В Петербурге прогнозируют бурный рост продаж залоговых квартир
На фоне резкого подорожания жилья в Петербурге, торги по продаже залоговой недвижимости, где можно приобрести квартиру дешевле рыночной стоимости на 15-20%, привлекают все больше внимания покупателей. В прошлом году многие брали льготную ипотеку на волне ажиотажа, не просчитав свои возможности. Риелторы ожидают рост увеличения просроченной задолженности и появления таких квартир на рынке.
Бум ипотеки
2020 год поставил рекорды по выдаче ипотеки. По данным ЦБ, в 2020 году банки выдали петербуржцам 82,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 283,5 млрд рублей. Это в 1,3 раза больше, чем в 2019 году. Увеличение доли ипотечных квартир на рынке зеркально может повлечь за собой рост просрочки по кредитным договорам и ускорить не только накопление проблемных кредитов, но и процент неплатежеспособных клиентов, говорят эксперты.
Генеральный директор "Первого ипотечного агентства" Максим Ельцов перечисляет предпосылки для увеличения просроченной задолженности по ипотеке в этом году: произошёл резкий рост объёмов выдачи ипотеки и рост нагрузки на семейные бюджеты по всей стране, Петербург — не исключение. При этом реальных доходов у людей больше не стало; напротив, они стали меньше. «Чтобы не быть голословным, приведу статистику — объём задолженности по ипотеке в феврале текущего года был на 22% больше, чем в феврале 2020 года — 9,54 трлн рублей. При этом доля просрочки — 0,8%. В Северной столице задолженность за аналогичный период на 26% больше прошлогодней — 614 млрд рублей, а доля просрочки сохранилась на прежнем уровне — 0,5%», — отмечает эксперт.
«Рост объемов кредитования, безусловно, приводит к росту объема просроченной задолженности», — полагает генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. По его словам, важно, чтобы темп роста просроченной задолженности был ниже темпа роста объемов кредитования.
Прирост на 10%
Российский аукционный дом (РАД) в прошлом году как организатор торгов реализовал более 400 залоговых квартир на 2,5 млрд рублей по всей стране. Из них в Петербурге — на 703 млн рублей. «По итогам наших торгов мы видим ежегодный рост проблемных активов на торгах, при этом доля залоговых квартир составляет примерно 15% от общего объема реализованных проблемных активов. Полагаем, что доля таких квартир будет увеличиваться ориентировочно на 5-10%», — прогнозирует заместитель генерального директора РАД Ольга Желудкова.
Залоговые квартиры могут продаваться на 15-20% ниже рыночной цены, констатирует Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании «АЛЬФА-ГРУПП». «Но надо помнить, что низкая цена может быть обусловлена недостаточной юридической чистотой объектов. Среди квартир, реализуемых после решения суда, часто встречаются проблемные. Например, в одной из таких квартир продолжает проживать прежний собственник (ипотечный заемщик). Достаточно распространённая ситуация, когда в продающихся квартирах прописаны бывшие жильцы, это означает, что новому владельцу придётся их выписывать — скорее всего, через суд», — говорит она.
Возможность существенно сэкономить при покупке перевешивает возможные сложности. По словам Ольги Желудковой, сегодня наблюдается значительный интерес к активам, которые продаются на торгах. «Покупатель — это и профессиональный игрок, скупающий активы в собственных целях или для перепродажи, и обычный покупатель, который увидел объявление на интернет-ресурсах. Участие в торгах и получение ЭЦП больше не пугает инвесторов», — отмечает заместитель гениректора РАД.
Совладелица инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова говорит, что год назад на торгах было максимум 1-2 конкурента, а сейчас еще до начала на них регистрируется 20-30 участников. «Это связано с тем, что люди знают о том, что купить квартиру на торгах можно со значительным дисконтом», — полагает она. По ее словам, инвесторы ждут увеличения процента «банкротных» заемщиков и их квартир на рынке. В ГК «Балтийская Недвижимость» прогнозируют, что индивидуальные дефолты начнутся с моментом ограничения формы рефинансирования кредитов финансовыми учреждениями. Эксперты ожидают всплеск появления активов на рынке в середине четвертого квартала 2021 года.
«Хорошая платежная дисциплина»
Впрочем, в крупнейших банках, лидирующих по объему выдачи ипотеки, настроены более оптимистично. «Мы наблюдаем хорошую дисциплину выплат у наших заемщиков. Процент проблемных кредитов в портфеле Северо-Западного банка Сбербанка в 2020 году не увеличился», — сообщили в пресс-центре Северо-Западного банка ПАО Сбербанк (2020 году Сбербанк выдал в Петербурге 52,5 тыс. ипотечных кредитов). «Мы отмечаем сохранение качественного уровня портфеля ипотечных кредитов и высокую платежную дисциплину заемщиков», — заявили в пресс-службе ВТБ (отдельной статистики по городу в банке не ведут, но по итогам 2020 года ВТБ в Петербурге и Ленобласти выдал 24,6 тыс. ипотечных кредитов). В кредитных учреждениях отказались раскрыть объем реализации своего залогового имущества.
«Совершенно необязательно, что причиной для продажи заложенных квартир выступают дефолт или преддефолтное состояние заемщика. Весьма вероятно, что при нынешнем росте цен на недвижимость у многих ипотечников появилась возможность выступить в роли инвесторов и даже заработать на продаже выросшей в цене недвижимости, которая находится в залоге у банков», — говорит, в свою очередь, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.