Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #88

"Во время карантина и первые месяцы постпандемии кредитные организации скорректировали риск-политику с учетом экономической ситуации и ужесточили подход к оценке заёмщиков. Они изменили показатель, отражающий соотношение платежа к доходу, чтобы у клиентов оставалось больше средств после внесения ежемесячных выплат по кредитам. Банки стали оценивать экономическую устойчивость предприятий и отказывать заемщикам, занятым в наиболее пострадавших отраслях — мелкая розничная торговля, рестораны и туристический бизнес. Не удивительно, что из-за изменения кредитной политики процент отказов по ипотеке увеличился... Рост неплатежей по ипотеке – это ожидаемый эффект от пандемии, который может ощущаться на рынке до конца года. Но это временный эффект, который не стоит транслировать на вновь выданные кредиты, при условии отсутствия новых потрясений в экономике страны... Галопирующие темпы роста ипотечного портфеля не должны пугать. Это закономерная реакция рынка на появившиеся выгодные условия кредитования после долгих лет заградительных ставок и формирования неудовлетворенного спроса на жильё. <…> … программа льготной ипотеки не рассматривается как постоянный драйвер развития отрасли. Более того, и без неё рынок новостроек продолжит функционировать, так как уже сейчас базовые ипотечные ставки вплотную приблизились к субсидированной процентной ставке. Господдержка – это лишь временная мера, которая обеспечивает дополнительные инвестиции в строительный сектор и помогает раскрутить маховик экономики"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер риэлтерской компании "Метриум", 28 октября 2020, источник

"Если под ипотечным кризисом понимать массовые неплатежи заемщиков, то, конечно, полностью исключить такой сценарий нельзя. Ситуация в экономике сложная, доходы населения в очередной раз упали после шести лет практически непрерывного снижения, малый бизнес закрывается. Риски неплатежей растут. Однако ни в 2008, ни в 2014 гг. мы не сталкивались с таким кризисом. Так или иначе высокий уровень занятости сохранялся, хотя и ценой уменьшения доходов, поэтому люди продолжали платить ипотеку. Сейчас доля просроченных платежей на уровне всего 1% от общего объема выданных кредитов. <…> Снижение активности покупателей (в 2021 году - прим.ред.) будет связано с увеличением средних цен на новостройки. С марта средний «квадрат» в России подорожал на 12% и, очевидно, что постепенно люди будут отказываться от покупки подорожавшего жилья даже по низким ставкам ввиду сокращения доходов. Впрочем, многое здесь зависит от темпов восстановления экономики и мер поддержки властей"

Михаил Попов, - основатель Talkbank, банкир, 28 октября 2020, источник

"«Пузырь» на рынке недвижимости может возникнуть не только из-за сильного увеличения спроса и роста цен, но и за счет резкого снижения спроса и покупательской способности населения. Около 40% людей не имеет возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Есть риск того, что госпрограмма простимулирует активную покупку квартир за счет тех средств, которые есть у населения, и быстро уберет на рынке новых желающих купить квартиру. Это может привести к резкому падению спроса и эффекту пузыря"

Дмитрий Дворядкин, - генеральный директор алтайского агентства недвижимости "Перспектива 24", 28 октября 2020, источник

"Если не будет новых локдаунов из-за коронавируса, то экономика будет развиваться, спрос и потребление расти. Это значит, что рынок жилья ожидает рост. Тем более, что госпрограмма субсидирования ипотеки, как ожидается, будет продлена, а лимит выдачи льготной ипотеки в 900 млрд рублей еще не выбран даже наполовину. Поэтому, кстати, не стоит ждать повышения ставок. Единственная угроза — если создастся дефицит предложения жилья, то увеличатся цены на квартиры, а это замедлит рост рынка"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 29 октября 2020, источник

"Когда работает нерыночный механизм, риски роста цен всегда присутствуют: льготная ипотека пользуется популярностью, а вслед за ростом спроса традиционно растет и цена. Такое происходит, когда предложение не может быстро отреагировать на растущий спрос. А строительство как раз является достаточно инертной отраслью – довольно сложно за два-три месяца работы программы льготной ипотеки "с нуля" запустить новые проекты... Вполне допускаем, что сам факт продления программы льготной ипотеки до середины следующего года может поспособствовать скорейшему запуску девелоперами новых проектов – времени еще достаточно, чтобы успеть реализовать часть квартир по льготным привлекательным ставкам"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер риэлтерской компании "Метриум", 29 октября 2020, источник

"По итогам 2020 года рост цен может составить 10-12% по сравнению с предыдущим годом... В дальнейшем стоимость жилья не будет снижаться, но в начале 2021 года на фоне сезонного снижения продаж и меньшего ажиотажа из-за продления льготной ипотеки темпы роста цен, скорее всего, уменьшатся. В зависимости от экономической ситуации к середине следующего года жилье подорожает от 2-3% до 6% по сравнению с текущими показателями... В результате ажиотажного спроса на жилье количество сделок сейчас превосходит появление новых проектов, на московском рынке новостроек наблюдается сокращение предложения во всех классах"

Валерий Летенков, - генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы, 29 октября 2020, источник

"Для застройщика повышение цен – мера вынужденная и негативная. Таким образом, думаю, что годовой рост цен на недвижимость в Москве намекает нам на реальный уровень инфляции в стране... Стоимость жилья может пойти вниз только в случае снижения цен на строительные материалы, на снижение затрат на зарплаты, на снижение затрат на землю и на снижение общий трат строительных компаний. На данный момент никаких предпосылок к этому нет, поэтому стоимость жилья будет расти"

Владимир Щекин, - совладелец Группы "Родина", 29 октября 2020, источник

"Льготная ипотечная программа заработала в полную силу с середины лета, поэтому далеко не все клиенты успели оформить кредиты и накопить средства на первоначальный взнос. Поэтому спрос будет расти, потенциал его еще не исчерпан. Однако по мере роста цен темпы увеличения числа сделок будут снижаться, если ставки по ипотеке не будут уменьшаться. Девальвация рубля, рост себестоимости строительства, переход на новую модель финансирования внесут свою лепту в рост цен"

Сергей Нюхалов, - заместитель директора по продажам ГК "Гранель", 29 октября 2020, источник

"Темпы роста цен на рынке жилья могут стабилизироваться к концу года... Однако риски сохраняются из-за колебаний на валютных рынках и подорожания стройматериалов... Сбалансировать ситуацию и сдержать подорожание новостроек возможно при увеличении предложения квартир и наращиванию объемов ввода. Государство, напрямую не контролируя цены, может влиять на них опосредованно — через упрощение административных процедур, внедрение электронных технологий. Мы видим заметный прогресс в этом"

Владимир Щекин, - совладелец Группы "Родина", 29 октября 2020, источник

"Спрос на первичное жилье, скорее всего, не будет носить такой ажиотажный характер, как в начале программы, но сохранится на высоком уровне... Активный рост цен на первичное жилье начался после запуска льготной ипотеки и продолжается до сих пор. Ипотечный бум подталкивает цены на жилье вверх. К примеру, в массовом сегменте новостроек Москвы за третий квартал цены повысились на 4,5%, за девять месяцев – на 8,7%. В дальнейшем при отсутствии жестких ограничительных мер в связи со второй волной коронавируса цены продолжат расти. Льготная ипотека будет и дальше стимулировать спрос, а застройщики, как следствие, повышать цены. Правда, многое будет зависеть от динамики цен на жилье и реальных доходов. Со временем спрос может замедлиться, если не начнется восстановление доходов населения...

Государству не стоит регулировать цены на недвижимость, поскольку подобные искусственные ограничения редко приводят к положительному эффекту, а чаще – к дефициту товаров. Если рынок жилья будет свободным от воздействий государства, цена будет регулироваться естественным путем на основе соотношения спроса и предложения в условиях конкуренции. <...> Мы видим и высокий спрос на жилищные кредиты, и существенную долю ипотечных сделок. Доля ипотеки сейчас находится на очень высоком уровне – 60-65%. Сохранение такой динамики в течение нескольких лет может привести к негативным последствиям, однако сейчас об этом говорить преждевременно"

Олег Лагуткин, - генеральный директор бюро кредитных историй "Эквифакс", 30 октября 2020, источник

"В сентябре 2020 впервые с начала коронавирусных ограничений было отмечено снижение как количества (-2,5%), так и объема (-3,1%) дефолтных ипотечных кредитов. Связано это может быть, скорее всего, с реструктуризацией таких кредитов по собственным программам банков, так как программа ковидных кредитных каникул завершается... В то же время возникновение ранней просроченной задолженности в сентябре 2020 года увеличилось на 6,5% по сравнению с августом. Это, безусловно, негативно отразится на дефолтности ипотечного кредитного портфеля в последующие месяцы. При этом ипотека продолжает оставаться наименее рисковым видом розничного кредитования – уровень дефолтности всего портфеля не превышает 1,7%"

Юлия Ружицкая, - директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург", 30 октября 2020, источник

"За три квартала доля ипотеки составила 73% против 60% за такой же период 2019 года. Основной тренд, который отмечается в наших проектах, — это увеличение средней площади продаваемых квартир на 6 кв. м и рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры — в 1,6 и 2,6 раза, соответственно. Во-первых, благодаря снижению ставок покупатели могут приобрести более комфортное жилье. Во-вторых, квартирография наших жилых комплексов в целом меняется в сторону семейного формата, в продаже становится больше квартир с несколькими комнатами. <...> Можно ожидать, что в ближайшее время спрос будет оставаться устойчиво высоким, а объем предложения будет продолжать сокращаться. Основной подъем цен в этом году уже произошел, но и к снижению цен предпосылки не наблюдаются, в том числе из-за роста себестоимости строительства"

Сергей Гордейко, - независимый эксперт по ипотечному кредитованию, 1 ноября 2020, источник

"По итогам августа с результатом 2,194 трлн. рублей выданных ипотечных кредитов, было предположено, что простая экстраполяция уверенно выводит на 3,5 - 3,7 трлн руб. ипотечных кредитов в 2020 году. По итогам сентября с результатом 2,698 трлн руб. можно говорить о 3,7-3,9 трлн руб. Голая математика дает 3,9 трлн руб."

Егор Лопатин, - старший аналитик рейтингового агентства НКР, 3 ноября 2020, источник

"Сейчас просрочено на 90 и более дней менее 2% ипотечного портфеля. По мере вызревания кредитов, выданных весной-летом, она может вырасти, но маловероятно, что рост будет критичным в среднесрочной перспективе"

Сергей Хотимский, - первый заместитель председателя правления Совкомбанка, 3 ноября 2020, источник

"Вероятность пузыря, к сожалению, растет. И хотя мы не ожидаем, что ЦБ РФ предпримет меры по охлаждению рынка, банкам следует предельно осторожно кредитовать застройщиков и покупателей квартир"

Владимир Щекин, - совладелец Группы "Родина", 3 ноября 2020, источник

"Сокращение доли сделок (ипотечных - прим.ред.) с новостройками связано с переориентацией части покупателей на вторичный рынок жилья. Снижение ставок по кредитам сопровождалось быстрым повышением цен: стимулирование ипотечного спроса привело к ажиотажу среди покупателей нового жилья, и застройщики стали увеличивать расценки. Не исключаю, что эта тенденция уже привела к тому, что объема предложения сократился, причем заемщики раскупили наиболее ликвидные и доступные по цене квартиры, из-за чего новым покупателям приходится выбирать что-то на вторичном рынке жилья. При этом речь идет не обязательно от старых квартирах: возможно, из-за роста цен в домах на котловане клиенты предпочитают покупать у застройщиков квартиры в готовых домах"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 3 ноября 2020, источник

"Снижение ипотечных ставок позволило россиянам не увеличивать срок кредитования из-за повышения цен на жилье. Поэтому, когда речь заходит об «ипотечном пузыре», многие недооценивают гибкость рыночных механизмов, которые позволяют избежать резких скачков спроса. Большинство заемщиков не берут кредит на максимальные сроки, хотя его размер сильно увеличился. Это значит, что запас прочности еще есть, и фактор ипотечного спроса еще будет способствовать повышению цен на новостройки. Однако снижение доли продаж по ДДУ кредитным заемщикам уже может быть для девелоперов сигналом о том, что пределы ценового роста не за горами"

Юлия Федулаева, - директор по поддержке риэлторского бизнеса МИЭЛЬ, 3 ноября 2020, источник

"Несмотря на прекрасные ипотечные условия, «входной билет» на рынок для покупателя новостройки довольно дорог. За год средняя стоимость метра на первичном рынке увеличилась на 10-12%. На это повлияла не только низкая ипотечная ставка, но и переход жилищного строительства на эскроу-счета, девальвация рубля в марте и июле. Вторичное жилье не дорожает в такой же динамике – оснований для этого нет. В среднем прирост цены за квадратный метр в текущем году составил 2%. <...> В будущем мы не ожидаем значительного роста цен на вторичном рынке Москвы, скорее, есть вероятность некоторой стагнации. Интерес покупателя к вторичной недвижимости по-прежнему сохранится, сделки будут продолжаться. Эта утверждение справедливо для Москвы и Московской области. В регионах России, где стоимость квадратного метра начинается от 50-80 тыс. рублей, ситуация может быть иной"

Роман Лябихов, - генеральный директор ГК "Атлант", 3 ноября 2020, источник

"По моим оценкам, на сегодня по отношению к первому кварталу 2020 года продажи у всех крупнейших застройщиков объективно выросли (второй квартал по понятным причинам был у всех плохим). Первоочередную роль тут сыграли два фактора: первый — льготная ипотека (люди торопились, старались быстрее приобрести жилье в этот период), второй– низкие ставки по банковским депозитам. Скажем, за 4% годовых по депозитам в рублях – и такую ставку, кстати, еще надо поискать! – люди в банках держать не хотят, они считают, что нужно инвестировать в недвижимость и на этом заработать. Также на 3-й квартал перешёл отложенный спрос. Так что если сравнивать с началом 2020 года, то по всем строящимся ЖК группы компаний «Атлант» в среднем цена квадратных метров выросла на 20%. Примерно столько же составил и рост продаж…

Если люди успеют купить (квартиру в новостройке массового сегмента - прим.ред.) в этом году, то вероятность того, что они заработают, есть. Доходность может составить до 10% годовых. Не много, скажем, но все же больше, чем процент по банковскому депозиту. И я думаю, что это потолок. Несмотря на то, что льготную ипотеку пролонгируют. <…> Неспроста же, по некоторым оценкам, за прошедшие «карантинные» полгода цены в новостройках Москвы выросли примерно на 10%, в Питере — на 17%, и в регионах отмечается существенный рост — на 7%. Почему это произошло? Из-за подогретого пандемией спроса, в том числе и инвестиционного. Но тут есть и обратная сторона медали: рост цен на жилье мешает повышению доступности льготной ипотеки. Так что в выигрыше остались те заемщики, которые воспользовавшись ею, купили квартиры в новостройках в первые месяцы с момента принятия властями карантинных мер: весной-летом”

Мария Литинецкая, - управляющий партнер риэлтерской компании "Метриум", 6 ноября 2020, источник

"В текущих экономических условиях и, в частности, на фоне девальвации национальной валюты многие россияне стремятся «спасти» рубли и вложить их в недвижимость. Такое поведение покупателей отмечается и на рынке премиального и элитного жилья, и на вторичном"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 6 ноября 2020, источник

"В Новой Москве доля подходящих лотов для покупки по льготной ипотеке, скорее всего, сохранится на текущем уровне, так как 15 млн руб. — существенный бюджет покупки. А вот в Старой Москве, где наблюдается сокращение объемов экспозиции, к лету доля может снизиться, в особенности если застройщики не нарастят темпы вывода на рынок новых проектов с более низкими стартовыми ценами"

Анастасия Гребенюк, - руководитель исследовательских проектов Аналитического центра НАФИ, 6 ноября 2020, источник

"Россияне наслышаны о проблеме обманутых дольщиков, поэтому 68% не рассматривают ни при каких обстоятельствах покупку жилья на этапе строительства. Несмотря на то, что приобретение жилья по-прежнему является популярным способом вложения средств, подобного рода инвестиции на этапе строительства все чаще воспринимаются как большой риск. В условиях нынешнего кризиса россияне еще внимательнее станут оценивать риски и, вероятно, доверие к застройщикам в ближайшее время будет снижаться. Чтобы стать более надежным в глазах потенциальных покупателей, застройщику важно демонстрировать уже сданные проекты, рассказывать о своем опыте работы на рынке, а также об умении проходить “без потерь” экономические кризисы – не “замораживая” проекты и не приводя тем самым к появлению новых обманутых дольщиков"

Борис Терехов, - партнер Группы компаний SRG, 6 ноября 2020, источник

"Стоимость квадратных метров продолжает расти, не смотря на падение всех макроэкономических показателей. Драйвером роста остается дешевая ипотека: господдержка, которую продлили до осени, принесла свои плоды: люди бросились скупать недвижимость под 6,5%, такой ажиотаж на первичном рынке не мог не коснуться «вторички». Здесь ипотека не субсидируется, но условия и без того заманчивы: около 8% годовых. В этом сегменте наибольшей популярностью пользуются бюджетные варианты: «однушки», которые приобретаются в том числе и для вложения сбережений.

По нашим прогнозам, такая активность продолжится до тех пор, пока вторичный рынок не осознает, что комфортная процентная ставка уже не является выгодной из-за роста стоимости на квадратные метры. В какой-то момент продавцам «вторички» придется или снижать цены, или убирать объекты из экспозиции, а на одних инвесторах рынок далеко не уедет: все, кто хотел вложить деньги в недвижимость, уже сделали это. Таким образом, созданный спрос некоторое время продержит рынок в тонусе, однако, без реальных улучшений макроэкономической ситуации в целом, этот спрос долго не продержится и наиболее вероятный сценарий — стагнация рынка”

Егор Лопатин, - старший аналитик рейтингового агентства НКР, 6 ноября 2020, источник

"Доля льготной ипотеки (в общем объеме выдач в Сбербанке, Уралсибе и ПСБ - прим.ред.) упала за счет роста объемов сделок на вторичном рынке. <...> ...цены растут и на вторичном рынке, а учитывая все еще заметную разницу в ставках по ипотеке на первичке (с учетом госпрограммы) и вторичке (в среднем — порядка 2 п. п.), мы ожидаем, что в ближайшие несколько месяцев каждый третий кредит будет выдаваться по льготной ставке"

Валерий Пивень, - директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 6 ноября 2020, источник

"Ситуация на рынке будет стабилизироваться, поскольку цикл снижения ставок Банка России закончился и больших оснований ожидать его возобновления нет. Кроме того, высокий спрос на ипотечные кредиты может подтолкнуть кредитные организации к повышению стоимости займов"

Михаил Хорьков, - руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике РГР, 8 ноября 2020, источник

"Пока осенний спрос на рынке жилья остается стабильно высоким. Но вот рассчитывать на традиционный рост продаж в конце года уже не приходится. Полагаем, что пиковые показатели по итогам 2020 года во многих крупных городах были зафиксированы в летние месяцы. Сейчас в условиях стабилизации ипотечных ставок и заметно возросших цен, следует ждать охлаждения спроса.Все это будет происходить на фоне пополнения рынка новыми проектами, которых так нехватало в последние месяцы. Хорошие результаты продаж должны подтолкнуть застройщиков к более динамичной закладке новых проектов. Уже сейчас им гораздо проще вести диалог с банками, которые требуют от них высокой маржинальности. Все это должно привести к замедлению темпов роста цен уже в ближайшее время. "Покупай пока не подорожало" также перестанет работать. В следующем году рынок вернется к более здоровой конкуренции. Правда текущий уровень цен уже существенно выше того, что был до "льготной ипотеки". И участникам рынка придется приспосабливаться под новый баланс спроса относительно того предложения, который они сформируют"