного довольствия военным и нехваткой людей на предприятиях.

Высокие темпы роста кредита остаются и в ипотеке. Охлаждение здесь произошло, но пока недостаточное. После 1 июля, когда свернут льготную ипотеку, ситуация должна нормализоваться. В автокредитовании – настоящее безумие, рост на 55% за год. В целом цифры проинфляционны, усиливают аргументы ЗА повышение ставки (ключевой ставки ЦБ РФ – прим.)»